Le Conseil d’Etat rappelle les règles de cristallisation en matière de certificat d’urbanisme opérationnel dans un arrêt du 6 juin 2025, n° 491748.

Les dispositions de l’article L.410-1 du Code de l’Urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Elles n’ont en revanche ni pour objet ni pour effet de la priver de son droit d’obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n’est pas conforme à celles de ces règles qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d’entre elles, lorsqu’il l’est au règles de même objet applicables à la date du certificat d’urbanisme.

Référence : Conseil d’Etat, 6 juin 2025, n° 491748.

Dans un arrêt du 19 août 2025, n° 496157, le Conseil d’Etat vient faire une entorse au principe que l’on croyait intangible de la procédure préalable contradictoire que doit mettre en œuvre l’administration préalablement à toute prise de décision en application des dispositions de l’article L.122-1 du Code des Relations Entre le Public et l’Administration avant de procéder au retrait d’une autorisation.

Dans cette affaire, un permis de construire avait été refusé et le Tribunal Administratif de GRENOBLE avait annulé cet arrêté de refus le regardant comme retirant le permis tacitement accordé.

Dans un arrêt du 15 septembre 2025, n° 498290, le Conseil d’Etat vient suspendre la décision du Préfet portant refus de constater l’infraction et d’ordonner l’interruption provisoire et sans délai de travaux d’aménagement en cours.

Dans cette affaire, le Préfet avait dispensé les pétitionnaires de solliciter une demande de dérogation espèces protégées considérant que les mesures supplémentaires d’évitement et de réduction que les sociétés pétitionnaires s’étaient engagées à mettre en œuvre étaient suffisantes.

Cependant, les sociétés ont réalisé une partie des travaux sans respecter plusieurs de leurs engagements et notamment l’une des mesures d’évitement qui était de différer la réelle date de réalisation des travaux pendant la période identifiée comme sensible pour la faune présente sur le site.

Le Conseil d’Etat considère qu’eu égard aux enjeux identifiés sur le site et aux impacts que le projet était susceptible d’avoir sur plusieurs espèces protégées et alors que certaines des mesures d’évitement et de réduction au bénéfice desquelles le Préfet avait dispensé les sociétés pétitionnaires de solliciter une dérogation espèces protégées n’avaient pas été mises en œuvre, ou n’étaient plus susceptibles de l’être, la réalisation de travaux litigieux pouvait être regardée comme faisant peser sur certaines espèces protégées présentes sur le site d’implantation du projet un risque suffisamment caractérisé.

Dès lors, la décision de refus de dresser procès-verbal et de mettre en œuvre les pouvoirs de police en matière environnementale est entachée d’un doute sérieux sur sa légalité et il y a lieu d’en suspendre l’exécution tout en enjoignant au Préfet de mettre en demeure les sociétés de déposer une demande de dérogation à l’interdiction de destruction et de perturbation des espèces protégées et de réexaminer la demande des requérantes tendant, en l’absence de dérogation, à la suspension des travaux en cours.

Morale de l’histoire : les engagements souscrits en matière de mesure d’évitement et de réduction doivent être respectés.

Référence : Conseil d’Etat, 15 septembre 2025, n° 498290

La Cour de cassation vient rappeler dans un arrêt du 27 mars 2025 la nécessité d’examiner l’anormalité du trouble allégué en fonction de la densité de l’environnement dans lequel la construction s’insère.

Dans cette décision, la Cour de cassation censure la Cour d’appel qui avait considéré que la limitation de la vue dont se plaignaient les requérants constituait un trouble anormal du voisinage.

La construction du mur pignon avait réduit de 7,50 mètres à 4 mètres le vide devant l’immeuble des requérants et causé une limitation de vue.

L’article L.111-11 du Code de l’Urbanisme peut devenir un véritable casse-tête pour le promoteur.

Il dispose : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. (…) ». 

Dans un arrêt du 9 juillet 2025, n° 23LY02613, la Cour Administrative d’Appel de LYON a annulé le jugement du Tribunal Administratif de GRENOBLE du 30 mai 2023 qui avait annulé le SCOT du PAYS DE MAURIENNE.

Si la Cour censure 4 des 10 UNT qui étaient prévus par le SCOT, elle revient sur l’annulation totale du document en considérant, notamment, que l’évaluation environnementale était suffisante et que le document d’orientation et d’objectif (DOO) et le rapport de présentation respectaient les objectifs du projet d’aménagement et de développement durable en application de l’article L.141-5 du Code de l’Urbanisme.

Le Conseil d’état est venu préciser que la réalisation de travaux modificatifs et supplémentaires, s’agissant d’un marché public de travaux conclu à prix global et forfaitaire donne droit, même lorsque la demande est verbale au paiement de ces travaux. Et ce quand bien même la demande qui lui a été faite n’a pas pris la forme d’un ordre de service notifié conformément à ce que prévoient en principe les stipulations du cahier des clauses administratives générales. Par contre, lorsque le titulaire du marché exécute de sa propre initiative des travaux supplémentaires, il n’a le droit au paiement de ces travaux que s’ils étaient indispensables à la réalisation de l’ouvrage dans les règles de l’art.

Dans une affaire qu’a eu à trancher la Cour de cassation, l’acheteur avait acquis un bâtiment d’habitation dont l’acte de vente mentionné une installation conforme.

Tel n’était finalement pas le cas. Ainsi, l’acquéreur devra faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Dans cette affaire, une société exploitant un parc éolien avait vu son permis de construire annulé pour défaut d’autorisations environnementales alors que la cour d’appel avait ordonné la démolition.

La Cour de cassation censure cette position, considérant qu’à la date où la cour d’appel avait statué, du fait d’un changement de la législation, le parc éolien était désormais dispensé de permis de construire de sorte que la règle exigeant de joindre une étude d’impact à la demande du permis de construire dont l’insuffisance avait justifié l’annulation du permis de construire ne lui était plus opposable.

Référence : Cass, Civ, 3^ème, 30 avril 2025 n°24-10.256