Dans le même sens de ce qui existait déjà s’agissant du permis modificatif de régularisation (CE, 25-04-2001 : n° 207095), le pétitionnaire n’est pas obligé de régulariser une construction irrégulièrement édifiée sur un terrain d’assiette donné, à l’occasion d’un projet de travaux qui porte sur une autre construction qui serait tant physiquement que fonctionnellement distincte de ladite construction illégale :
Lire la suite …Le 14 novembre 2025, le Conseil d’Etat est venu préciser les obligations de motivation des certificats d’urbanisme (CU) lorsqu’ils comportent une mention de sursis à statuer, dans le contexte de l’élaboration d’un Plan local d’urbanisme (PLU).
Un propriétaire avait obtenu, en janvier 2020, un certificat d’urbanisme opérationnel pour diviser sa parcelle en six lots. Il avait demandé l’annulation pour excès de pouvoir des mentions portées sur le certificat, en particulier
Lire la suite …Dans son arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS en rappelant qu’est nulle une délibération de l’assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation.
Dans une copropriété, les copropriétaires convoqués ont reçu un projet de résolution où était indiqué que le mandat du syndic serait fixé pour 12 mois. Lors de l’assemblée générale, toutefois, la durée du mandat du syndic retenue a été fixée à 5 mois.
La Cour d’appel avait jugé que « les copropriétaires, dans leur pouvoir souverain d’appréciation, ont décidé de ne désigner le Cabinet Gurtner en qualité de syndic que pour une durée de cinq mois au lieu des douze mois prévus dans le projet de résolution joint à la convocation, et qu’il n’y a pas dénaturation de la résolution, ni infraction avec le contrat normalisé de syndic, qui exige un préavis de trois mois pour mettre fin aux fonctions de syndic, puisque la désignation litigieuse est d’une durée déterminée supérieure à trois mois. »
Au visa des articles 9, 13 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la Cour de cassation a alors cassé l’arrêt de la Cour d’appel.
Cette décision rappelle que l’assemblée générale ne peut délibérer valablement que sur les questions qui sont inscrites à l’ordre du jour, et elle souligne que la durée du mandat du syndic relève d’un élément essentiel du contrat type du syndic et ne peut donc être l’objet d’une modification non prévue dans le projet de résolution dès sa convocation.
Référence : Cass, Civ, 3ème, 6 novembre 2025, n°24-12.526
Dans cet arrêt, le Conseil d’État réaffirme qu’une personne publique n’est pas recevable à demander au juge administratif l’annulation pour excès de pouvoir de l’acte mettant fin aux fonctions d’un agent public, dès lors qu’elle dispose du pouvoir de retirer cet acte si elle l’estime illégal, alors même que cet acte se présenterait comme un contrat signé par l’administration et son agent.
Le Conseil d’Etat rappelle dans un premier temps, comme il l’avait fait dans son arrêt Ville de Lisieux, qui portait sur l’ouverture du recours pour excès de pouvoir (REP) contre un contrat de recrutement d’agent public (CE, sect., 30 oct. 1998, n° 149662), que :
« 2. Eu égard à la nature particulière des liens qui s’établissent entre une personne publique et ses agents publics, les contrats par lesquels il est procédé au recrutement de ces derniers sont au nombre des actes dont l’annulation peut être demandée au juge administratif par la voie du recours pour excès de pouvoir. Il en va de même, en l’absence de disposition législative ou réglementaire contraire, de l’acte par lequel il est mis fin par l’administration aux fonctions d’un de ses agents, alors même que cet acte se présenterait comme un contrat signé par l’administration et son agent. «
Tel est ainsi le cas d’un acte qui a pour objet de mettre fin aux fonctions de ce dernier, alors même que son intitulé porte la mention « rupture conventionnelle » et qu’il prévoit le versement d’une somme d’argent en échange d’un engagement pris par l’agent de renoncer à tout recours.
Il poursuit toutefois, conformément au principe posé par la décision Préfet de l’Eure de 1913 (CE 30 mai 1913, n° 49241, Lebon 583), en rappelant qu’
« 6. Une personne publique n’est pas recevable à demander au juge administratif de prononcer une mesure qu’elle a le pouvoir de prendre. »
Ainsi, « il lui est loisible, si elle s’y estime fondée, de retirer l’acte litigieux à raison de son illégalité. Dès lors, elle n’est pas recevable à demander au tribunal administratif l’annulation pour excès de pouvoir de l’acte mettant fin aux fonctions d’un agent public ».
Référence : Conseil d’Etat, 17 octobre 2025, n° 493859, Chambre de métiers et de l’artisanat d’Ile-de-France
C’est ce qu’a jugé le Conseil d’État dans son arrêt du 14 novembre 2025 (n° 496754).
Dans cette affaire, une société avait déposé une demande de permis de construire portant sur deux immeubles d’habitation. Quelques jours avant l’expiration du délai d’instruction, elle transmet à la Commune des plans modifiés relatifs au parking et aux accès. Ces modifications, envoyées un vendredi alors que le délai expirait le lundi suivant, étaient susceptibles d’appeler des vérifications complémentaires.
Pour autant, la Commune n’a informé le pétitionnaire d’aucune prorogation du délai d’instruction. Elle a simplement pris, un mois plus tard, un refus de permis.
Les juges du fond ont estimé qu’un permis tacite était né et que la décision de refus constituait donc le retrait irrégulier de ce permis, faute de procédure contradictoire préalable.
La Cour Administrative d’Appel confirme l’existence du permis tacite et la Commune se pourvoit en cassation.
Le Conseil d’État confirme à son tour que le pétitionnaire peut modifier son projet en cours d’instruction, dès lors que la nature du projet reste inchangée. Ces modifications ne prorogent pas automatiquement le délai et précise que lorsque leur importance ou leur date de dépôt impose des vérifications ou consultations supplémentaires, il appartient à l’administration de notifier sans délai la prorogation au pétitionnaire, faute de quoi le projet modifié doit être regardé comme instruit dans le délai initial.
Ainsi, en l’absence de toute information sur une prorogation du délai, un permis tacite autorisant le projet modifié est né au lendemain de l’expiration du délai d’instruction, soit le 29 novembre 2016. Le refus pris le 26 décembre doit donc être analysé comme un retrait illégal.
Le pourvoi de la Commune a ainsi été rejeté.
Référence : Conseil d’État, 14 novembre 2025 n° 496754, mentionné au Lebon
En date du 21 octobre, près de 60 députés ont déféré au Conseil constitutionnel la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement.
La saisine porte notamment sur le mécanisme de cristallisation des dispositions d’urbanisme au profit des permis modificatifs, du conditionnement de la recevabilité des recours contre un document d’urbanisme à la participation préalable à l’enquête publique et la réduction du délai de recours gracieux à 1 mois et suppression de son caractère suspensif.
Lire la suite …Par une décision intervenue le 25 octobre 2025, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de se prononcer sur l’éventuelle incidence, sur l’instruction d’une demande de permis de construire, du fait que le terrain d’assiette du projet soit compris dans le domaine privé communal.
Contrairement à ce qu’avait pu juger le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, qui avait censuré, sur le fondement des dispositions de l’article R. 423-1 du Code de l’Urbanisme, les autorisations d’urbanisme portant sur une importante opération immobilière ; dans la mesure où le dossier ne comprenait pas de délibération du conseil municipal autorisant la société pétitionnaire à déposer une demande de permis de construire sur cette parcelle.
Le Conseil d’État estime que cette circonstance que le terrain d’assiette du projet de construction appartienne au domaine privé d’une personne publique n’a pas d’incidence sur le contenu du dossier de demande d’autorisation ; notamment pour que le pétitionnaire atteste de sa qualité pour présenter la demande de permis
Cette circonstance n’a pas, non plus, d’effet sur les conditions dans lesquelles l’autorité compétente pour délivrer le permis peut lui dénier cette qualité.
Cette situation ne fait donc exception au régime déclaratif dont les contours ont notamment été fixé par la jurisprudence (CE, 19-06- 2015, : n° 368667).
La seule réserve à ce régime déclaratif et celle de la suspicion de fraude : si l’autorité compétente vient à disposer, au moment de l’instruction, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître que le pétitionnaire ne dispose d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif (voir en ce sens : CE, 23-05-2015 : n° 348261).
Référence : Conseil d’État, 28 octobre 2025, n°497933
L’Assemblée nationale a définitivement adopté le 15 octobre 2025 le texte de la proposition de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Ce texte apporte des modifications substantielles au Code de l’urbanisme et au Code de l’environnement, touchant aussi bien les procédures de participation du public que les règles d’élaboration et de modification des documents d’urbanisme, les autorisations d’urbanisme ou encore le contentieux.
Parmi ces modifications, il convient d’en citer les plus importantes, qui sont les suivantes :
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