(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 21 septembre 2023, n° 22-12.031)

En mars 1990, la Ville de PARIS a consenti à la société HABITAT SOCIAL FRANÇAIS un bail emphytéotique de 55 années à compter du 1^er mars 1988 portant sur plusieurs immeubles, dont des locaux commerciaux.

Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 1985, préalablement donc, la Ville de PARIS avait donné à bail à une personne physique, qui a cédé son droit au bail à la SARL HALLES IMMOBILIER, des locaux à usage commercial bénéficiant du statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation a de nouveau rendu un arrêt à propos des dispositions de l’article L 112-1 du Code monétaire et financier qui dispose qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive tel que le bail commercial prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 6 juillet 2023, n° 22-15.923)

La Cour de cassation vient de traiter une question éminemment courante dans la pratique.

Lorsque le locataire n’est pas satisfait de ses conditions d’exploitation, il a tendance à vouloir, au nom du principe d’exception d’inexécution, ne plus régler ses loyers ou, au mieux, procéder à leur consignation souvent sur le compte CARPA d’un avocat ou sur le compte séquestre d’un notaire auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 15 juin 2023, n° 21-10.119)

Un bailleur a donné à bail commercial à une société locataire deux appartements situés dans une résidence de tourisme à GRENOBLE.

Le bailleur a assigné le locataire en paiement d’un arriéré locatif, indemnisation de ses préjudices, remboursement de frais d’huissier et justice et communication de documents comptables de la résidence.

La Cour d’appel de GRENOBLE, dans son arrêt du 5 novembre 2020, a condamné le locataire à payer au bailleur certaines sommes complémentaires au titre des loyers des 1^er et 2^ème trimestres 2020.

Or, le locataire a estimé que constituait un cas de force majeure susceptible de l’exonérer au moins temporairement du paiement des loyers, l’impossibilité pour une société de location touristique d’exercer son activité en raison des interdictions prononcées par les autorités publiques dans le cadre des mesures sanitaires prises pour la lutte contre la pandémie de Covid-19.

Le locataire a estimé qu’il ne pouvait régler les loyers durant la période de confinement, dès lors qu’il avait subi une perte totale de clientèle s’apparentant à la perte de la chose due.

La Cour d’appel de GRENOBLE a refusé de retenir l’existence d’un cas de force majeure lié à l’épidémie de Covid-19 et a simplement constaté que le locataire ne présentait pas de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers.

Le locataire a reproché à la Cour d’appel de GRENOBLE de ne pas avoir recherché si pendant la période de confinement il n’a pas été mis dans l’impossibilité d’exercer la moindre activité.

Le locataire souhaitait voir reconnaître un cas de force majeure présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution.

Dès lors que les textes résultant de la législation Covid-19 avaient interdit l’accueil du public dans les résidences de tourisme, le locataire souhaitait voir reconnaître la force majeure et, par voie de conséquence, l’exonération de paiement de tout loyer.

La Cour de cassation a rappelé qu’aux termes de l’article 1148 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

La Cour de cassation a rappelé que le débiteur d’une obligation contractuelle de sommes d’argent inexécutée ne pouvait s’exonérer de son obligation en invoquant un cas de force majeure.

L’arrêt a été confirmé dans son principe de refus de la force majeure, mais par une substitution de motif.

La position de la Cour de cassation est classique.

La jurisprudence a toujours refusé de reconnaître la force majeure pour le débiteur d’une obligation de sommes d’argent.

Cette solution est issue d’un arrêt ancien du 16 septembre 2014 (n° 13-20.306).

Plusieurs décisions rendues pendant la crise sanitaire ont confirmé cette solution.

En matière d’obligation de paiement de sommes d’argent, il est impossible pour le débiteur défaillant d’invoquer la force majeure pour échapper à sa responsabilité.

Cette jurisprudence est donc approuvée et elle est dans la ligne des jurisprudences antérieures.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter jl.medina@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89

Cour de Cassation 3è 20 Avril 2023 n° 21-24.848

L’entretien des parties communes d’un centre commercial à la charge du bailleur propriétaire de celui-ci est souvent source de conflits.

Cette situation entraîne parfois des préjudices pour le locataire mais le chemin pour obtenir son indemnisation définitive n’est pas facile.

La Cour de Cassation a affirmé que le bailleur d’un commerce situé dans un centre commercial dont il est propriétaire était tenu d’entretenir les parties communes de ce centre qui sont des accessoires nécessaires à l’usage du local loué. (Cour de Cassation 3^ème 19 décembre 2012 n°11-23541).

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 6 avril 2023, n° 19-14.118)

Aux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Les pactes d’associés constituent des conventions conclues entre tous, ou certains des actionnaires ou associés d’une société, afin de prévoir la mise en œuvre d’une stratégie d’investissement ou de gestion, ou les mouvements de titres de la société.

Ils rappellent souvent les valeurs de l’entreprise et prévoient la gestion de certains éléments de la vie des associés exerçant dans l’entreprise (absences, congés, maladie, décès, etc…).

Aux termes de l’article L.145 -5 du Code de commerce le bailleur et le preneur peuvent lors de l’entrée dans les lieux déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail commercial pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 25 janvier 2023, n° 21-19.089)

Il est parfois dangereux de procéder à l’exécution forcée d’une décision exécutoire mais non définitive.

En matière de baux commerciaux, le danger existe puisque la procédure en acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayé de loyers aboutit généralement à une décision exécutoire prise par le juge des référés.

En cas d’expulsion prononcée par le juge des référés, la décision est exécutoire et un huissier peut y procéder.

(Cour de cassation, chambre civile 3, 4 janvier 2023 n° 21-23.412)

La question de la nullité entière ou pas des clauses d’indexation des loyers est sujette à jurisprudence et à discussion.

L’article L 112-1 du Code monétaire et financier prévoit qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

On se souvient que la Cour de cassation, dans un arrêt de principe du 14 janvier 2016, avait affirmé que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse. Mais cette jurisprudence ne concerne pas à proprement parlé les dispositions de l’article L112-1 du Code monétaire et financier