Le droit de la copropriété s’est-il rapidement adapté à la situation sanitaire ?

La réponse est évidemment positive dans la mesure où dès le mois de mars 2020, une ordonnance n° 2020-304 a adapté les règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, mais aussi aux contrats de syndic de copropriété.

D’ailleurs cette adaptation se poursuit dans la mesure où une nouvelle ordonnance présidentielle en date du 10 février 2021 a prorogé certaines dispositions de l’ordonnance précitée qui devaient prendre fin au 1^er avril 2021.

Aux termes des dispositions de l’article 2224 du Code civil, le point de départ de la prescription des actions personnelles commence à la date « où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Mais comment identifier « ce fait » permettant d’exercer l’action et à quel moment le titulaire est réputé en avoir « connaissance » ?

L’article 18 de la loi de 1965 prévoit qu’en cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice sur requête.

Or, l’article 40 du décret du 2 juillet 2020 a modifié la loi du 17 mars 1967 et notamment l’article 47-1 créant une incertitude juridique concernant les modalités de désignation de ce mandataire ad hoc.

L’ordonnance n° 2020-866 en date du 15 juillet 2020 a profondément modifié les dispositions des articles 18-1 et 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces nouveaux textes entreront en vigueur le 25 octobre 2020 et nécessiteront la publication de plusieurs décrets d’application.

Aux termes des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de son article premier, le droit de la copropriété régit obligatoirement « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Dès lors, la copropriété peut-être verticale, divisant ainsi un immeuble par étages ou par appartements, ou horizontale, en présence de constructions dont le sol d’assiette est la propriété indivise de tous les copropriétaires.