Lorsqu’une société civile immobilière (SCI) contracte des emprunts afin de financer l’acquisition d’immeubles, cette opération s’inscrit dans l’exercice de son objet social.

À ce titre, elle agit comme un professionnel comme l’a décidé la Cour de Cassation dans un arrêt rendu par la première chambre civile le 9 juillet 2025.

En effet , une SCI ayant contracté trois prêts immobiliers libellés en francs suisses et remboursables dans cette même devise pour acquérir une maison ancienne à usage d’habitation en France et y réaliser des travaux, doit être regardée comme ayant agi conformément à son objet.

En conséquence, son action poursuivait une finalité professionnelle, ce qui exclut toute possibilité d’invoquer les dispositions du Code de la consommation relatives à la protection contre les clauses abusives dans les contrats de prêt.

Dans le cas d’espèce, les juges du fond avaient déjà estimé que les clauses litigieuses n’étaient pas abusives. La Cour de cassation, sans se prononcer sur cette analyse, a retenu un moyen de droit pur pour rejeter le pourvoi, en considérant que la SCI agissait nécessairement à titre professionnel.

Elle écarte ainsi toute distinction fondée sur la nature de l’objet social de la société — qu’il vise l’acquisition, la détention ou la gestion d’immeubles.

Cette appréciation ne dépend ni du nombre de biens détenus par la SCI (v. Cass. 1re civ., 10 févr. 1993, n° 91-12.382), ni de son caractère familial (v. Cass. 1re civ., 7 mars 2018, n° 16-27.613), même lorsqu’elle a été constituée par des époux pour acquérir et gérer le logement qu’ils occupent.

Dès lors qu’elle agit en qualité de professionnel, la SCI ne peut bénéficier des protections accordées par le Code de la consommation aux consommateurs ou aux non-professionnels.

Cass. 1e civ. 9-7-2025 n° 23-23.066

Mohamed Djerbi – Avocat associé

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