La Cour de cassation a eu à se pencher sur l’affaire assez courante où un couple a acquis un terrain dans un lotissement pour construire une maison d’habitation. Après l’achat du terrain, ils ont sollicité un permis de construire et l’ont obtenu.

Cependant, à la suite d’un recours du Préfet, le permis de construire a fait l’objet d’un retrait par arrêté municipal pour des motifs de sécurité. En effet, le terrain se trouvait en zone inondable et devenait de ce fait inconstructible.

Le couple a décidé de contester la vente et en obtenir l’annulation sur le fondement de l’erreur et de la garantie des vices cachés.

La Cour de cassation a rejeté la demande du couple. Elle a considéré que la remise en cause du permis de construire obtenu après la vente était sans incident sur l’erreur qui doit s’apprécier au moment de la formation du contrat.

La vente du terrain n’a donc pas été annulée.

Cette situation est curieuse et préjudiciable, mais imparable sur le plan juridique.

La Cour de cassation confirme ses arrêts précédents qui considèrent que le vendeur de bonne foi d’un terrain constructible n’a pas en principe à craindre l’annulation de la vente pour erreur si ce terrain devient inconstructible après sa finalisation.

Dans cette affaire, la Cour de cassation a vérifié que dans l’acte de vente figurait bien un état des risques indiquant que le terrain est en zone inondable et était couvert par un plan de prévention des risques naturels (PPRN).

Mais il se trouve que dans cette affaire, les notaires ont vu leur responsabilité engagée pour manquement à leur obligation de conseil à l’égard du couple.

Les notaires s’étaient contentés de solliciter une simple note de renseignement d’urbanisme, et d’indiquer dans l’acte de vente que le terrain était inondable.

Les Juges ont considéré que les notaires avaient manqué à leurs obligations en « omettant d’éclairer les acquéreurs sur le risque qu’ils encourraient en s’engageant sans certitude que le permis de construire pouvant être délivré devienne définitif ».

Il appartient donc aux notaires de bien informer, en rapportant la preuve de cette information, des conséquences que peuvent avoir les règles d’urbanisme sur un projet immobilier. La Cour d’appel de Grenoble a d’ailleurs eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt du 1^er septembre 2015.

La meilleure technique pour éviter ce désagrément est de négocier un avant-contrat avec une condition suspensive portant sur un permis de construire définitif et purgé de tout recours. La prudence est donc de mise dans les ventes de terrain et la responsabilité des notaires est renforcée.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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