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THE BLOG

18
Mar
16
Mar

Indivision et remboursement des échéances d’emprunt ayant permis l’acquisition de l’immeuble indivis

Aux termes de l’article 815-13 du Code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation.

Le texte ajoute qu’il doit être pareillement tenu des dépenses nécessaires faites par un indivisaire sur ses deniers personnels pour la conservation même sans amélioration.

Il est fréquent que des biens immobiliers soient acquis par des parties en indivision.

Il s’agit d’hypothèse de mariage en séparation de biens ou d’héritiers suite à une succession.

Si l’un des indivisaires améliore à ses frais un bien, ou s’il assume seul les frais nécessaires à la conservation du bien ou paie plus que sa part, il doit théoriquement bénéficier d’une créance à l’encontre des autres indivisaires, même si les dépenses engagées n’ont pas nécessairement procuré une plus-value au bien.

Dans un arrêt du 26 janvier 2022 (Cour cass. civile 1ère, 26 janvier 2022, n° 20-17.898), la Cour de cassation avait à se prononcer sur la nature juridique de règlement d’un prêt relais réglé par un seul des indivisaires.

Le prêt relais constitue habituellement une avance partielle consentie par un établissement de crédit permettant à un vendeur acquéreur d’acheter un nouveau bien immobilier sans pour autant disposer des fruits de la vente du logement qu’il occupe, tout en lui accordant le bénéfice d’un délai supplémentaire pour vendre ce dernier.

Il assure donc la transition entre 2 crédits immobiliers.

Les remboursements ne sont pas nécessairement affectés à l’achat du nouveau bien immobilier.

En l’espèce, un des indivisaires avait procédé au remboursement d’un prêt relais souscrit pour l’acquisition d’un bien indivis.

La Cour de cassation devait se prononcer sur cette créance.

S’agit-il d’une dépense de conservation du bien ou d’une dépense d’acquisition ? 

Il faut savoir que si ce remboursement est assimilé à une dépense d’acquisition, elle ne constitue pas forcément une créance à l’encontre de l’indivision.

Un arrêt récent de la 1ère chambre civile du 26 mai 2021 l’a affirmé dans un attendu très général en indiquant que le texte de l’article 815-13 du Code civil ne s’appliquait pas aux dépenses d’acquisition.

Il s’agissait d’un cas d’espèce d’époux séparés de biens, dont l’un a financé par un apport de ses deniers personnels la part de son conjoint dans l’acquisition d’un bien indivis.

La Cour de cassation a considéré que l’époux qui avait financé le bien ne disposait que d’une créance évaluable selon les règles de l’article 1543 du Code civil qui renvoie aux articles 1469 et 1479 du Code civil sur les récompenses.

Mais dans son arrêt du 26 janvier 2022, la Cour de cassation est très claire : elle considère que le règlement d’échéances d’emprunt ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours d’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil, peu important que le prêt soit un prêt amortissable ou un crédit relais.

Cet arrêt règle donc quelques incertitudes juridiques, mais ouvre d’autres contestations notamment sur le moment auquel le créancier peut espérer être dédommagé en attendant ou pas le partage judiciaire.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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16
Mar

Suppression du protocole national sanitaire à compter du 14 Mars 2022

A partir du 14 mars, à la place du protocole national sanitaire, s’appliquera un guide repère des mesures de prévention des risques de contamination au Covid-19 hors situation épidémique qui est actuellement en cours de rédaction.

Le protocole national sanitaire avait été mis en place aux seins des entreprises afin de donner des orientations sur les mesures à mettre en place pour assurer la sécurité des salariés dans le cadre de la lutte contre le Covid 19.Afin de s’adapter à l’évolution de la pandémie, ce document était régulièrement mis à jour par le gouvernement.

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16
Mar

Pratiques commerciales trompeuses et déloyales : Syndic 1 – Matera 0

En 2020, la société Matera a entrepris une campagne publicitaire, #Mercisyndic, au terme de laquelle est apparu sur abribus et les quais du métro parisien des affiches au contenu ironique tel que « Merci syndic pour votre musique d’attente, maintenant je connais Vivaldi par cœur » ou encore « Merci syndic pour le chauffage H.S., ça me permet de garder la tête froide ».

De surcroit, le site internet mercisyndic.com permettait d’organiser un mini-jeu dans lequel les noms et logos des principaux syndics y étaient parodiés.

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16
Mar

Clause d’indexation uniquement à la hausse réputée non écrite : La fin du tango de la Cour de cassation ?

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 janvier 2022, n° 21-11.169)

La loi sur les baux commerciaux prévoit la révision du loyer commercial afin de l’adapter à l’évolution du coût de la vie.

Aux termes de l’article L 145-38 du Code de commerce, la demande en révision du loyer ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

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16
Mar

Cession de droit de propriété intellectuelle à titre gratuit soumise au régime des donations

Deux personnes ont conçu des antennes permettant la réception des données de balises placées dans les colliers de chiens de chasses. Ils ont déposé ensemble une marque de l’Union européenne semi-figurative ainsi que deux dessins ou modèles communautaires.

Ces produits étaient distribués par deux sociétés dont ils étaient associés ainsi par par une autre société tierce dont un seul des deux co-titulaires de droit de propriété intellectuelle était associé et gérant. Les titres de propriété intellectuelle ont été cédés à ladite société tierce et son gérant a aussi concédé une licence sur les marques ou modèles à deux autres sociétés. 

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16
Mar

Droit des entreprises. Adoption de la nouvelle loi en faveur des travailleurs indépendants

L’Assemblée nationale et le Sénat ont adopté le 8 février 2022 le projet de loi en faveur de l’activité professionnelle indépendante. Cette loi a été publiée au journal officiel du 15 février 2022 et modifie le statut juridique, fiscal et social des travailleurs indépendants. Cette loi complète les mesures fiscales et sociales déjà adoptées dans le cadre des lois de finances et de financement de la sécurité sociale pour 2022.

Les principales mesures adoptées sont les suivantes :

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23
Fév

L’annulation d’une éviction irrégulière d’un agent public implique sa réintégration et donc le licenciement de son remplaçant.

La jurisprudence administrative avait précédemment dégagé le principe d’un droit à réintégration de l’agent irrégulièrement évincé de son emploi.

Dans sa décision du 14 février 2022, le Conseil d’Etat ajoute que lorsque cet agent a été remplacé, cela implique le retrait de l’acte de nomination de son successeur. La désignation du remplaçant devient ainsi elle-même irrégulière du fait de l’annulation juridictionnelle de la décision initiale d’éviction.

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21
Fév

Succession : attention au dépôt de la déclaration et relation avec les avocats

Le droit des successions mobilise très fortement les études notariales.

Il est aussi en lien que nous devons tisser avec les cabinets d’avocats.

Dès le décès d’un proche, un rendez-vous est en général pris très rapidement chez un notaire pour procéder au règlement de la succession.

Le notaire va rechercher les différents héritiers, vérifier la consistance du patrimoine successoral et établir un acte de notoriété.

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21
Fév

Le salarié subit un préjudice automatique du fait du dépassement de la durée maximale hebdomadaire de travail

D’après la Cour de cassation, lorsque le salarié dépasse la durée maximale hebdomadaire de travail autorisée, il subit un préjudice.

Pour rappel, au cours d’une même semaine, la durée maximale hebdomadaire de travail est de 48 heures.

En cas de circonstances exceptionnelles entraînant un surcroît extraordinaire de travail, il est possible de solliciter auprès du DREETS une autorisation de dépassement de la durée maximale absolue sans dépasser 60 heures.

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