Actualités
Publications

Publications: JEAN-LUC MÉDINA

30
Jan

Validité du commandement de payer délivré pendant la période d’observation

La Cour de Cassation a eu à se prononcer en matière de bail commercial sur deux points importants sur le plan pratique dans le cadre d’une procédure collective et d’un commandement de payer délivré durant la période d’observation.

Par jugement en date du 27 avril 2007, le Tribunal de Commerce d’Agen a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit d’un locataire en désignant un mandataire judiciaire représentant des créanciers (sans désigner d’administrateur).

Le locataire n’ayant pas réglé les loyers pour les mois d’avril et mai 2008, le bailleur a fait délivrer le 20 mai 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Trois jours plus tard, soit le 23 mai 2008, le Tribunal de Commerce a prononcé la liquidation judiciaire de la société preneuse, jugement autorisant et prévoyant la cession du fonds de commerce de cette dernière à une société cessionnaire incluant la cession du bail commercial.

La vente du fonds de commerce a été réitérée par un acte authentique du 2 octobre 2008.

Le bailleur, par acte en date des 10 et 25 mars 2010, fait assigner le mandataire liquidateur de la société ainsi que la société cessionnaire devant le Tribunal de Grande Instance pour que soit constaté le jeu de la clause résolutoire inséré au bail et qu’il soit jugé que cette résolution du bail commercial était opposable à la société cessionnaire du fonds de commerce.

Le Tribunal de Grande Instance d’Agen a, par jugement du 26 juillet 2013, constaté la résiliation du bail commercial.

La Cour d’Appel d’Agen par arrêt en date du 6 janvier 2016 a confirmé le principe de la résiliation du bail, argumentation suivie par la Cour de Cassation dans son arrêt du 15 novembre 2017.

L’apport de cet arrêt est double.

En premier lieu, il importe d’indiquer que dans l’hypothèse d’une procédure collective ouverte avec désignation d’un mandataire judiciaire, mais sans administrateur, aussi bien la Cour d’Appel d’Agen que la Cour de Cassation se prononcent en faveur de l’absence de notification du commandement de payer au mandataire judiciaire.

La Cour d’Appel et la Cour de Cassation ont estimé qu’en remettant le commandement de payer qu’à la seule gérante de la société locataire et non au mandataire judiciaire, le bailleur avait satisfait aux prescriptions de l’article 654 du Code de Procédure Civile et à l’article L. 622-1 du Code de Commerce.

Cette interprétation était contraire à une consultation versée aux débats rédigée par le Professeur LE CORRE.

Il était généralement admis que le bailleur devait mettre en cause à la fois l’administrateur qui a reçu une mission générale d’assister le locataire ainsi que le mandataire judiciaire (Cour d’Appel de Paris 22 octobre 1987, n°87-4784).

C’est le premier apport de l’arrêt de la Cour de Cassation.

Le deuxième apport concerne la procédure de résiliation du bail engagée par le bailleur pour des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective et antérieurs au jugement de conversion en liquidation judiciaire.

Aussi bien les Juges du fond que la Cour de Cassation estimaient que cette action se trouvait soumise aux dispositions de l’article L. 622-14, 2e alinéa.

Lorsque le bailleur demande la résiliation du bail ou fait constater la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne peut agir qu’aux termes d’un délai de trois mois à compter du jugement ouvrant la procédure collective.

Ainsi, il a été relevé que les loyers impayés étaient ceux des mois d’avril et mai 2008, soit afférents à une période postérieure au jugement d’ouverture de redressement judiciaire du locataire.

Ces dispositions ne créent pas un délai de trois mois à compter de la mise en demeure pour pouvoir agir, mais interdisent seulement au bailleur dans les trois mois du jugement d’ouverture d’agir en résiliation pour les loyers postérieurs audit jugement. Passé ce délai de carence de trois mois, il est toujours possible d’agir.

C’est d’ailleurs ce que le bailleur a réalisé en saisissant les Juges plus de trois mois après le jugement d’ouverture. Sa procédure est donc recevable.

Cet arrêt démontre que les dispositions encadrant la procédure collective sont à manier avec la plus grande prudence e peuvent avoir des conséquences pratiques considérables.

05
Jan

OFFRE DE RENOUVELLEMENT ET POINT DE DEPART DE LA PRESCRIPTION BIENNALE POUR SE RETRACTER

(Cour de Cassation 3éme Chambre Civile, 9 novembre 2017 n°16-23120)

Par arrêt en date du 9 novembre 2017, la Cour de Cassation a dû se prononcer sur le délai de prescription lié à la volonté d’un bailleur de rétracter son offre de renouvellement pour motif grave et légitime tenant à la violation de la destination des lieux prévue au contrat de bail.Lire la suite …

22
Déc
30
Nov

BAIL COMMERCIAL : RESILIATION DU BAIL APRES UN CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT (Cour de Cassation, Civil, Chambre civile 3, 5 octobre 2017 n°16-21977)

La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur la possibilité juridique pour un bailleur de pouvoir obtenir la résiliation d’un bail commercial après l’échéance d’un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction alors que le locataire a quitté les lieux au moment où les juridictions statuent.

Les faits sont les suivants :Lire la suite …

07
Nov

DENEGATION DU DROIT AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX APRES OFFRE DE PAIEMENT DE L’INDEMNITE D’EVICTION : QUELS DELAIS DE PRESCRIPTION ?

Une société propriétaire de locaux commerciaux a délivré un congé avec offre de renouvellement le 28 septembre 2009 pour le 31 mars 2010 (le bail se poursuivait par tacite prolongation).

Le 6 mars 2012, le bailleur a signifié un nouveau congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.Lire la suite …

03
Oct

REVISION DU LOYER, VALEUR LOCATIVE ET DEPLAFONNEMENT

La modification du loyer à la baisse comme à la hausse lors des révisions triennales a fait l’objet d’un certain nombre de jurisprudences contradictoires nécessitant parfois des textes législatifs correctifs.
Tout le monde se souvient de la jurisprudence instaurée par l’arrêt PRIVILEGES et l’intervention de la loi MURCEF du 11 décembre 2001.Lire la suite …

26
Sep
21
Sep

Plan logement: Quelles mesures seront bénéfiques aux jeunes… ou pas ?

Le gouvernement vient d’annoncer des mesures en faveur du Logement et notamment des mesures en faveur des jeunes, Maitre Medina a été interrogé par le quotidien 20 minutes du 21 Septembre 2017 :

http://www.20minutes.fr/economie/2136299-20170920-plan-logement-mesures-benefiques-jeunes

30
Août

POURSUITE D’UN BAIL DEROGATOIRE AU-DELA DU TERME CONTRACTUEL : CONSEQUENCES

Dans un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017, la question du maintien du preneur dans les lieux à l’échéance de la date contractuelle du bail dérogatoire a été traitée avec des conséquences juridiques importantes.Lire la suite …

10
Juil

Congé du locataire commercial et renonciation : Quelles conséquences ?

Un locataire commercial a délivré un congé le 28 mars 2008 pour une échéance triennale au 30 septembre 2008.

Cependant, il n’a pas quitté les lieux à cette date et ensuite engagé des pourparlers avec son bailleur afin d’obtenir la prorogation de l’effet de son congé.

Le locataire s’est maintenu dans les lieux jusqu’au mois de juin 2009 après paiement d’une indemnité d’occupation qualifiée de loyer par le bailleur.Lire la suite …