Maître Sarah TISSOT interviendra le Jeudi 17 janvier 2019 sur la thématique de la « Dématérialisation des marchés publics : Nouvelles obligations, facturation, Chorus Pro et signature électronique » en présence de Monsieur Eric CHALOIN, expert-comptable et d’un représentant de la cellule « marchés publics » du Département de l’Isère.
Lire la suite …Loi Elan : création d’un bail mobilité
Quatre ans après la loi ALUR, une nouvelle loi sur le logement a été publiée au journal officiel du 24 novembre 2018 appelée loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Le texte qui date du 23 novembre 2018 compte 234 articles.
L’instauration d’un bail mobilité vise les locataires en mobilité professionnelle et concerne la location de logements meublés sous une durée de 1 à 10 mois.
Lire la suite …Par application de l’article L.314-1 du Code de la consommation, le taux effectif global d’un prêt inclut les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toutes natures, directs ou indirects supportés par l’emprunteur et connus du préteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou de l’avenant au contrat de crédit où dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constitue une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées.
Certains emprunteurs ont pu considérer que la contestation du TEG pouvait leur permettre de réduire la charge de leurs mensualités.
Lire la suite …Les dispositions de l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 prévoient notamment que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.
Lire la suite …Au cours de l’été 1970, le fils du peintre Emile Frandsen a donné à un chanteur compositeur, un tableau intitulé « La Jeune Fille au bouquet », peint par son père. Le tableau a été reproduit sur la pochette d’un album de disque. Une héritière du peintre a assigné le chanteur et la société de production afin d’interdire toute exploitation de la reproduction de l’œuvre picturale et ordonner le retrait des supports de diffusion du disque.
Elle demandait également la condamnation de la société de production à demander à l’ensemble de ses distributeurs le retrait des supports de diffusion reproduisant ou représentant l’image du tableau du peintre ainsi que la réparation de son préjudice né de la violation du droit de divulgation et de la dénaturation de l’œuvre.
Lire la suite …Par un arrêt du 10 octobre 2018, n°16.24141, la Chambre commerciale de la Cour de cassation vient nous rappeler, dans un contexte particulier, sa jurisprudence désormais constante depuis 2012, relative aux conditions de fixation de la rémunération du dirigeant de société par assemblée générale.
Au cas d’espèce, le litige s’était noué dans le cadre d’un partenariat entre deux sociétés pour le développement d’un projet commun, au terme duquel une SAS avait été créée et l’associé fondateur de l’une d’entre elles nommé président de cette dernière pour une durée limitée.
Lire la suite …Est-il possible pour un copropriétaire d’obtenir la résiliation d’un bail commercial suite à des nuisances d’un locataire commercial sans attendre l’action judiciaire du bailleur ?
Il est généralement admis qu’en cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer à sa place les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire.
Lire la suite …Le métier d’agent immobilier n’est pas simple. La rémunération est exclusivement prévue en cas de réalisation de vente d’un bien immobilier.
Or, le travail de l’agent immobilier nécessite recherches commerciales, visites, travail de conviction… tout ce travail qui représente des heures reste souvent non rémunéré lorsque l’affaire n’est pas conclue.
Un certain nombre d’agents immobiliers ont tenté de contourner des dispositions de texte qui sont sévères.
La loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi HOUET modifiée une nombreuse fois notamment par un décret n°2010-1707 du 30 décembre 2010 en son article 6-1 alinéa 3 prévoit :
« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
Au moins deux conditions exigées par le texte pour permettre la rémunération de l’agent immobilier :
l’exigence d’un écrit et non pas simplement un échange de consentement oral (qui est pourtant valable en droit commun des contrats),
une opération conclue.
Ainsi, il n’est pas possible d’insérer dans un mandat une clause pénale prévoyant le règlement d’une pénalité égale au montant qui aurait pu être perçu par l’agent immobilier en cas de réalisation de la vente lorsque la non-réalisation de la vente est imputable au vendeur.
Cette clause vise le cas où le vendeur, au moment de la signature, se retire et refuse de signer.
La commission d’agence n’est pas due si le vendeur refuse de réitérer la vente.
La Cour de Cassation considère qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue.
Dès lors, l’agent immobilier ne peut prétendre sous couvert de l’application d’une clause pénale au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération.
Ainsi quand une transaction ne se conclut pas, il ne sert à rien à l’agent immobilier de rechercher la faute de son mandant afin d’obtenir par des voies détournées la rémunération qu’il aurait perçue en cas de réalisation de la vente.
La tentation est grande, mais la Cour de cassation veille !
Déplafonnement du loyer
La loi PINEL a introduit un alinéa 4 à l’article L145-34 du Code de Commerce prévoyant qu’en cas de déplafonnement de loyer fondé sur la modification notable des éléments mentionnés au 1 à 4 de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Qu’en est-il d’un déplafonnement du loyer renouvelé qui est la conséquence d’une tacite prolongation du bail ayant abouti à ce que sa durée excède douze années ?
Le Tribunal de Grande Instance de Paris, par un jugement du 5 mai 2017, a considéré que l’alinéa 4 de l’article L145-34 du Code de Commerce n’était pas applicable au loyer du bail renouvelé.
Il faut donc se méfier de laisser un bail se prolonger pendant plus de douze ans.
En effet, l’amortisseur de l’augmentation du loyer à hauteur de 10 % ne s’appliquerait pas dans cette hypothèse.
Loyer binaire
Le loyer binaire est un loyer composé d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires et d’un loyer minimum garanti.
Un certain nombre de difficultés juridiques ont surgi pour la fixation du bail renouvelé.
La Cour d’Appel de Lyon, par arrêt du 28 juin 2018, statuant en qualité de Cour de renvoi désignée par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 novembre 2016 a considéré qu’en présence d’un loyer binaire, lorsque les parties prévoient le recours au Juge en cas de désaccord sur le montant du loyer de renouvellement, elles ne font qu’user du droit d’accès au juge, qui ne peut leur être refusé. Juge doit se prononcer au regard des critères de l’article L145-33 du code de commerce.
Cela veut dire que :
Lors du renouvellement d’un bail commercial, la stipulation d’un loyer binaire n’interdit pas aux parties de prévoir, ou non, le recours au juge des loyers commerciaux en cas de désaccord pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative.
Dans cette hypothèse, le juge est tenu de fixer le loyer sur la base de la valeur locative en tenant compte des dispositions de l’article L145-33 du Code de Commerce.
On peut considérer par application des articles L145-33 3° et l’article R145-8 du Code de Commerce que lorsque le contrat stipule une obligation pour le preneur de verser, en sus du minimum garanti, une quotepart de loyer variable, cette obligation peut donner lieu à application d’un abattement sur la valeur locative.
