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Publications: JEAN-LUC MÉDINA

29
Mai

RISQUE D’EVICTION, RESILIATION DE BAIL ET DROIT A REPARATION

La Cour de Cassation dans un arrêt du 2 mars 2017 a eu à traiter de la problématique d’une demande de résiliation de bail et de dommages et intérêts à l’initiative du locataire pour un risque d’éviction imputable au bailleur.Lire la suite …

03
Mai

DESPECIALISATION PARTIELLE : LE BAILLEUR N’A PLUS A MOTIVER SON REFUS

L’article L.145-47 du Code de Commerce permet au locataire commercial de s’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.Lire la suite …

06
Avr

BAIL COMMERCIAL : COMMANDEMENT VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE PAR SUITE D’UNE INFRACTION ET CHARGE DE LA PREUVE

La Cour de Cassation a dû revenir dans son arrêt en date du 15 décembre 2016 sur la problématique de la charge de la preuve après délivrance par le bailleur d’un commandement de mettre fin à une infraction dans le délai d’un mois et visant la clause résolutoire.

A l’issue du délai d’un mois, qui doit rapporter la preuve que l’infraction a cessé ou a perduré ?

Dans l’espèce traitée par la Cour de Cassation, les parties étaient liées par un bail en date du 20 mars 2000.

La destination du bail prévoyait comme activité celle de glacier, salon de thé et vente de boissons chaudes ou froides et de pâtisserie à emporter ou consomme sur place, à l’exclusion de toute fabrication.

Il était reproché au preneur d’avoir exercé la fabrication de crêpes et de gaufres sur le trottoir en dehors du local loué.

Le bailleur a estimé que cette activité constituait une infraction à la clause de destination du bail.

Le bailleur a délivré un commandement d’avoir à cesser l’infraction dans le délai d’un mois et visant la clause résolutoire, le 18 octobre 2012.

La fabrication de crêpes sur place était établie par la production d’un procès-verbal dressé par un huissier de justice, en date du 24 juin 2012.

Pour contester la réalité de l’activité exercée en infraction du bail, le locataire a fait constater par huissier, le 15 novembre 2012, c’est-à-dire dans le délai d’un mois, qu’aucune crêpe n’était fabriquée sur place.

Ce constat d’huissier était contesté par le bailleur, lequel prétendait que son locataire ne rapportait la preuve que de l’absence de fabrication sur place de crêpes le jour où l’huissier s’est déplacé, mais qu’aucune autre pièce aux débats ne démontrait qu’à l’exception du jour de passage de son huissier, elle ait cessé la fabrication de crêpes.

La Cour d’Appel de Paris, dans son arrêt du 17 juin 2015, réformant la décision de première instance, avait estimé que la vente de crêpes et de gaufres sur place et à emporter n’était pas une activité conforme à la clause de destination du bail, avait suspendu les effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement du 18 octobre 2012 et  a accordé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt pour régulariser l’infraction de fabrication de crêpes sur place.

À défaut de respecter la clause de destination de bail dans le délai préconisé par l’arrêt de la Cour d’Appel, la clause résolutoire produirait ses effets.

La Cour de Cassation n’a pas suivi le raisonnement de la Cour d’Appel de Paris.

Elle a estimé qu’il appartenait au bailleur d’établir la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de mise en demeure de sorte que la Cour d’Appel avait inversé la charge de la preuve et violé les dispositions de l’article 1315 du Code Civil.

Il appartient en effet à celui qui invoque une infraction de la démontrer.

La résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut intervenir qu’un mois au moins après le commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux aux termes de l’article L145-41, alinéa 1, du Code de Commerce.

C’est en effet à la date à laquelle le commandement devait produire effet qu’il faut se placer pour savoir si ses causes ont été satisfaites.

Il appartient donc sur le plan pratique au bailleur qui poursuit la résiliation du plein droit du bail de faire effectuer deux constats :

  • Un premier constat qui démontre l’existence de l’infraction aux clauses du bail et support du commandement qui est délivré au preneur visant la clause résolutoire et faisant sommation au preneur de respecter les clauses du bail.
  • Un second constat d’huissier effectué à l’issu de la période d’un mois, pour vérifier si le preneur s’est conformé à la mise en demeure qui lui a été adressée.

À défaut de produire les deux constats d’huissier, il est impossible à une juridiction de conclure, quels que soient les indices du dossier, à la persistance de l’infraction.

La Cour de Cassation ne fait que confirmer sa jurisprudence traditionnelle en rappelant que la preuve de la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure incombe bien au bailleur.

(Cass. Civ. 3ème Chambre. 13 novembre 1997)

Il ne s’agit que du respect des dispositions de l’article 1315 devenu 1353 du Code Civil.

06
Avr

RÉVISION DU LOYER COMMERCIAL : LA PROCÉDURE À RESPECTER

La révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée par les articles L. 145-37 et suivants du Code de Commerce.

L’article L. 145-38 du Code de Commerce fixe le principe de la révision triennale.

Toute demande en révision ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé…

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Le principe de la révision est d’ordre public.

La demande de révision peut émaner de l’une ou l’autre des parties au bail commercial.

Elle doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux termes des dispositions de l’article R. 145-20 du Code de Commerce.

La demande de révision doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.

Il s’agit d’un préalable indispensable.

Dans la pratique, les parties au bail commettent souvent des erreurs procédurales.

La Cour de Cassation a eu à nouveau à se prononcer par un Arrêt du 26 janvier 2017 dans une affaire où un sous-locataire de locaux à usage commercial avait saisi le 23 décembre 2009 le Juge des Loyers Commerciaux d’une demande en révision du loyer, après avoir notifié le 3 novembre 2009 un mémoire en demande.

Quant à la notification de la demande en révision, elle n’est intervenue que postérieurement le 5 février 2010.

Il convient donc de se demander si la procédure de révision peut intervenir après saisine du juge et couvrir une éventuelle irrecevabilité.

La Cour de Cassation maintient une jurisprudence constante (voir Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 novembre 2006).

Elle considère que le mémoire de saisine du Juge des Loyers Commerciaux doit, à peine d’irrecevabilité, être précédé d’une demande de révision.

Il n’y a pas de possibilité de régulariser la procédure judiciaire engagée par la notification d’une demande de révision après dépôt du mémoire en demande.

La procédure de demande en fixation du prix du bail révisé doit être déclarée irrecevable.

Cet Arrêt doit attirer l’attention des praticiens sur la chronologie de la procédure et l’impossibilité de la régulariser.

Il est également rappelé qu’aux termes de l’article L. 145-38 et R. 145-20 alinéa 3, la révision du loyer ne prend effet, et le nouveau loyer n’est dû, qu’à compter du jour de la demande en révision, de sorte que la notification préalable à la saisine du juge a une importance capitale, non pas seulement en terme de recevabilité de la procédure, mais également en terme de point de départ du nouveau loyer révisé.

Cet article n’engage que son auteur.

06
Jan

LOI PINEL, LOI MACRON, BAUX COMMERCIAUX : ASSOUPLISSEMENT ET TERGIVERSATION !!

La loi Pinel du 18 juin 2014 en matière de baux commerciaux avait pour objectif de rééquilibrer les rapports bailleurs-locataires au profit des locataires.

Nonobstant les échéances politiques à venir, il est à craindre que ce nouvel équilibre ne soit pas modifié.Lire la suite …

06
Jan

BAIL COMMERCIAL : Prescription de l’action de fixation du loyer à la baisse du bail renouvelé (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 20 octobre 2016 n°15-19940)

Alors que son bail commercial expirait le 1er avril 2006 et se poursuivait par tacite prolongation, le locataire a décidé le 2 octobre 2009 d’adresser à son bailleur une demande de renouvellement de bail moyennant un loyer annuel revalorisé à la baisse.Lire la suite …

11
Sep
02
Avr

Publication de Jean-Luc MEDINA dans le dernier numéro de la revue ‘Culture et Droit ».

Culture et droit

Une publication de Jean-Luc MEDINA dans le dernier numéro de la revue 'Culture et Droit".

 

La revue ‘Culture et Droit’ comporte un article de Jean-Luc MEDINA en matière de baux commerciaux.

02
Mai

OCTROI EXCESSIF DE CREDITS : UN EMPRUNTEUR PROFESSIONNEL N’EST PAS FORCÉMENT UN EMPRUNTEUR AVERTI…

OCTROI DE CRÉDIT EXCESSIF : AVERTI OU/ET PROFANE ?

Nous connaissions les arrêts de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 12 juillet 2005 sur les obligation du banquier en matière d’octroi de crédits, opérant une distinction entre l’emprunteur averti et l’emprunteur profane.Le statut de l’emprunteur profane lui confère une véritable protection . le banquier doit vérifier ses capacités financières et éviter de lui accorder un prêt excessif au regard de ses facultés contributives. Lire la suite …