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03
Mai

DESPECIALISATION PARTIELLE : LE BAILLEUR N’A PLUS A MOTIVER SON REFUS

L’article L.145-47 du Code de Commerce permet au locataire commercial de s’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.Lire la suite …

24
Avr
24
Avr

Vente des biens du domaine privé

Les collectivités qui souhaitent procéder à la cession de biens immobiliers relevant de leur domaine privé n’ont pas à respecter les procédures de mise en concuirrence… sauf à vouloir se soumettre à ces mécanismes de leur propre chef.Lire la suite …

18
Avr

Maintien en disponibilité faute de poste vacant et octroi de l’allocation chômage

Les fonctionnaires de l’Etat sont placés dans une des quatre positions administratives suivantes : l’activité, le détachement, la disponibilité ou le congé parental (loi n°84-16 du 11 janvier 1984 et décret n°85-986 du 16 septembre 1985).

Définie à l’article 51 de la loi du 11 janvier 1984, « la disponibilité est la position du fonctionnaire qui, placé hors de son administration ou service d’origine, cesse de bénéficier, dans cette position, de ses droits à l’avancement et à la retraite ».Lire la suite …

18
Avr

Décompte général : le Conseil d’Etat apporte un nouvel éclairage quant aux conditions dans lesquelles le titulaire du marché peut exercer un recours contentieux au sens de l’article 50 du CCAG Travaux

Conseil d’Etat, 27 janvier 2017, Société Tahitienne de construction, n° 396404

La contestation du décompte général établi par le maitre d’œuvre et signé par le maitre d’ouvrage s’articule autour de trois grandes étapes prévues par les articles 50.1 et suivants du CCAG Travaux :Lire la suite …

14
Avr

Illustration de circonstances nouvelles permettant de rapporter une ordonnance de référé au visa de l’article 488 du code de procédure civile

Arrêt CA de Grenoble 11 avril 2017 n° de RG 14/04848

Pour rappel l’article 488  du code civil dispose :« L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles. »Lire la suite …

13
Avr

Les conditions d’application de la prescription administrative s’agissant des constructions irrégulières

Par une décision intervenue le 3 février 2017 (n°373898), le Conseil d’Etat exclut expressément du mécanisme « d’oubli administratif » institué par les dispositions de l’article L. 421-9 du Code de l’Urbanisme tous travaux réalisés sans permis de construire alors que celui-ci était requis.Lire la suite …

11
Avr

ARTICLE L600-5-1 DU CODE DE L’URBANISME : L’arme de régularisation massive des permis

L’achèvement des travaux ne fait pas obstacle à ce que le Juge fasse usage de la faculté de régularisation du permis entaché d’un vice en application de l’Article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme.

Rappelons que l’ordonnance du 18 janvier 2013 prise à la suite du rapport du Président LABETOULLE a instauré un dispositif de régularisation des permis de construire, transcrit à l’Article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme.Lire la suite …

11
Avr

Salon de l’éclairage public de SEINE ET MARNE

Le SDESM , syndicat des énergies de Seine-et-Marne organise pour la sixième fois un salon de l’éclairage public le 22 juin 2017.

Me Sandrine FIAT interviendra lors de ce salon qui se tient à MELUN sur le thème de « Extinction nocturne et risques juridiques ».

06
Avr

BAIL COMMERCIAL : COMMANDEMENT VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE PAR SUITE D’UNE INFRACTION ET CHARGE DE LA PREUVE

La Cour de Cassation a dû revenir dans son arrêt en date du 15 décembre 2016 sur la problématique de la charge de la preuve après délivrance par le bailleur d’un commandement de mettre fin à une infraction dans le délai d’un mois et visant la clause résolutoire.

A l’issue du délai d’un mois, qui doit rapporter la preuve que l’infraction a cessé ou a perduré ?

Dans l’espèce traitée par la Cour de Cassation, les parties étaient liées par un bail en date du 20 mars 2000.

La destination du bail prévoyait comme activité celle de glacier, salon de thé et vente de boissons chaudes ou froides et de pâtisserie à emporter ou consomme sur place, à l’exclusion de toute fabrication.

Il était reproché au preneur d’avoir exercé la fabrication de crêpes et de gaufres sur le trottoir en dehors du local loué.

Le bailleur a estimé que cette activité constituait une infraction à la clause de destination du bail.

Le bailleur a délivré un commandement d’avoir à cesser l’infraction dans le délai d’un mois et visant la clause résolutoire, le 18 octobre 2012.

La fabrication de crêpes sur place était établie par la production d’un procès-verbal dressé par un huissier de justice, en date du 24 juin 2012.

Pour contester la réalité de l’activité exercée en infraction du bail, le locataire a fait constater par huissier, le 15 novembre 2012, c’est-à-dire dans le délai d’un mois, qu’aucune crêpe n’était fabriquée sur place.

Ce constat d’huissier était contesté par le bailleur, lequel prétendait que son locataire ne rapportait la preuve que de l’absence de fabrication sur place de crêpes le jour où l’huissier s’est déplacé, mais qu’aucune autre pièce aux débats ne démontrait qu’à l’exception du jour de passage de son huissier, elle ait cessé la fabrication de crêpes.

La Cour d’Appel de Paris, dans son arrêt du 17 juin 2015, réformant la décision de première instance, avait estimé que la vente de crêpes et de gaufres sur place et à emporter n’était pas une activité conforme à la clause de destination du bail, avait suspendu les effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement du 18 octobre 2012 et  a accordé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt pour régulariser l’infraction de fabrication de crêpes sur place.

À défaut de respecter la clause de destination de bail dans le délai préconisé par l’arrêt de la Cour d’Appel, la clause résolutoire produirait ses effets.

La Cour de Cassation n’a pas suivi le raisonnement de la Cour d’Appel de Paris.

Elle a estimé qu’il appartenait au bailleur d’établir la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de mise en demeure de sorte que la Cour d’Appel avait inversé la charge de la preuve et violé les dispositions de l’article 1315 du Code Civil.

Il appartient en effet à celui qui invoque une infraction de la démontrer.

La résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut intervenir qu’un mois au moins après le commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux aux termes de l’article L145-41, alinéa 1, du Code de Commerce.

C’est en effet à la date à laquelle le commandement devait produire effet qu’il faut se placer pour savoir si ses causes ont été satisfaites.

Il appartient donc sur le plan pratique au bailleur qui poursuit la résiliation du plein droit du bail de faire effectuer deux constats :

  • Un premier constat qui démontre l’existence de l’infraction aux clauses du bail et support du commandement qui est délivré au preneur visant la clause résolutoire et faisant sommation au preneur de respecter les clauses du bail.
  • Un second constat d’huissier effectué à l’issu de la période d’un mois, pour vérifier si le preneur s’est conformé à la mise en demeure qui lui a été adressée.

À défaut de produire les deux constats d’huissier, il est impossible à une juridiction de conclure, quels que soient les indices du dossier, à la persistance de l’infraction.

La Cour de Cassation ne fait que confirmer sa jurisprudence traditionnelle en rappelant que la preuve de la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure incombe bien au bailleur.

(Cass. Civ. 3ème Chambre. 13 novembre 1997)

Il ne s’agit que du respect des dispositions de l’article 1315 devenu 1353 du Code Civil.