Parmi les nuisances les plus gênantes au quotidien, la pollution sonore continue de faire grand bruit. Le législateur s’est emparé du sujet par la loi du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités, venue renforcer les obligations d’information en cas de location ou de vente d’habitations, d’immeubles à usage mixte professionnel et d’habitation, ou d’immeubles non bâtis situés en zone de bruit.

L’occasion de revenir sur un document d’urbanisme spécifique, le plan d’exposition au bruit (PEB), permettant de réglementer certains aspects de l’urbanisation dans les zones exposées au bruit des aérodromes.

SUR LE CONTENU DU PEB

Il est établi pour chacun des aérodromes mentionnés à l’article L. 112-5 du Code de l’urbanisme. En Isère, plusieurs PEB sont d’ores et déjà approuvés : Grenoble Isère, Grenoble Le Versoud, La Tour-du-Pin Cessieu, Vienne-Reventin ou encore celui de l’Alpe d’Huez, étant précisé que le PEB de Lyon Saint-Exupéry impacte également l’Isère.

Ce document est annexé au plan local d’urbanisme, au plan de sauvegarde et de mise en valeur et à la carte communale. Il comporte un zonage, dont l’objet est posé par l’article L. 112-10 du Code de l’urbanisme : « Dans les zones définies par le plan d’exposition au bruit, l’extension de l’urbanisation et la création ou l’extension d’équipements publics sont interdites lorsqu’elles conduisent à exposer immédiatement ou à terme de nouvelles populations aux nuisances de bruit ».

Ces zones sont délimitées par des documents graphiques, précisés par un rapport de présentation (C. urb., art. R. 112-4). À la différence d’autres documents d’urbanisme (plan local d’urbanisme, plan de prévention des risques), le PEB ne contient pas de règlement écrit : c’est en effet la loi qui fixe elle-même, et de manière limitative, son contenu. Partant, les PEB ne peuvent contenir de prescriptions qui ne seraient pas expressément prévues par le législateur.

À partir des prévisions de développement de l’activité aérienne, de l’extension prévisible des infrastructures et des procédures de circulation aérienne, le PEB définit des zones diversement exposées au bruit :

• les zones de bruit fort, dites A et B ;
• les zones de bruit modéré, dites C ;
• les zones de bruit faible, dites D.

À noter que l’éventuelle imprécision des documents graphiques du PEB le rend inopposable, solution critiquée mais confirmée récemment par le Conseil d’État¹.

SUR LES EFFETS DU PEB

Les dispositions du PEB sont opposables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux, constructions, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l’ouverture des installations classées pour la protection de l’environnement (C. urb., art. L. 112-4), étant précisé que doivent être compatibles avec les prescriptions d’un PEB les documents d’urbanisme suivants : les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d’urbanisme, les documents en tenant lieu et les cartes communales dont l’élaboration ou la révision est engagée à compter du 1^er avril 2021.

Concernant les autorisations d’urbanisme, les effets d’un PEB ne doivent pas être pris à la légère. Le principe d’interdiction de l’extension de l’urbanisation dans les zones de bruit peut empêcher toute création de nouveaux quartiers d’habitation². À ce titre, l’édification de constructions nouvelles à usage d’habitation est, en principe, interdite dans toutes les zones de bruit A, B et C, dès lors qu’elles conduisent à exposer, immédiatement ou à terme, de nouvelles populations aux nuisances de bruit.

Ce principe d’interdiction doit toutefois être relativisé au vu du nombre d’exceptions établies par le 1° de l’article L. 112-10 du Code de l’urbanisme. Aussi, les limitations au droit de construire diffèrent selon la zone de bruit considérée et le type d’opération envisagée.

Ceci conduit le juge administratif, le cas échant saisi, à faire une appréciation in concreto, différenciant notamment les simples extensions des projets de constructions nouvelles : a par exemple été jugé qu’un simple projet d’extension de 37 m² d’une maison d’habitation existante de 80 m² située en zone B de « bruit fort », ayant pour objet l’amélioration du confort des pièces existantes, sans créer de logement supplémentaire sur la même unité foncière, ne peut être refusé au motif qu’il créerait un accroissement de la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances sonores.

En tout état de cause, les constructions autorisées en zone de bruit « font l’objet de mesures d’isolation acoustique, dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme, de construction ou d’habitation » (C. urb., art. L. 112-12), l’obligation de respecter les règles d’isolation acoustique étant signalée lors de la délivrance éventuelle d’un certificat d’urbanisme.

La pollution sonore pouvant être conséquente, et devant de nombreuses restrictions à la constructibilité, une réécriture du Code de l’urbanisme a été récemment entreprise, introduisant une véritable obligation d’information sur l’exposition au bruit pour les immeubles concernés par les contrats de vente et location immobilières.

UNE OBLIGATION D’INFORMATION PESANT AUJOURD’HUI TANT SUR LE VENDEUR QUE SUR LE BAILLEUR

Si l’ancien article L.112-11 du Code de l’urbanisme précisait que le contrat de location d’immeuble à usage d’habitation devait comporter une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé le bien, aucune réelle obligation d’information n’était imposée s’agissant de l’ensemble des modes d’occupation des immeubles, le Code de l’urbanisme ne s’intéressant en définitive qu’aux contrats de location.

La loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 est venue remédier à ces lacunes. Ont ainsi été renforcées, à compter du 1^er juin 2020, les obligations d’information en cas de location d’habitations ou d’immeubles à usage mixte professionnel et d’habitation – mais uniquement si le contrat de location est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – et de vente d’habitations, d’immeubles à usage mixte ou d’immeubles non bâtis constructibles situés dans l’une des zones de bruit définies par un PEB.

Un document d’information doit être communiqué au futur acquéreur ou locataire, comportant :

– L’indication claire et précise de la zone exposée,
– L’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le PEB,
– La mention de la possibilité de consulter le PEB en mairie.

Ce document doit être intégré au dossier de diagnostic technique annexé, selon les cas, à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente et au contrat de location, ou annexé à ces actes si la vente porte sur un immeuble non bâti.

Il doit de plus être annexé à l’acte authentique de vente et, le cas échéant, au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement.

On peut regretter que ce document d’information n’ait qu’une valeur indicative. Néanmoins, sa délivrance reste obligatoire : en cas de manquement à l’obligation d’information, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat de vente ou demander au juge une diminution du prix.

Une certaine contradiction peut être relevée d’une part entre l’absence de caractère obligatoire des informations que doit comporter le document d’information et, d’autre part, la sanction encourue en cas d’absence de remise de ce document, qui peut aller jusqu’à la résolution du contrat… Vendeurs ou bailleurs, soyez prudents !

A RETENIR :
– Les PEB sont consultables sur le site Geoportail.
– À compter du 1^er avril 2021 : en présence d’un schéma de cohérence territoriale, seul ce dernier devra être compatible avec le PEB, en vertu du principe de compatibilité limitée (Ord. 2020-745 du 17 juin 2020).

1. CE, 11 avril 2019, Aéroports de Paris / Lambrinos
2. Tribunal administratif Melun, 31 juill. 2020, n° 1701410, Assoc. « Collectif des contribuables companais »
3. CAA Marseille, 25 oct. 2013, Cne de Saint-Victoret, n°11MA04013.

Par arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon en date du 13 avril 2021, le Cabinet CDMF AVOCATS AFFFAIRES PUBLIQUES a obtenu que soit réexaminée une demande de certificat d’urbanisme opérationnel visant à la construction d’une maison d’habitation.

En l’espèce, la parcelle objet du certificat d’urbanisme litigieux est bordée par un chemin rural lequel débouche sur un parking public situé à proximité immédiate, avec lequel il se confond. Aussi, ce chemin, s’il relève du domaine privé communal, est ouvert à la circulation du public. Or, l’étude du règlement écrit n’impose pas que les voies de desserte des terrains d’assiette des opérations soient des voies publiques, de sorte que le maire ne pouvait se fonder sur la circonstance que le chemin rural appartenait au domaine privé de la commune pour déclarer non réalisable le projet, faute de desserte par une voie publique.

Par jugement du tribunal administratif de GRENOBLE en date du 9 mars 2021, le Cabinet CDMF AVOCATS AFFFAIRES PUBLIQUES a obtenu l’annulation partielle du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la Commune de Sainte-Foy-Tarentaise en tant qu’une parcelle était pour partie classée en zone Ng, zone naturelle affectée pour un « secteur garages ».

En l’espèce, le règlement écrit du document d’urbanisme autorise dans le secteur Ng les garages et stationnements aériens sous réserve d’une bonne intégration paysagère et les constructions nécessaires au fonctionnement des services publics.