(Cour de Cassation 3^ème Chambre Civile 3 décembre 2020 n°19-22.443)

Les relations entre bailleurs et locataire ne sont jamais faciles surtout en fin de bail.

Les contentieux de l’état des lieux et les travaux aux fins de remettre l’immeuble en état sont souvent source de contentieux.

La non restitution des clés est un contentieux moins fréquent mais qui pose de sérieux problèmes juridiques.

Globalement la situation jurisprudentielle reste favorable au bailleur mis à part un juge de l’exécution de Paris monsieur Lahmout qui fait figure d’exception MAIS certains juges des référés et notamment celui de Paris ( pour une salle de sport) commencent à retenir la contestation sérieuse c’est à dire invitent les parties à saisir le juge du fond pour trancher ( Ordonnance du 26 Octobre 2020)

Le raisonnement du juge est très rationnel en 4 points

Lorsqu’à l’initiative du bailleur, la procédure en fixation du bail renouvelé n’aboutit pas à un déplafonnement du loyer, comment se calcule le loyer à la valeur locative ?

Lorsque la valeur locative est supérieure au loyer plafonné, les bailleurs ont la possibilité, pour les baux commerciaux souscrits pour une durée de 9 ans et qui n’ont pas dépassé la durée de 12 années, de solliciter, en saisissant le Juge des loyers commerciaux, la fixation d’un nouveau loyer à la valeur locative déplafonnée.

L’année 2021 est arrivée.

Démasquons-nous !

Depuis le 15 mars 2020, nous vivons dans une situation sanitaire particulière faite de confinements et de déconfinements, d’instaurations d’état d’urgence sanitaire, puis de levées de cet état d’urgence sanitaire.

Nous vivons également sous le régime de lois d’exception et de textes qui sont publiés souvent par ordonnances et rapidement.

Cette situation n’est pas évidente pour un Cabinet d’Avocats.

(Cour Cass. 3ème ch. civ. 28 mai 2020, n° 19-15.001)

L’immatriculation d’un locataire commercial au registre du commerce et des sociétés est une des conditions d’application du statut des baux commerciaux.

Le droit au renouvellement d’un bail commercial nécessite l’immatriculation du locataire.

Le défaut d’immatriculation peut entraîner le non-renouvellement et le non-versement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

Depuis plusieurs années, les juridictions sont saisies par des débiteurs de demandes de nullité de taux effectif global (TEG) afin d’obtenir une annulation pure et simple des intérêts contractuels.

La jurisprudence a évolué favorablement aux banques, notamment par des arrêts de la Cour de Cassation qui sont désormais appliqués à la lettre par les cours d’appel.

(Cass. 3ème ch. civ. 12 novembre 2020, n° 19-18.213)

Une société a acquis un bâtiment afin de l’aménager en hôtel en procédant à sa rénovation et sa réhabilitation.

Un constructeur est intervenu, chargé de la conception et de l’installation de la climatisation avec mise en place d’une pompe à chaleur réversible.

Le propriétaire du bâtiment a réglé toutes les factures sans souscrire de contrat d’entretien.

(arrêt de la Cour de Cassation du 22 octobre 2020, 3^ème chambre civile, n° 19-20.443)

La loi Pinel du 18 juin 2014 a porté la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires à la durée maximale de 36 mois, soit 3 ans.

Avant la réforme de la loi du 18 juin 2014, la dernière modification issue de la loi du 4 août 2008 prévoyait que la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires ne devait pas être supérieure à 2 ans.

Si à l’expiration de cette durée, le preneur restait ou était laissé en possession, il s’opérait un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

En matière de droit des baux commerciaux, les formalités sont importantes.

La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent du 10 septembre 2020.

Le Tribunal Judiciaire d’Annecy, par ordonnance de référé du 7 septembre 2020, s’est prononcé sur les loyers commerciaux dus durant le confinement.

Bien évidemment, il ne s’agit que d’une décision de référé qui n’a pas l’autorité de la chose jugée émanant d’un Tribunal et non d’une Cour d’Appel.

Cependant, le principe est intéressant.