Cour de Cassation 3è 20 Avril 2023 n° 21-24.848

L’entretien des parties communes d’un centre commercial à la charge du bailleur propriétaire de celui-ci est souvent source de conflits.

Cette situation entraîne parfois des préjudices pour le locataire mais le chemin pour obtenir son indemnisation définitive n’est pas facile.

La Cour de Cassation a affirmé que le bailleur d’un commerce situé dans un centre commercial dont il est propriétaire était tenu d’entretenir les parties communes de ce centre qui sont des accessoires nécessaires à l’usage du local loué. (Cour de Cassation 3^ème 19 décembre 2012 n°11-23541).

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 6 avril 2023, n° 19-14.118)

Aux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Les pactes d’associés constituent des conventions conclues entre tous, ou certains des actionnaires ou associés d’une société, afin de prévoir la mise en œuvre d’une stratégie d’investissement ou de gestion, ou les mouvements de titres de la société.

Ils rappellent souvent les valeurs de l’entreprise et prévoient la gestion de certains éléments de la vie des associés exerçant dans l’entreprise (absences, congés, maladie, décès, etc…).

Aux termes de l’article L.145 -5 du Code de commerce le bailleur et le preneur peuvent lors de l’entrée dans les lieux déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail commercial pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 25 janvier 2023, n° 21-19.089)

Il est parfois dangereux de procéder à l’exécution forcée d’une décision exécutoire mais non définitive.

En matière de baux commerciaux, le danger existe puisque la procédure en acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayé de loyers aboutit généralement à une décision exécutoire prise par le juge des référés.

En cas d’expulsion prononcée par le juge des référés, la décision est exécutoire et un huissier peut y procéder.

(Cour de cassation, chambre civile 3, 4 janvier 2023 n° 21-23.412)

La question de la nullité entière ou pas des clauses d’indexation des loyers est sujette à jurisprudence et à discussion.

L’article L 112-1 du Code monétaire et financier prévoit qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

On se souvient que la Cour de cassation, dans un arrêt de principe du 14 janvier 2016, avait affirmé que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse. Mais cette jurisprudence ne concerne pas à proprement parlé les dispositions de l’article L112-1 du Code monétaire et financier

Le droit à commissions de l’agent commercial fait l’objet de nombreux contentieux.

L’article L 134-12 du Code de commerce prévoit l’existence d’un droit à indemnité pour l’agent commercial en cas de cessation de ses relations avec le mandant afin de réparer le préjudice subi par l’agent.

L’article L 134-13 du Code de commerce exclut toutefois ce droit à réparation en cas de faute grave de l’agent commercial.

Ces articles transposent les articles 17 paragraphe 3 et 18 de la directive 86/653/CEE du 18 décembre 1986.

LA COUR DE CASSATION RESTE FERME (arrêt du 23 novembre 2022 / n° 21-18.921)

La loi sur les baux commerciaux prévoit la révision du loyer commercial afin de l’adapter à l’évolution du coût de la vie.

Aux termes de l’article L 145-38 du Code de Commerce, la demande en révision du loyer ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

(arrêt du 23 novembre 2022 / n° 21-18.921)

La loi sur les baux commerciaux prévoit la révision du loyer commercial afin de l’adapter à l’évolution du coût de la vie.

Aux termes de l’article L 145-38 du Code de commerce, la demande en révision du loyer ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 19 octobre 2022, n° 22-13.451)

Qui doit prendre en charge les travaux prescrits par l’autorité administrative ?

Cette question, qui concerne dans l’espèce traitée par la Cour de cassation un hôtel, est parfaitement valable pour toutes sortes de commerces.

En l’occurrence, un locataire exploitait commercialement un hôtel.

Après la visite des locaux (15 années après l’acquisition par le locataire du fonds de commerce), la commission de sécurité de la Ville a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement pour des raisons liées à la sécurité du public.