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29
Jan

QUAND UNE ESPECE PROTEGEE FAIT ECHEC A LA DEMOLITION

Le Juge Administratif avait ordonné la démolition d’un ponton irrégulièrement implanté sur le domaine public maritime en Corse et ce sous astreinte.

Pour éviter la démolition, le constructeur de ce ponton illégal avait fait valoir la difficulté d’exécution rencontrée dans la démolition du quai au regard de la présence d’une espèce protégée, en l’espèce une colonie de dattes de mer.

La démolition du quai était en effet, selon le « propriétaire » de nature à compromettre la préservation de cette espèce protégée dont la présence avait été constatée postérieurement à l’injonction prononcée par le Juge Administratif de démolition et ce alors même que cette espèce n’avait pas de méthode de déplacement vers un autre habitat.

Alors que les Juges du Tribunal Administratif et de la Cour Administrative d’Appel avaient rejeté ce moyen comme étant inopérant car soulevé devant le Juge de l’Exécution, le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 19 décembre 2024, considère que le Juge de l’Exécution doit apprécier la réalité de la difficulté d’exécution et le cas échéant de préciser les conditions d’exécution de la démolition ordonnée et les diligences pouvant être accomplies à cette fin par les parties en évaluant la possibilité éventuelle pour l’autorité administrative d’accorder une dérogation à l’interdiction de destruction d’espèces protégées sur le fondement de l’article L.411-2 du Code de l’Environnement.

En clair, le constructeur devra formuler une demande de dérogation de destruction d’espèces protégées et en cas de refus pourrait se voir exonéré de l’obligation de démolir sous astreinte le ponton qu’il avait irrégulièrement édifié.

Conseil d’Etat, 19 décembre 2024, n° 491592

27
Jan

ENCADREMENT DES LOYERS D’HABITATION DANS NOTRE DEPARTEMENTC’EST PARTI !!!

A compter du 20 janvier 2025 dans la métropole grenobloise, l’encadrement des loyers permet de limiter la hausse du prix à la location des logements du parc privé, et aux propriétaires de connaître le montant attendu du loyer qu’ils peuvent proposer. Il s’applique à tous les baux d’habitation et renouvellements de baux signés à compter de cette date.

Dans la métropole, les secteurs où a été constatée une tension sur le marché locatif sont concernés, c’est-à-dire 13 communes : Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset et Venon.

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27
Jan

LA COUR DE CASSATION RECONNAIT LE HARCELEMENT MORAL INSTITUTIONNEL

Classiquement, le harcèlement moral au travail est caractérisé dès lors qu’un salarié subit des agissements répétés ayant pour objet, ou pour effet, une dégradation de ses conditions de travail susceptible de porter atteinte à ses droits et à sa dignité, d’altérer sa santé physique ou mentale ou de compromettre son avenir professionnel.

Dans le cadre d’un arrêt du 21 janvier 2025 de la Cour de cassation, dans l’affaire dite de France Télécom, il a été consacré la notion de harcèlement moral institutionnel.

Pour consacrer cette nouvelle notion de harcèlement, la Cour de cassation a pris en compte la réorganisation de France Télécom à compter de 2006 qui serait à l’origine d’un climat professionnel anxiogène avec une politique d’entreprise visant à déstabiliser les salariés par tous moyens.

Cette dégradation agressive des conditions de travail avait provoqué, sur le plan humain, de très lourdes conséquences avec au moins 19 salariés qui se donneront la mort et 12 tentatives de suicide.

Ainsi, un employeur peut être reconnu coupable de harcèlement moral lorsqu’il déploie, en connaissance de cause, une politique d’entreprise aboutissant à dégrader les conditions de travail d’un ou de plusieurs de ses salariés.

Romain Jay – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter r.jay@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89

27
Jan

LA PROBLEMATIQUE DES VICES CACHES DANS LA VENTE IMMOBILIERE : UNE QUESTION EPINEUSE POUR LES ACHETEURS ET VENDEURS

Dans le cadre de la vente immobilière, l’une des problématiques récurrentes rencontrées par les parties est celle des vices cachés. Ce terme désigne des défauts non visibles de l’immeuble vendu, mais qui le rendent impropre à sa destination ou en diminuent considérablement l’usage. Bien que la loi protège les acheteurs, la question de la gestion de ces vices demeure complexe, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.

Définition juridique des vices cachés

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27
Jan

BAIL COMMERCIAL : REMISE DES CLEFS ET INDEMNITE D’OCCUPATION

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 novembre 2024, n° 23-16.539)

L’arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2024 traite de la période pendant laquelle le locataire qui voit son bail résilié doit payer une indemnité d’occupation.

Cet arrêt traite de l’importance de la preuve de la remise des clefs.

En l’espèce, un locataire avait été victime de fuites d’eau dans son local commercial de salon de coiffure en provenance des appartements privatifs du dessus.

Le locataire a donc assigné son bailleur, le syndicat des copropriétaires et les compagnies d’assurance afin d’obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur et l’indemnisation de son préjudice.

Le bailleur, à titre conventionnel, a sollicité, compte tenu du non-règlement des loyers, la résiliation du bail aux torts du locataire, le paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation et l’indemnisation de divers préjudices.

La résiliation du bail a été actée.

Cependant, le bailleur n’a pas obtenu une indemnité d’occupation postérieure à la résiliation du bail jusqu’à la remise sans contestation possible des clefs des locaux.

C’est donc le bailleur qui a formé le pourvoi en cassation, considérant que l’indemnité d’occupation était due non seulement pendant le temps de l’occupation effective des lieux, mais aussi après le départ de l’occupant tant que ce dernier n’a pas restitué les clefs au bailleur, alors qu’il était démontré dans le dossier que le locataire n’avait jamais repris l’exploitation de son salon de coiffure depuis le 13 juillet 2010, date où une partie du plafond du local s’est effondrée.

Il est rappelé que la résiliation du bail date de 9 ans plus tard, soit le 7 juillet 2019.

La Cour d’appel avait considéré qu’en l’absence d’exploitation depuis le 13 juillet 2010, l’existence d’un procès-verbal d’huissier en date de juin 2019 qui constate que le locataire n’a plus d’établissement connu à l’adresse des locaux doit exonérer le locataire de tout paiement de loyer et d’indemnité d’occupation.

La Cour de cassation casse cet arrêt et considère qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé si les lieux avaient été effectivement libérés par la remise des clefs au bailleur, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cette décision est sévère pour le locataire qui a subi des désordres d’infiltrations d’eau, un plafond effondré et qui a dû stopper son exploitation.

Le locataire a bien évidemment été indemnisé de l’ensemble de son préjudice.

Cependant, en compensation, pour ne pas avoir pris la précaution de restituer les clefs de manière officielle et sans contestation possible, il va être tenu au paiement des loyers antérieurs au mois de juillet 2019 et d’une indemnité d’occupation postérieure à cette date qui matérialise la résiliation du bail.

Cet arrêt attire l’attention des professionnels sur la nécessaire restitution des clefs dans le cas d’une résiliation de bail.

Ce point matériel est considéré comme essentiel par la Cour de cassation.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter jl.medina@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89

27
Jan

SANCTION PAR LA CNIL POUR DIFFUSION DE PUBLICITES ENTRE LES COURRIELS

(Délibération formation restreinte CNIL n°SAN-2024-019 du 14 novembre 2024)

La société Orange met à disposition de ses clients des comptes de messagerie électronique dans le cadre du service  » Mail Orange « . Toutefois, lors de leur connexion à leur boîte de messagerie, les utilisateurs se voyaient s’afficher, entre les courriels reçus et sans qu’ils y aient consenti, des annonces publicitaires.

La rapporteure de la CNIL s’est fondée notamment, sur un arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 25 novembre 2021.

Elle a considéré que peu importe que les annonces en cause ne constituent pas, d’un point de vue technique, de véritables courriels, c’est-à-dire des messages envoyés par un utilisateur à un autre utilisateur en utilisant son adresse électronique, leur seul affichage dans un espace normalement spécifiquement réservé aux courriels privés suffit à considérer que ces messages sont communiqués au moyen de la boîte aux lettres électronique des personnes concernées, et donc de leur courrier électronique.

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27
Jan

RECOURS ABUSIFS : CONDAMNATIONS INDEMNITAIRES ET AMENDES !

Par un jugement en date du 14 août 2024, le Tribunal Administratif de MONTREUIL a fait application des dispositions de l’article L.600-7 du Code de l’Urbanisme qui, rappelons-le offre au bénéficiaire d’un permis de construire la possibilité de solliciter du Juge Administratif, lorsque le recours est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui lui cause un préjudice, de lui allouer des dommages et intérêts.

Cette disposition est rarement mise en œuvre par les juridictions administratives.

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24
Jan

CONTRATS PUBLICS :INDEMNISATION DE L’ENTREPRISE IRREGULIEREMENT EVINCEE

Dans un arrêt du 31 octobre 2024, le Conseil d’État précise que le manque à gagner d’une entreprise candidate à l’attribution d’un contrat public, évincée à l’issue d’une procédure irrégulière est évaluée par la soustraction du total du chiffre d’affaires non réalisé de l’ensemble des charges variables et de la quote-part des coûts fixes qui auraient été affectés à l’exécution du marché si elle en avait été titulaire.

Dans cet arrêt particulièrement didactique, le Conseil d’État précise que lorsqu’un candidat à l’attribution d’un contrat public demande la réparation du préjudice né de son éviction irrégulière de la procédure d’attribution, il appartient au Juge de vérifier d’abord si l’entreprise était ou non dépourvue de toute chance de remporter le contrat.

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22
Jan

ZONE HUMIDE ET PLU

Le décret n° 2024-1098 du 4 décembre 2024 vient modifier l’article R.151-31 du Code de l’Urbanisme, modification qui va affecter les PLU dont l’élaboration ou la révision aura été prescrite après le 4 décembre 2024 sauf pour les collectivités à avoir décidé d’en faire application dès lors que le PLU n’est pas arrêté (article L.153-14).

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20
Jan

Loi Le Meur : le PLU peut désormais prévoir une « servitude de résidence principale » dans les communes à forte tension touristique

La loi n° 2024-1039, dite « loi Le Meur », introduit un dispositif visant à répondre à la raréfaction des résidences principales dans les communes touristiques sous tension dans le but de favoriser l’habitat permanent et de lutter contre la prolifération des meublés de tourisme.

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