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30
Nov

BAIL COMMERCIAL : INAPPLICATION DE LA PRESCRIPTION BIENNALE ET FRAUDE

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 septembre 2021, n° 20-10.812)

Une société exploitante de deux hôtels a conclu un contrat de prestations de services avec une société, en mettant à sa disposition un local, le linge nécessaire à son activité de soins du corps et du visage et en s’engageant à la rétrocession par l’hôtel du prix stipulé de la prestation minoré d’une commission au titre de divers frais.

La société prestataire de services a sollicité devant le tribunal la requalification judiciaire du contrat de prestations de services en bail commercial.

La Cour d’Appel de COLMAR, dans un arrêt du 23 octobre 2019, a déclaré prescrite la demande de requalification, considérant que l’action en requalification du contrat de prestations de services en contrat de bail commercial devait intervenir dans le délai de deux ans du contrat initial, lequel avait été conclu le 18 septembre 2007, de sorte que la prescription était tombée le 18 septembre 2009.

La société prestataire de services a formé un pourvoi en cassation en reprochant à la Cour d’Appel de COLMAR de ne pas avoir recherché, comme il lui était demandé, si le refus de conclure un contrat de bail commercial en signant un contrat faussement intitulé « contrat de prestations de services » ne constituait pas une fraude suspendant la prescription biennale.

La Cour de Cassation accepte ce moyen et considère qu’il appartenait à la Cour d’Appel statuant au fond de rechercher si la fraude dont l’existence était invoquée n’était pas de nature à suspendre la prescription biennale.

L’article L 145-60 du Code de Commerce dispose que toutes les actions exercées en matière de Droit des Baux Commerciaux se prescrivent par deux ans.

Sur le plan des principes, la fraude n’est pas visée par le Code Civil au titre des causes de report du point de départ ou de suspension de la prescription.

Dans un premier temps, la Cour de Cassation (26 février 2002, n° 99-20.829) a considéré que la fraude ne pouvait pas constituer un cas de suspension de la prescription, dès lors que ce n’était pas prévu par la loi.

Or, la Cour de Cassation a évolué.

Les étudiants en droit se souviendront de l’adage juridique latin « fraus omnia corrumpit » qui signifie que la fraude corrompt tout.

La Cour de Cassation, dans un certain nombre de sujets, a suspendu ou reporté le point de départ de certaines actions sur ce principe.

Ainsi, en matière d’action paulienne, par un arrêt du 12 novembre 2020 (Cass. civ. 3ème, 12 novembre 2020, n° 19-17.156), la Cour de Cassation a considéré que la fraude d’un débiteur ayant empêché ses créanciers d’exercer l’action paulienne à compter du dépôt d’un acte de cession de parts en annexe au registre du commerce et des sociétés, entraînait le report du point de départ de la prescription au jour où ils ont effectivement connu l’existence de l’acte de cession de parts.

Cette jurisprudence doit donc être approuvée, dès lors qu’une juridiction du fond reconnait l’existence d’une fraude.

29
Nov

Un nouveau droit de préemption pour réchauffer les « lits froids » ?

Un publication de Sandrine FIAT dans le n° 287 de MONTAGNE LEADERS – NOVEMBRE-DECEMBRE 2021

12
Nov

Logement gratuit chez les parents et succession

Jusqu’à leur majorité, les enfants habitent habituellement chez leurs parents, cela ne pose aucune difficulté.

Tant qu’ils sont à charge des parents, le logement au domicile des parents ne pose également aucune difficulté.

Mais l’époque nous amène à constater que de plus en plus d’enfants adultes largement majeurs, qui disposent d’un revenu, continuent à loger chez les parents.

Cela peut poser des difficultés en cas de succession.

Un des héritiers peut-il demander à un de ses cohéritiers (généralement son frère ou sa sœur) de rapporter à la succession une somme correspondant à l’avantage en nature dont il a bénéficié en ayant été logé gratuitement par ses parents ?

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12
Nov

Impossibilité de modifier la contrepartie financière de la clause de non concurrence

La clause de non-concurrence interdit au salarié, après la rupture de son contrat, d’exercer une activité qui porterait préjudice à son ancien employeur.

Elle doit impérativement être mentionnée dans le contrat de travail du salarié.

Depuis 2002, cette clause doit obéir à quatre conditions pour être licite :

· être indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise ;

· être limitée dans le temps et dans l’espace ;

· tenir compte des spécificités de l’emploi du salarié ;

· être assortie d’une contrepartie financière.

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12
Nov

Le vendeur d’un terrain peut-il en redevenir gratuitement propriétaire au titre de la prescription acquisitive ?

La prescription acquisitive (ou l’usucapion) est légalement définie comme le moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi (article  2258 du Code civil).

Il s’agit donc d’un mécanisme permettant d’obtenir notamment la propriété d’un immeuble, par le simple fait d’exercer certaines des prérogatives correspondantes, durant une période suffisamment prolongée.

Ainsi, les particuliers mais également l’État, les établissements publics et les communes peuvent se prévaloir ou se voir opposer la prescription acquisitive, du moins pour leur domaine privé.

Or, ce mécanisme connait-il une limite ?

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12
Nov

Bail commercial : point de départ de la prescription de l’action en augmentation de loyer

La Cour de cassation a eu à se prononcer sur le délai de prescription de l’action en augmentation de loyer en raison de l’existence d’une sous-location.

Nous savons que toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux relèvent de la prescription biennale sur le fondement de l’article L 145-60 du Code de commerce.

Le juge des loyers commerciaux doit donc être saisi dans un délai de deux ans faute de voir l’action du demandeur déclarée irrecevable et prescrite.

Ainsi, nous savons que pour une demande de révision de loyer le point de départ de la prescription est la date d’expédition de la demande de révision par lettre recommandée avec accusé de réception.

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12
Nov

Logiciel : droit à la décompilation en cas d’erreurs

La Cour de justice de l’Union Européenne a rendu un  arrêt le 6 octobre 2021 suite à des questions préjudicielles sur l’interprétation de l’article 5, paragraphe 1, de la Directive européenne du 14 mai 1991 concernant la protection juridique des programmes d’ordinateur.

Cette demande a été présentée dans le cadre d’un litige opposant Top System à l’État belge, au sujet de la décompilation, par le bureau de sélection de l’administration fédérale (Selor) d’un programme d’ordinateur développé par Top System et faisant partie d’une application sur laquelle ce bureau détient une licence d’utilisation.

Courant 2008, le Selor et Top System ont conclu un contrat ayant pour objet l’installation et la configuration d’un nouvel environnement de développement ainsi que l’intégration et la migration des sources des applications du Selor dans ce nouvel environnement.

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12
Nov

Investisseurs immobiliers – Gestion de patrimoine. Attention au durcissement des conditions d’octroi des emprunts immobiliers

En juin 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier, avait prévenu que ses recommandations pour l’octroi de crédits immobiliers deviendraient contraignantes.

C’est ainsi par une décision du 29 septembre 2021 que ces nouvelles règles deviendront applicables à compter du 1er janvier 2022.

Les investisseurs immobiliers devront désormais en tenir compte dans leur stratégie de développement de leur patrimoine immobilier.

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02
Nov

BAIL COMMERCIAL : POINT DE DEPART DE LA PRESCRIPTION DE L’ACTION EN AUGMENTATION DE LOYER

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 septembre 2021, n° 20-19.631)

La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur le délai de prescription de l’action en augmentation de loyer en raison de l’existence d’une sous-location.

Nous savons que toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux relèvent de la prescription biennale sur le fondement de l’article L 145-60 du Code de Commerce.

Le juge des loyers commerciaux doit donc être saisi dans un délai de deux ans faute de voir l’action du demandeur déclarée irrecevable et prescrite.

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27
Oct

Permis de construire : le juge des référés n’a pas le pouvoir de régulariser :

Dans un arrêt du 24 juin 2021 n°450048, le Conseil d’Etat vient censurer la position du Tribunal Administratif de GRENOBLE qui avait suspendu, partiellement, l’exécution d’un permis de construire.

Le Conseil d’Etat rappelle que

« Même dans l’hypothèse où le moyen de nature à créer un doute sérieux est relatif à une illégalité qui serait susceptible d’être régularisée en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, il n’appartient pas, eu égard à son office, au juge des référés, qui statue en urgence, de faire usage des pouvoirs conférés au juge du fond par l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme pour permettre au bénéficiaire de régulariser l’autorisation contestée. Par suite, après avoir jugé que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 6.3 du règlement de la zone UD2 du plan local d’urbanisme intercommunal imposant aux constructions en zone urbaine un recul de cinq mètres depuis le haut de la berge des cours d’eau et des fossés était de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire, le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble a commis une erreur de droit en se fondant, après avoir estimé que ce vice était régularisable, sur les dispositions de l’article L. 600-5 du code de justice administrative pour ne suspendre que partiellement l’exécution du permis litigieux. »