(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 10 avril 2025 n° 23-14.105, n° 23-15.124, n° 23-14.099)

Dans ces arrêts récents de la Cour de cassation, celle-ci se prononce sur la charge des travaux pour remédier aux désordres de non-conformité liés aux règles de sécurité-incendie existant au moment de la délivrance initiale des locaux loués.

Il faut préciser que le bail ne comportait aucune clause expresse de transfert de ce type de charge au locataire.

La Cour de cassation a cassé un arrêt rendu le 31 janvier 2023 par la Cour d’appel de Basse-Terre.

Cour de Cassation 3^e chambre civile 27 mars 2025 n°23-20.030.

Cet arrêt fait référence à une période délicate dans la relation entre le locataire et le bailleur commercial lorsqu’après un congé avec offre de renouvellement ou une offre de renouvellement, le bailleur émet un souhait d’obtenir un montant de loyer augmenté ou lorsque le locataire sollicite un renouvellement avec un loyer fixé à la valeur locative à la baisse car il considère que celle-ci est inférieure à celle fixée contractuellement.

Aux termes de l’article L.145-60 du Code de commerce, les parties ont deux années pour introduire leur recours devant le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le nouveau loyer du bail renouvelé.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 13 mars 2025, n° 23-23.372)

En droit français, la cession de fonds de commerce n’est pas obligatoirement un acte authentique.

Un acte sous seing privé ou un acte d’Avocat peut suffire.

Dans beaucoup d’actes, souvent rédigés à l’initiative des Notaires, il est inséré une clause exigeant que l’acte de cession d’un fonds de commerce soit réalisé par acte authentique.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 23 janvier 2025, n° 23-18.643)

La clause d’indexation réputée non écrite au sein des baux commerciaux continue de faire couler beaucoup d’encre.

Ce sujet a commencé à intéresser bailleurs et locataires lorsque pour la première fois au cours du premier trimestre 2009 l’indice des loyers commerciaux a connu une baisse.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 23 janvier 2025, n° 23-14.887)

La fixation du bail renouvelé peut intervenir à la valeur locative par application des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce si le bailleur démontre que durant la période du bail expiré, il y a eu une modification notable d’un des 4 éléments suivants :

• les caractéristiques du local considéré,
• la destination des lieux,
• les obligations respectives des parties,
• les facteurs locaux de commercialité.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 12 décembre 2024, n° 23-14.800)

Le régime des travaux effectués par le locataire a une influence sur le loyer et notamment le déplafonnement du loyer à la valeur locative, lorsque celle-ci est supérieure à la valeur contractuelle du loyer.

Deux textes du Code du commerce sont susceptibles d’être appliqués.

Le régime des améliorations prévu à l’article R 145-8 du Code de commerce et celui des modifications des caractéristiques des locaux prévu à l’article R 145-3 du Code de commerce.

Il est admis que les travaux qualifiés d’améliorations constituent un motif de déplafonnement au 2^ème renouvellement du bail suivant les travaux, alors que les travaux qualifiés de modifications notables des caractéristiques des lieux loués constituent un motif de déplafonnement au 1^er renouvellement.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 14 novembre 2024, n° 23-16.539)

L’arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2024 traite de la période pendant laquelle le locataire qui voit son bail résilié doit payer une indemnité d’occupation.

Cet arrêt traite de l’importance de la preuve de la remise des clefs.

En l’espèce, un locataire avait été victime de fuites d’eau dans son local commercial de salon de coiffure en provenance des appartements privatifs du dessus.

Le locataire a donc assigné son bailleur, le syndicat des copropriétaires et les compagnies d’assurance afin d’obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur et l’indemnisation de son préjudice.

Le bailleur, à titre conventionnel, a sollicité, compte tenu du non-règlement des loyers, la résiliation du bail aux torts du locataire, le paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation et l’indemnisation de divers préjudices.

La résiliation du bail a été actée.

Cependant, le bailleur n’a pas obtenu une indemnité d’occupation postérieure à la résiliation du bail jusqu’à la remise sans contestation possible des clefs des locaux.

C’est donc le bailleur qui a formé le pourvoi en cassation, considérant que l’indemnité d’occupation était due non seulement pendant le temps de l’occupation effective des lieux, mais aussi après le départ de l’occupant tant que ce dernier n’a pas restitué les clefs au bailleur, alors qu’il était démontré dans le dossier que le locataire n’avait jamais repris l’exploitation de son salon de coiffure depuis le 13 juillet 2010, date où une partie du plafond du local s’est effondrée.

Il est rappelé que la résiliation du bail date de 9 ans plus tard, soit le 7 juillet 2019.

La Cour d’appel avait considéré qu’en l’absence d’exploitation depuis le 13 juillet 2010, l’existence d’un procès-verbal d’huissier en date de juin 2019 qui constate que le locataire n’a plus d’établissement connu à l’adresse des locaux doit exonérer le locataire de tout paiement de loyer et d’indemnité d’occupation.

La Cour de cassation casse cet arrêt et considère qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé si les lieux avaient été effectivement libérés par la remise des clefs au bailleur, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cette décision est sévère pour le locataire qui a subi des désordres d’infiltrations d’eau, un plafond effondré et qui a dû stopper son exploitation.

Le locataire a bien évidemment été indemnisé de l’ensemble de son préjudice.

Cependant, en compensation, pour ne pas avoir pris la précaution de restituer les clefs de manière officielle et sans contestation possible, il va être tenu au paiement des loyers antérieurs au mois de juillet 2019 et d’une indemnité d’occupation postérieure à cette date qui matérialise la résiliation du bail.

Cet arrêt attire l’attention des professionnels sur la nécessaire restitution des clefs dans le cas d’une résiliation de bail.

Ce point matériel est considéré comme essentiel par la Cour de cassation.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter jl.medina@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89

(Cour de Cassation, chambre commerciale, 23 octobre 2024, n° 23-11.772)

Affaire intéressante, mais au résultat classique rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 23 octobre 2024 entre une SCI bailleresse et un locataire institutionnel en la personne de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel.

Dans cette affaire, c’est la bailleresse qui a fait l’objet d’une procédure collective, alors qu’en général on imagine que c’est le locataire qui peut subir les affres de la procédure collective.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 20 juin 2024, n° 23-10.559)

Le bail à construction est une modalité spécifique de contrat de location régie par les articles L 251-1 à L 251-9 et R 251-1 à R 251-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Sa durée est comprise entre 18 et 99 ans et confère au preneur qui a une obligation de construire un droit réel immobilier dont il profite pendant toute la durée du bail.

L’originalité de ce bail est qu’il oblige le preneur à construire.

En général, les modèles de baux prévoient que la propriété des constructions édifiées par le preneur soit transférée au bailleur en fin de bail à défaut de convention contraire et ce, aux termes de l’article L 251-2 du CCH.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 juillet 2024, n° 23-16.040)

Les locataires en difficulté de règlement de loyers recherchent des possibilités pour sauver leur activité commerciale et l’occupation du local commercial.

L’une des possibilités offertes aux locataires est de solliciter, lorsqu’est engagée une procédure de référé-expulsion devant le Tribunal Judiciaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.