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Publications: JEAN-LUC MÉDINA

30
Nov

BAIL COMMERCIAL : RESILIATION DU BAIL APRES UN CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT (Cour de Cassation, Civil, Chambre civile 3, 5 octobre 2017 n°16-21977)

La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur la possibilité juridique pour un bailleur de pouvoir obtenir la résiliation d’un bail commercial après l’échéance d’un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction alors que le locataire a quitté les lieux au moment où les juridictions statuent.

Les faits sont les suivants :Lire la suite …

07
Nov

DENEGATION DU DROIT AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX APRES OFFRE DE PAIEMENT DE L’INDEMNITE D’EVICTION : QUELS DELAIS DE PRESCRIPTION ?

Une société propriétaire de locaux commerciaux a délivré un congé avec offre de renouvellement le 28 septembre 2009 pour le 31 mars 2010 (le bail se poursuivait par tacite prolongation).

Le 6 mars 2012, le bailleur a signifié un nouveau congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.Lire la suite …

03
Oct

REVISION DU LOYER, VALEUR LOCATIVE ET DEPLAFONNEMENT

La modification du loyer à la baisse comme à la hausse lors des révisions triennales a fait l’objet d’un certain nombre de jurisprudences contradictoires nécessitant parfois des textes législatifs correctifs.
Tout le monde se souvient de la jurisprudence instaurée par l’arrêt PRIVILEGES et l’intervention de la loi MURCEF du 11 décembre 2001.Lire la suite …

26
Sep
21
Sep

Plan logement: Quelles mesures seront bénéfiques aux jeunes… ou pas ?

Le gouvernement vient d’annoncer des mesures en faveur du Logement et notamment des mesures en faveur des jeunes, Maitre Medina a été interrogé par le quotidien 20 minutes du 21 Septembre 2017 :

http://www.20minutes.fr/economie/2136299-20170920-plan-logement-mesures-benefiques-jeunes

30
Août

POURSUITE D’UN BAIL DEROGATOIRE AU-DELA DU TERME CONTRACTUEL : CONSEQUENCES

Dans un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017, la question du maintien du preneur dans les lieux à l’échéance de la date contractuelle du bail dérogatoire a été traitée avec des conséquences juridiques importantes.Lire la suite …

10
Juil

Congé du locataire commercial et renonciation : Quelles conséquences ?

Un locataire commercial a délivré un congé le 28 mars 2008 pour une échéance triennale au 30 septembre 2008.

Cependant, il n’a pas quitté les lieux à cette date et ensuite engagé des pourparlers avec son bailleur afin d’obtenir la prorogation de l’effet de son congé.

Le locataire s’est maintenu dans les lieux jusqu’au mois de juin 2009 après paiement d’une indemnité d’occupation qualifiée de loyer par le bailleur.Lire la suite …

29
Mai

RISQUE D’EVICTION, RESILIATION DE BAIL ET DROIT A REPARATION

La Cour de Cassation dans un arrêt du 2 mars 2017 a eu à traiter de la problématique d’une demande de résiliation de bail et de dommages et intérêts à l’initiative du locataire pour un risque d’éviction imputable au bailleur.Lire la suite …

03
Mai

DESPECIALISATION PARTIELLE : LE BAILLEUR N’A PLUS A MOTIVER SON REFUS

L’article L.145-47 du Code de Commerce permet au locataire commercial de s’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.Lire la suite …

06
Avr

BAIL COMMERCIAL : COMMANDEMENT VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE PAR SUITE D’UNE INFRACTION ET CHARGE DE LA PREUVE

La Cour de Cassation a dû revenir dans son arrêt en date du 15 décembre 2016 sur la problématique de la charge de la preuve après délivrance par le bailleur d’un commandement de mettre fin à une infraction dans le délai d’un mois et visant la clause résolutoire.

A l’issue du délai d’un mois, qui doit rapporter la preuve que l’infraction a cessé ou a perduré ?

Dans l’espèce traitée par la Cour de Cassation, les parties étaient liées par un bail en date du 20 mars 2000.

La destination du bail prévoyait comme activité celle de glacier, salon de thé et vente de boissons chaudes ou froides et de pâtisserie à emporter ou consomme sur place, à l’exclusion de toute fabrication.

Il était reproché au preneur d’avoir exercé la fabrication de crêpes et de gaufres sur le trottoir en dehors du local loué.

Le bailleur a estimé que cette activité constituait une infraction à la clause de destination du bail.

Le bailleur a délivré un commandement d’avoir à cesser l’infraction dans le délai d’un mois et visant la clause résolutoire, le 18 octobre 2012.

La fabrication de crêpes sur place était établie par la production d’un procès-verbal dressé par un huissier de justice, en date du 24 juin 2012.

Pour contester la réalité de l’activité exercée en infraction du bail, le locataire a fait constater par huissier, le 15 novembre 2012, c’est-à-dire dans le délai d’un mois, qu’aucune crêpe n’était fabriquée sur place.

Ce constat d’huissier était contesté par le bailleur, lequel prétendait que son locataire ne rapportait la preuve que de l’absence de fabrication sur place de crêpes le jour où l’huissier s’est déplacé, mais qu’aucune autre pièce aux débats ne démontrait qu’à l’exception du jour de passage de son huissier, elle ait cessé la fabrication de crêpes.

La Cour d’Appel de Paris, dans son arrêt du 17 juin 2015, réformant la décision de première instance, avait estimé que la vente de crêpes et de gaufres sur place et à emporter n’était pas une activité conforme à la clause de destination du bail, avait suspendu les effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement du 18 octobre 2012 et  a accordé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt pour régulariser l’infraction de fabrication de crêpes sur place.

À défaut de respecter la clause de destination de bail dans le délai préconisé par l’arrêt de la Cour d’Appel, la clause résolutoire produirait ses effets.

La Cour de Cassation n’a pas suivi le raisonnement de la Cour d’Appel de Paris.

Elle a estimé qu’il appartenait au bailleur d’établir la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de mise en demeure de sorte que la Cour d’Appel avait inversé la charge de la preuve et violé les dispositions de l’article 1315 du Code Civil.

Il appartient en effet à celui qui invoque une infraction de la démontrer.

La résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut intervenir qu’un mois au moins après le commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux aux termes de l’article L145-41, alinéa 1, du Code de Commerce.

C’est en effet à la date à laquelle le commandement devait produire effet qu’il faut se placer pour savoir si ses causes ont été satisfaites.

Il appartient donc sur le plan pratique au bailleur qui poursuit la résiliation du plein droit du bail de faire effectuer deux constats :

  • Un premier constat qui démontre l’existence de l’infraction aux clauses du bail et support du commandement qui est délivré au preneur visant la clause résolutoire et faisant sommation au preneur de respecter les clauses du bail.
  • Un second constat d’huissier effectué à l’issu de la période d’un mois, pour vérifier si le preneur s’est conformé à la mise en demeure qui lui a été adressée.

À défaut de produire les deux constats d’huissier, il est impossible à une juridiction de conclure, quels que soient les indices du dossier, à la persistance de l’infraction.

La Cour de Cassation ne fait que confirmer sa jurisprudence traditionnelle en rappelant que la preuve de la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure incombe bien au bailleur.

(Cass. Civ. 3ème Chambre. 13 novembre 1997)

Il ne s’agit que du respect des dispositions de l’article 1315 devenu 1353 du Code Civil.