Les syndics sont désormais tenus d’informer les copropriétaires sur leur consommation individuelle d’eau, mais aussi sur la qualité de cette dernière.

En effet, aux termes des dispositions de l’article 6 de l’ordonnance n° 2022-1611 du 22 décembre 2022 relative à l’accès et à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine, lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé, le syndic transmet à chaque copropriétaire la facture établie dans les conditions prévues à l’article L. 2224-12-1 du Code général des collectivités territoriales ainsi que les informations complémentaires sur la qualité de l’eau qui lui ont été adressées.

Un syndicat des copropriétaires a assigné deux copropriétaires, en condamnation à retirer divers objets déposés sur leur terrain et à cesser une activité de fabrication d’achards (spécialité culinaire créole).

Par décision en date du 17 juin 2021, la Cour d’appel de Nouméa, statuant en référé, rejette ces demandes au motif que l’activité exercée ne constitue pas un trouble manifestement illicite au sens de l’ancien article 809 du Code de procédure civile, de sorte qu’il appartient au tribunal saisi au fond de se prononcer sur l’arrêt de l’activité d’autant plus que d’autres copropriétaires exerceraient dans ladite copropriété des activités non autorisées aux termes du règlement de copropriété.

Aux termes des dispositions de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés et des contrats, autres que celui du syndic, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, précise que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats, autres que le contrat du syndic, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Dès lors, il résulte de ces textes que cette obligation de mise en concurrence impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale.

C’est en effet la solution rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt rendu par la 3^e Chambre civile de la Cour de cassation le 9 mars 2022 (n°21-12658).

Mohamed Djerbi – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter m.djerbi@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89

Dans les faits, la vente d’une maison d’habitation édifiée sur plusieurs niveaux est signée. Or, l’acquéreur apprend que le rez-de-chaussée n’est pas conforme aux règles d’urbanisme et n’est pas habitable au regard des dispositions du plan de prévention des risques d’inondation. Il demande l’annulation de la vente en Justice.

Ainsi, par un arrêt en date du 13 juillet 2022, la 3^e Chambre Civile de la Cour de Cassation confirme la nullité de la vente d’une maison dans la mesure où l’acquéreur a cru acheter un bien disposant d’un rez-de-chaussée habitable, alors qu’en réalité seuls le premier étage et les combles sont autorisés à l’habitation.

Par un arrêt en date du 27 octobre 2022, la Cour de justice de l’Union européenne dispose qu’un copropriétaire peut être qualifié de consommateur dans sa relation avec un syndic de copropriété et qu’il bénéficie par conséquent des règles de protection contre les clauses abusives.

En effet, dans les faits, un contrat relatif à l’entretien des parties communes d’un immeuble est conclu le 9 janvier 2012 par l’intermédiaire d’un syndic est missionné dans ce cadre par les copropriétaires dudit immeuble.

Ainsi, en application dudit contrat, chaque copropriétaire doit alors verser des charges annuelles conventionnellement fixées.

Or, il s’avère qu’un copropriétaire n’entend pas régler lesdites sommes malgré la mise en demeure adressée par le syndic.

Face à la résistance de ce dernier, le syndic, agissant au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires saisit le tribunal d’arrondissement de Nessebar en Bulgarie afin de voir condamner le copropriétaire au paiement des sommes non réglées ainsi qu’à des sommes dues à titre d’indemnité pour le retard de paiement.

Néanmoins, le copropriétaire se défend en arguant que le contrat de syndic comporte certaines clauses abusives obligeant le consommateur à payer une indemnité de retard excessivement élevée sans que le texte de la clause ne soit clair ou compréhensible.

Or, toujours selon ce dernier, il bénéficie en sa qualité de consommateur d’une protection à l’égard des clauses abusives.

C’est le raisonnement suivi par la Cour de justice de l’Union européenne  qui opère un croisement original entre le droit des contrats et le contentieux immobilier.

CJUE 27 oct. 2022, aff. C-485/21

Mohamed Djerbi – Avocat associé

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L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité des voix de ses membres, arrête un montant des marchés et des contrats (autres que celui de syndic) à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire et ce afin de les éclairer dans leur choix lorsque l’enjeu financier est jugé suffisamment important.  

En 2020, la société Matera a entrepris une campagne publicitaire, #Mercisyndic, au terme de laquelle est apparu sur abribus et les quais du métro parisien des affiches au contenu ironique tel que « Merci syndic pour votre musique d’attente, maintenant je connais Vivaldi par cœur » ou encore « Merci syndic pour le chauffage H.S., ça me permet de garder la tête froide ».

De surcroit, le site internet mercisyndic.com permettait d’organiser un mini-jeu dans lequel les noms et logos des principaux syndics y étaient parodiés.

La prescription acquisitive (ou l’usucapion) est légalement définie comme le moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi (article  2258 du Code civil).

Il s’agit donc d’un mécanisme permettant d’obtenir notamment la propriété d’un immeuble, par le simple fait d’exercer certaines des prérogatives correspondantes, durant une période suffisamment prolongée.

Ainsi, les particuliers mais également l’État, les établissements publics et les communes peuvent se prévaloir ou se voir opposer la prescription acquisitive, du moins pour leur domaine privé.

Or, ce mécanisme connait-il une limite ?

Un syndicat de copropriétaires a adopté un contrat d’un syndic sans préalablement procédé à sa mise en concurrence. Un copropriétaire a donc assigné le syndicat en nullité de cette décision en se fondant sur les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019).

Débouté de sa demande, la cour d’appel a estimé qu’à défaut pour le conseil syndical de procéder à la mise en concurrence, il n’appartenait pas au syndic de provoquer ou d’organiser cette concurrence.

Le droit de la copropriété s’est-il rapidement adapté à la situation sanitaire ?

La réponse est évidemment positive dans la mesure où dès le mois de mars 2020, une ordonnance n° 2020-304 a adapté les règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, mais aussi aux contrats de syndic de copropriété.

D’ailleurs cette adaptation se poursuit dans la mesure où une nouvelle ordonnance présidentielle en date du 10 février 2021 a prorogé certaines dispositions de l’ordonnance précitée qui devaient prendre fin au 1^er avril 2021.