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06
Avr

RÉVISION DU LOYER COMMERCIAL : LA PROCÉDURE À RESPECTER

La révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée par les articles L. 145-37 et suivants du Code de Commerce.

L’article L. 145-38 du Code de Commerce fixe le principe de la révision triennale.

Toute demande en révision ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé…

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Le principe de la révision est d’ordre public.

La demande de révision peut émaner de l’une ou l’autre des parties au bail commercial.

Elle doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux termes des dispositions de l’article R. 145-20 du Code de Commerce.

La demande de révision doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.

Il s’agit d’un préalable indispensable.

Dans la pratique, les parties au bail commettent souvent des erreurs procédurales.

La Cour de Cassation a eu à nouveau à se prononcer par un Arrêt du 26 janvier 2017 dans une affaire où un sous-locataire de locaux à usage commercial avait saisi le 23 décembre 2009 le Juge des Loyers Commerciaux d’une demande en révision du loyer, après avoir notifié le 3 novembre 2009 un mémoire en demande.

Quant à la notification de la demande en révision, elle n’est intervenue que postérieurement le 5 février 2010.

Il convient donc de se demander si la procédure de révision peut intervenir après saisine du juge et couvrir une éventuelle irrecevabilité.

La Cour de Cassation maintient une jurisprudence constante (voir Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 novembre 2006).

Elle considère que le mémoire de saisine du Juge des Loyers Commerciaux doit, à peine d’irrecevabilité, être précédé d’une demande de révision.

Il n’y a pas de possibilité de régulariser la procédure judiciaire engagée par la notification d’une demande de révision après dépôt du mémoire en demande.

La procédure de demande en fixation du prix du bail révisé doit être déclarée irrecevable.

Cet Arrêt doit attirer l’attention des praticiens sur la chronologie de la procédure et l’impossibilité de la régulariser.

Il est également rappelé qu’aux termes de l’article L. 145-38 et R. 145-20 alinéa 3, la révision du loyer ne prend effet, et le nouveau loyer n’est dû, qu’à compter du jour de la demande en révision, de sorte que la notification préalable à la saisine du juge a une importance capitale, non pas seulement en terme de recevabilité de la procédure, mais également en terme de point de départ du nouveau loyer révisé.

Cet article n’engage que son auteur.

27
Mar

Accord sur la chose et le prix : la vente est parfaite… même pour les communes

Dans un arrêt du 15 mars 2017, le Conseil d’Etat confirme une jurisprudence constante qu’il était bon de rappeler. Lorsqu’il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente d’un bien est parfaite quand bien même le vendeur est une commune qui se voit appliquer pour son domaine privé, les dispositions du code civil.

Double apport de l’arrêt :

1-      Le juge administratif est compétent pour connaître de la contestation par une personne privée des délibérations d’un conseil municipal ayant respectivement pour objet d’annuler une précédente délibération autorisant la vente de parcelles de son domaine privé à cette dernière et d’autoriser la vente de ces parcelles à une autre personne, « dès lors que ces actes affectent le périmètre ou la consistance du domaine privé de la commune ».

Ce n’est pas une nouveauté depuis l’arrêt du Tribunal des Conflits du 22 novembre 2010, SARL Brasserie du Théâtre c/ Commune de Reims, n° 3764, p. 590.

2-      Le juge administratif tire toutes les conséquence d’une délibération d’un conseil municipal autorisant la vente de parcelles de son domaine privé à une société pour un prix donné, qui ne subordonnait cet accord à aucune condition.

Il retient que les parties ayant ainsi clairement marqué leur accord sur l’objet de la vente et le prix auxquels elle devait s’effectuer, cette délibération a eu pour effet, en application des dispositions de l’article 1583 du code civil, de parfaire la vente et de transférer à la société la propriété de ces parcelles. Il en résulte que le conseil municipal ne pouvait légalement, par des délibérations ultérieures, ni annuler cette première délibération ni décider de céder les mêmes parcelles à une autre société et ce quand bien même le premier acquéreur « n’avait versé aucun des acomptes prévus par l’échéancier [un paiement échelonné du prix sur cinq ans ayant été fixé] ou demandé la passation des actes de transfert de propriété ».

L’acquéreur peut même saisir le juge civil d’une demande tendant à s’entendre prononcer à son profit la vente, le jugement étant ensuite publié au service de la publicité foncière.

27
Mar

Salon de la transition énergétique

Le cabinet CDMF AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES sera à nouveau présent au salon organisé par le SEDI. Il se déroulera le jeudi 6 avril de 8h à 15 h à Alpes Congrès Hall 89.

Venez échanger sur notre stand (stand n°5).

A cette occasion, nous vous remettrons nos dernières publications en droit public et droit immobilier.

Lire la suite …

27
Mar

Le cabinet recrute

Dans le cadre de son développement, le cabinet renforce son équipe d’Avocats et recherche un Collaborateur intervenant principalement en droit public et plus particulièrement en droit de l’urbanisme. Disposant idéalement d’une première expérience de deux ans, le confrère dont le profil est recherché sait faire preuve d’une capacité à s’intégrer dans une équipe, d’autonomie et de réactivité (rémunération selon ancienneté et grille du Cabinet).

Merci de contacter Me Sandrine FIAT, 7, place Firmin Gautier à Grenoble. Email : s.fiat@cdmf-avocats.com

21
Mar
20
Mar

Notre associée, Sandrine FIAT décorée de l’Ordre national du Mérite

C’est lors d’une cérémonie émouvante en présence de plus d’une centaine d’invités que Monsieur Gérard SIMONET, maire de la commune de MOIRANS a remis à Me Sandrine FIAT les insignes de chevalier dans l’ordre national du mérite.

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20
Mar

Décret JADE : un joli nom dont certains aspects risquent d’être piégeux

Depuis le 1er janvier 2017, de nombreuses dispositions modifiant le Code de Justice Administrative sont entrées en vigueur.

Le décret JADE pour « Justice Administrative de demain » comporte de nombreuses évolutions procédurales destinées à accélérer le traitement de certaines requêtes et l’instruction des dossiers.Lire la suite …

20
Mar

Modernisation de la Justice Administrative

Comme rappelé dans l’article « Décret JADE : un bien joli nom dont certains aspects risquent d’être piégeux », la Justice Administrative connait de nombreuses évolutions procédurales destinées à accélérer le traitement des requêtes, renforcer les conditions d’accès au Juge, dynamiser l’instruction et adapter l’organisation et fonctionnement des juridictions administratives à de nouveaux défis.Lire la suite …

23
Fév

Recours en réparation pour procédure abusive : les deux ordres de juridiction sont compétents

L’article L 600-7 du Code de l’Urbanisme autorise le bénéficiaire d’un permis de construire à formuler, par mémoire distinct du mémoire en défense qu’il a déposé au Tribunal Administratif de GRENOBLE pour contester l’illégalité de son permis de construire, une demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice excessif qui lui est causé par le recours lorsque ce recours est mis en œuvre dans des conditions qui excède la défense des intérêts légitimes du requérant.

Peu de décisions ont été rendues en la matière.

La plus médiatique est celle rendue par le Tribunal Administratif de LYON le 17 novembre 2015 qui a condamné les auteurs du recours qualifié d’abusif à verser une somme de 82.700 € au titre de dommages et intérêts.

Les circonstances étaient cependant très particulières puisque les requérants n’avaient produit de pièces utiles pour établir leur intérêt à agir que quelques jours seulement avant l’audience ce qui avait provoqué un report d’audience. En outre, la requête ne présentait aucun moyen sérieux. Les moyens étant inopérants, infondés et irrecevables et assortis de faits insusceptibles de venir à leur soutien et non assortis des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé.

La Cour de Cassation était interrogée sur le point de savoir si la possibilité offerte par l’article L 600-7 du Code de l’Urbanisme exclut le recours au juge civil sur le fondement de la faute et de la responsabilité civile en application de l’article 1382 du Code Civil.

La Cour de Cassation vient de préciser qu’il n’en était rien dans un arrêt du 16 novembre 2016, n° 16-14152 :

« Par dérogation au principe selon lequel des conclusions reconventionnelles tendant à ce que le demandeur soit condamné au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ne sont pas recevables dans une instance en annulation pour excès de pouvoir, l’article L 600-7 du Code de l’Urbanisme permet au bénéficiaire du permis de construire de solliciter, devant le juge administratif saisi d’un recours pour excès de pouvoir contre ce permis, des dommages et intérêts contre l’auteur du recours, une telle faculté n’étant cependant ouverte que dans des conditions strictement définies par ce texte ; que la cour d’appel a décidé, à bon droit, que cette disposition légale ni pour objet ni pour effet d’écarter la compétence de droit commun du juge judiciaire pour indemniser, sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, le préjudice subi du fait du recours abusif ; que le moyen n’est pas fondé ; »

D’ailleurs, les promoteurs ne se privent pas -pour tenter d’impressionner les auteurs de recours- à formuler devant le Juge Administratif des demandes indemnitaires au titre de l’article L 600-7 du Code de l’Urbanisme, et, en parallèle de saisir le juge civil par voie d’assignation pour obtenir le règlement des mêmes sommes.

Quand ils ne font pas précéder leur assignation d’une sommation interpellative sommant les requérants d’avoir à s’expliquer sur les éléments justificatifs de leur intérêt à agir !!!

23
Fév

Enlèvement des éoliennes ; le juge administratif est seul compétent

Cass, 1ère Chambre Civile, 29 janvier 2017, n° 15-25.526

La demande tendant à obtenir l’enlèvement et démontage d’éolienne au motif que leur implantation et leur fonctionnement seraient à l’origine d’un préjudice visuel et esthétique et de nuisances sonores, implique une immixtion du juge judiciaire dans l’exercice des pouvoirs de police spéciale de l’Administration en matière d’installations classées. La juridiction judiciaire est donc incompétente pour en connaître en application de l’article 92 du Code de Procédure Civile.