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30
Juil

Une saisie immobilière impossible en cas de démembrement de propriété

Dans un arrêt du 13 juin 2019 (Cass. Civ 1, 13.6.2019, C 18-17.347), la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler qu’en cas de démembrement de propriété d’un bien, une saisie immobilière n’est pas possible lorsque la dette pèse uniquement sur l’usufruitier ou le nu-propriétaire.

En l’espèce, un père de famille détenait un bien. A son décès, la propriété de ce bien se trouva alors démembrée entre sa veuve en qualité d’usufruitière, et ses enfants en qualité de nus propriétaires. Or, seul un des enfants nu-propriétaire avait une dette impayée. Son créancier voulait faire vendre le bien immobilier de sorte que, chaque personne retrouverait sa propriété, à proportion, sur la somme dégagée par la vente. C’est cette position qu’a adopté la Cour d’Appel avant que son arrêt ne soit cassé et annulé par la Cour de cassation.

En effet, dans un premier temps, l’usufruitier ou le nu-propriétaire n’ayant pas la pleine propriété du bien, le créancier personnel d’un des deux ne peut pas obtenir la vente d’un bien entier. Dans un second temps, la Cour de cassation considère qu’un créancier personnel d’un indivisaire ne peut pas ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitière. Autrement dit, il faudrait qu’il obtienne l’accord de l’usufruitière pour le faire. Finalement, le seul recours qu’a le créancier d’un des indivisaires est de faire vendre la nue-propriété du bien immobilier, mais financièrement le résultat n’est évidemment pas le même.

Cette solution s’explique par le fait que l’usufruit est un droit réel autonome par rapport à la nue-propriété ; de ce fait, la cession de la pleine propriété nécessite obligatoirement l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Il est permis de penser que la solution fixée par cet arrêt de la Cour de cassation est transposable aux parts de sociétés démembrées. Indubitablement, le démembrement de propriété devient un obstacle aux procédures de recouvrement initiées par tout créancier, sous la réserve qu’il n’ait pas été institué à cette unique fin par un débiteur de mauvaise foi, soulevant de fait la question de l’abus de droit.

Thierry Lebrun – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter : t.lebrun@cdmf-avocats.com-04.76.15.39.16

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