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03
Avr

Pas de nouveau syndicat de copropriétaire en cas de division d’un lot de copropriété

Est-il possible de créer une copropriété dans la copropriété ?

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet de créer un syndicat secondaire au sein de la copropriété que dans les conditions prévues à l’article 27. Ainsi, « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ».Lire la suite …

03
Avr

Bail commercial : réintégration et indemnisation de la perte du maintien dans les locaux

La Cour de Cassation, par un arrêt intéressant du 30 novembre 2017 (3ème Chambre, 30 novembre 2017, n°16-17.686) s’est prononcée à la fois sur l’impossibilité de réintégrer un preneur injustement évincé suite à un congé, mais également, sur la nature de l’indemnité que doit percevoir ce preneur évincé.Lire la suite …

03
Avr

RGPD : veiller à la conformité de vos contrats avec les sous-traitants

25 mai prochain, dernière ligne droite avant l’application du Règlement européen Général sur la Protection des Données (RGPD) qui imposera de nouvelles obligations aux entreprises et à leurs sous-traitants concernant le traitement des données à caractère personnel. Il convient de revoir vos contrats.Lire la suite …

03
Avr

Fiscal : un nouveau projet de loi de lutte contre la fraude fiscale

Le gouvernement a présenté mercredi 28 mars 2018 en Conseil des ministres un nouveau projet de loi anti-fraude visant à accroître la lutte contre la fraude fiscale. Le texte devrait être débattu et adopté d’ici l’automne.Lire la suite …

03
Avr

Droit des sociétés : attention rappel d’obligation à peine de sanctions

Il est rappelé qu’il est obligatoire de  déclarer au greffe du tribunal de commerce les bénéficiaires effectifs de chaque société et ce, quelle que soit sa forme sociale.

Les bénéficiaires effectifs de la société sont les personnes physiques qui :Lire la suite …

03
Avr

Droit des sociétés : signer avec soi-même est-il redevenu possible ?

On rappelle que l’article 1161 du Code civil créé par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations dispose :

« Un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ni contracter pour son propre compte avec le représenté. Lire la suite …

03
Avr

BAIL COMMERCIAL : Impayés de loyer, clause résolutoire et rôle de l’huissier

Par arrêt du 21 décembre 2017, un arrêt de la Cour d’Appel de Nouméa en date du 15 octobre 2015 a été cassé au visa des articles L.145-41 et L.145-15 du Code de Commerce.

L’affaire est simple : un locataire était en situation d’impayé. Le bailleur a voulu mettre en œuvre la clause résolutoire afin d’obtenir par le Juge des référés par une procédure rapide donc, la constatation des effets de cette clause permettant une résiliation du bail immédiate et exécutoire de plein droit nonobstant appel.Lire la suite …

21
Mar

Les permis de construire modificatifs de régularisation

Le conseil d’Etat confirme la possibilité de régulariser par l’obtention d’un permis de construire modificatif un permis  en bénéficiant de l’évolution de la règle d’urbanisme applicable

Par une décision rendue en chambres réunies et publiée au recueil en date du 7 mars 2018 (CE, 07-03-2018, n°404079), Lire la suite …

05
Mar

BAIL COMMERCIAL : réintégration et indemnisation de la perte du maintien dans les locaux

La Cour de Cassation, par un arrêt intéressant du 30 novembre 2017 s’est prononcée à la fois sur l’impossibilité de réintégrer un preneur injustement évincé suite à un congé, mais également, sur la nature de l’indemnité que doit percevoir ce preneur évincé.

Par contrat de bail en date du 24 mai 2000, un bailleur avait concédé à un locataire, la jouissance pour une durée indéterminée d’un emplacement dans un centre commercial.

Onze années plus tard, par acte en date du 4 mars 2011, le bailleur a notifié un congé à son locataire.

Une précédente décision de justice, irrévocable, avait requalifié le contrat liant les parties en bail commercial, en annulant le congé et en constatant l’impossibilité de réintégrer le locataire dans les lieux.

Une expertise avait été ordonnée pour voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Le locataire sollicitait quant à lui, toujours sa réintégration dans les lieux, y compris dans un autre emplacement, et a contesté le montant de l’indemnisation proposée par l’Expert, et retenu in fine par la Cour d’Appel de PARIS par arrêt du 22 mars 2016.

La Cour de Cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’Appel qui a constaté l’impossibilité pour la société locataire de réintégrer le local, objet du bail, et a retenu que ce locataire ne pouvait prétendre à aucun droit à réintégration dans un autre emplacement.

Dès lors, il est impossible, à un locataire, de revendiquer auprès d’un bailleur, une réinstallation à l’identique dans un autre emplacement en cas d’éviction fautive ou pas.

La réintégration doit se dérouler dans les mêmes locaux, quel que soit les possibilités pour le bailleur de réinstaller son ancien locataire à l’identique dans un autre endroit géographique, y compris s’il s’agit d’un même centre commercial.

S’agissant de l’indemnisation, la société locataire sollicitait une double réparation :

  • la réparation de la perte de son droit au maintien des lieux,
  • l’indemnité d’éviction qui indemnise du préjudice subi par le défaut de renouvellement du bail.

La Cour d’Appel de PARIS avait estimé que l’indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux avait déjà était prise en compte dans la fixation de l’indemnité d’éviction.

 

La Cour de Cassation n’accepte pas se raisonnement et considère que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, est distinct de celui réparé par cette indemnité.

Cet arrêt doit être approuvé.

En effet, la Loi accorde au locataire, en cas de non renouvellement de son bail commercial, une indemnité d’éviction aux termes de l’article L.145-14 du Code de Commerce.

Le bailleur peut donc refuser le renouvellement du bail.

Le bailleur doit, en ce cas, payer au locataire évincé, une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité doit comprendre, notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait preuve que le préjudice est moindre.

Il n’y a pas de définition légale de principe d’évaluation de l’indemnité.

Les principes ont été largement déterminés par la Jurisprudence.

Il s’agit soit d’une indemnité de remplacement, dans le cas où la perte de clientèle attachée au lieu de situation du fonds de commerce est irrémédiable, ou d’une indemnité dite de transfert ou de déplacement lorsqu’il s’agit d’un transfert de fonds de commerce possible sans perte de chance total de clientèle par le locataire.

La consistance du fonds à évaluer doit être appréciée à la date d’effet du refus du renouvellement, bien qu’il existe un certain flou jurisprudentiel.

En l’espèce, le locataire, du fait du congé, a droit à son indemnité d’éviction, que ce soit une indemnité de transfert ou de remplacement.

Cependant, ce congé étant lui-même contraire aux relations contractuelles entre les parties, est donc fautif, il convient de calculer une seconde indemnité qui correspond non pas à l’indemnité de transfert ou de remplacement, mais à une indemnité née de la perte du droit au maintien dans les lieux qui est distinct de l’indemnité d’éviction.

Que le congé soit fautif ou pas, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

L’article L.145-28 du Code de Commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré.

Dans l’affaire qu’a eu à juger la Cour de Cassation, le locataire a été privé de ce droit au maintien dans les lieux, droit au maintien qui peut durer plusieurs mois, voire plusieurs années, lorsque le montant de l’indemnité d’éviction est contesté judiciairement.

 

Cette période qui permet souvent au preneur de rechercher les modalités d’une réinstallation et de préparer son éviction, a manqué au locataire.

Elle est créatrice de préjudice indemnisable.

Cour de Cassation, 3ème Chambre, 30 novembre 2017, n°16-17.686

30
Jan

Validité du commandement de payer délivré pendant la période d’observation

La Cour de Cassation a eu à se prononcer en matière de bail commercial sur deux points importants sur le plan pratique dans le cadre d’une procédure collective et d’un commandement de payer délivré durant la période d’observation.

Par jugement en date du 27 avril 2007, le Tribunal de Commerce d’Agen a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit d’un locataire en désignant un mandataire judiciaire représentant des créanciers (sans désigner d’administrateur).

Le locataire n’ayant pas réglé les loyers pour les mois d’avril et mai 2008, le bailleur a fait délivrer le 20 mai 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Trois jours plus tard, soit le 23 mai 2008, le Tribunal de Commerce a prononcé la liquidation judiciaire de la société preneuse, jugement autorisant et prévoyant la cession du fonds de commerce de cette dernière à une société cessionnaire incluant la cession du bail commercial.

La vente du fonds de commerce a été réitérée par un acte authentique du 2 octobre 2008.

Le bailleur, par acte en date des 10 et 25 mars 2010, fait assigner le mandataire liquidateur de la société ainsi que la société cessionnaire devant le Tribunal de Grande Instance pour que soit constaté le jeu de la clause résolutoire inséré au bail et qu’il soit jugé que cette résolution du bail commercial était opposable à la société cessionnaire du fonds de commerce.

Le Tribunal de Grande Instance d’Agen a, par jugement du 26 juillet 2013, constaté la résiliation du bail commercial.

La Cour d’Appel d’Agen par arrêt en date du 6 janvier 2016 a confirmé le principe de la résiliation du bail, argumentation suivie par la Cour de Cassation dans son arrêt du 15 novembre 2017.

L’apport de cet arrêt est double.

En premier lieu, il importe d’indiquer que dans l’hypothèse d’une procédure collective ouverte avec désignation d’un mandataire judiciaire, mais sans administrateur, aussi bien la Cour d’Appel d’Agen que la Cour de Cassation se prononcent en faveur de l’absence de notification du commandement de payer au mandataire judiciaire.

La Cour d’Appel et la Cour de Cassation ont estimé qu’en remettant le commandement de payer qu’à la seule gérante de la société locataire et non au mandataire judiciaire, le bailleur avait satisfait aux prescriptions de l’article 654 du Code de Procédure Civile et à l’article L. 622-1 du Code de Commerce.

Cette interprétation était contraire à une consultation versée aux débats rédigée par le Professeur LE CORRE.

Il était généralement admis que le bailleur devait mettre en cause à la fois l’administrateur qui a reçu une mission générale d’assister le locataire ainsi que le mandataire judiciaire (Cour d’Appel de Paris 22 octobre 1987, n°87-4784).

C’est le premier apport de l’arrêt de la Cour de Cassation.

Le deuxième apport concerne la procédure de résiliation du bail engagée par le bailleur pour des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective et antérieurs au jugement de conversion en liquidation judiciaire.

Aussi bien les Juges du fond que la Cour de Cassation estimaient que cette action se trouvait soumise aux dispositions de l’article L. 622-14, 2e alinéa.

Lorsque le bailleur demande la résiliation du bail ou fait constater la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne peut agir qu’aux termes d’un délai de trois mois à compter du jugement ouvrant la procédure collective.

Ainsi, il a été relevé que les loyers impayés étaient ceux des mois d’avril et mai 2008, soit afférents à une période postérieure au jugement d’ouverture de redressement judiciaire du locataire.

Ces dispositions ne créent pas un délai de trois mois à compter de la mise en demeure pour pouvoir agir, mais interdisent seulement au bailleur dans les trois mois du jugement d’ouverture d’agir en résiliation pour les loyers postérieurs audit jugement. Passé ce délai de carence de trois mois, il est toujours possible d’agir.

C’est d’ailleurs ce que le bailleur a réalisé en saisissant les Juges plus de trois mois après le jugement d’ouverture. Sa procédure est donc recevable.

Cet arrêt démontre que les dispositions encadrant la procédure collective sont à manier avec la plus grande prudence e peuvent avoir des conséquences pratiques considérables.