La Cour de cassation, dans son arrêt du 2 octobre 2025, vient rappeler que la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du Code civil, de sorte que, si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division.

Aux termes de l’article 684 du Code civil :

« Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Dans son arrêt du 11 septembre 2025, la Cour de cassation vient rappeler la charge de la preuve incombant au maître d’ouvrage pour démontrer que la responsabilité des constructeurs peut être engagée.

En l’espèce, M. [P] [O] (le maître de l’ouvrage) a confié à M. [E] [O] (l’entrepreneur), assuré auprès de la caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles d’Oc (la société Groupama), des travaux d’électricité pour les besoins de la construction d’une maison d’habitation.

La justice civile entre dans une nouvelle ère avec le décret n°2025-660 du 18 juillet 2025, qui réforme en profondeur le déroulement du procès civil. Deux axes majeurs sont au cœur de cette transformation : la mise en état conventionnelle et le renforcement des modes amiables de résolution des différends (MARD).

Attention : cette réforme entre en vigueur le 1^er septembre 2025.

Par un arrêt rendu le 28 mars 2025, la Cour administrative d’appel de MARSEILLE a annulé une disposition du règlement de la métropole NICE COTE D’AZUR qui imposait aux propriétaires de prouver que leur copropriété autorisait le changement d’usage d’un logement.

En l’espèce, l’Union des Professionnels de la Location Touristique a demandé au Tribunal administratif de NICE d’annuler la délibération du 31 mai 2021 par laquelle le bureau métropolitain Nice Côte d’Azur a modifié le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice à compter du 1er juillet 2021.

Cet article 2 du règlement était rédigé comme suit :

La Cour de cassation, dans son arrêt du 3 avril 2025, est venue préciser l’articulation et la répartition des compétences entre les ordres de juridictions, judiciaire et administratif, en cas de demande de démolition d’une construction édifiée sur la base d’un permis de construire.

Dans cette affaire, un propriétaire se plaignant de la construction d’un chalet en bois en limite de propriété par les propriétaires de la parcelle voisine, assignait ses voisins en démolition et indemnisation de ses préjudices.

Dans son arrêt du 20 mars 2025, la Cour de cassation apporte des précisions quant à l’articulation des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme.

En l’espèce, une société civile immobilière avait réalisé divers aménagements et installations non autorisés sur ce terrain, classé en zone agricole puis en zone naturelle du plan local d’urbanisme et en zone d’aléa fort du plan de prévention des risques inondation.

Une parcelle appartenant à une société civile immobilière (SCI) est expropriée partiellement.

L’expropriant contestait le montant des indemnités principale et de remploi fixé par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence au regard du fait que l’emprise expropriée était « exclusivement à l’usage de voirie », elle aurait dû être évaluée au regard de ce seul usage, et non comme l’ont décidé les juges du fond, en considération de l’unité foncière d’origine classée en zone AU1 « vouée à l’habitat dans le futur ».

En 2015, un promoteur immobilier a cédé, en l’état futur d’achèvement à deux acquéreurs un appartement et deux places de stationnement. Les biens ont été livrés le 10 janvier 2017.

Se plaignant de désordres et de non-conformités, les acquéreurs ont sollicité, en référé, une mesure d’expertise judiciaire qui a été ordonnée le 16 avril 2018. Puis, ils ont assigné le promoteur immobilier et d’autres intervenants à l’opération de construction en indemnisation de leurs préjudices.

Dans son arrêt rendu le 9 janvier 2025, la Cour de cassation est venue rappeler que le droit de propriété d’un riverain sur le sol d’un chemin n’exclut ni la qualification de chemin d’exploitation ni le droit d’usage de celui-ci par les autres propriétaires riverains du chemin.

En l’espèce, M. [G], propriétaire d’une parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 4], contiguë à la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 3], soumise au statut de la copropriété et divisée en deux lots appartenant à MM. [N] (lot n° 1) et [B] (lot n° 2), a fait installer sur le chemin qui est matériellement situé sur la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 3] et permet l’accès aux deux parcelles, des réseaux alimentant son fonds en eau et électricité.

Référence : Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 novembre 2024, FS-B, n° 23-14.464

Dans son arrêt du 7 novembre 2024, la Cour de cassation est venue rappeler, au visa de l’article 15 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le principe selon lequel un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots.

En l’espèce, ensuite de travaux de ravalement de façade et de reprise d’étanchéité sur les terrasses et balcons d’un immeuble en copropriété, des désordres sont apparus. Une expertise a alors été diligentée permettant de mettre en exergue des malfaçons dans la réalisation des travaux au niveau des balcons et terrasses, parties communes, engendrant des infiltrations plus ou moins étendues chez certains copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires a, par conséquent, assigné les différents intervenants et leur assureur respectif en réparation tant des préjudices matériels que des troubles de jouissance subis à la fois par le syndicat des copropriétaires et par quatre copropriétaires dont les lots avaient subi des infiltrations.