L’Assemblée nationale a définitivement adopté le 15 octobre 2025 le texte de la proposition de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Ce texte apporte des modifications substantielles au Code de l’urbanisme et au Code de l’environnement, touchant aussi bien les procédures de participation du public que les règles d’élaboration et de modification des documents d’urbanisme, les autorisations d’urbanisme ou encore le contentieux.

Parmi ces modifications, il convient d’en citer les plus importantes, qui sont les suivantes :

• La mise au ban des recours gracieux puisque cette loi prévoit que le délai d’exercice de ce recours est désormais de 1 mois (contre 2 auparavant), mais surtout que ces recours n’auront plus pour effet de proroger le délai de recours contentieux.

• Une présomption d’urgence en matière de référé pour les recours formés contre un refus d’autorisation d’urbanisme.

• La cristallisation de la substitution de motifs, il ne sera désormais plus possible pour la partie défenderesse (souvent la commune) de solliciter une substitution des motifs de sa décision passé un délai de 2 mois à compter du jour de l’introduction de la requête contestant le refus d’autorisation.

• La participation du requérant dans le cadre d’une enquête publique est désormais une condition de recevabilité pour contester la légalité du document d’urbanisme approuvé.

• La loi introduit un gel des règles d’urbanisme pendant 3 ans suivant la délivrance d’un permis de construire ou d’aménager, à condition que les travaux autorisés ne soient pas achevés, de sorte que lorsqu’est sollicité un permis modificatif, la demande sera appréciée sur la base des règles existantes à la date de délivrance du permis initial. Il ne sera donc plus tenu compte d’éventuelles nouvelles règles d’urbanismes instituées postérieurement à la délivrance du permis initial.

• La création d’un permis d’aménager « multi site » pour un lotissement portant sur des unités foncières non contiguës.

• La loi ouvre la possibilité aux conseils municipaux ou organes délibérants de l’EPCI compétent en matière de PLU de décider de soumettre à déclaration préalable, dans les secteurs qu’ils déterminent, tout ou partie des changements de destination.

• La création d’un document d’urbanisme unique (nouvel article L.141-1 Code de l’urbanisme), permet aux EPCI dont le périmètre couvre exactement le périmètre d’un SCoT d’élaborer un document d’urbanisme unique valant à la fois SCoT et PLU (PLUi).

• La loi introduit un nouvel article L.152-3-1, lequel dispose qu’en matière de travaux de surélévation ou de transformation « limitée » d’un immeuble régulièrement édifié, l’autorité compétente ne peut plus refuser au seul motif que la construction initiale est non conforme (implantation, emprise, aspect).

• Désormais, les PLU ne feront l’objet d’une révision qu’en cas de changement dans les orientations définies au PADD. Cependant, le texte prévoit un certain nombre d’exception puisque lorsque le changement des orientations a pour objet les énergies renouvelables, la délimitation des secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ou encore si l’autorité compétente décide de délimiter les zones exposées au recul du trait de côte dans les communes littorales, ce sera la procédure de modification qui s’appliquera.

• La loi opère également une fusion entre la procédure de modification de droit commun et la procédure de modification simplifiée pour ne conserver qu’une seule procédure de modification.

Cette loi n’a pour l’heure pas encore été promulguée, étant précisé que le Conseil constitutionnel a été saisi le 21 octobre 2025 par plus de 60 députés. La saisine porte notamment sur le mécanisme de cristallisation des dispositions d’urbanisme au profit des permis modificatifs, du conditionnement de la recevabilité des recours contre un document d’urbanisme à la participation préalable à l’enquête publique et la réduction du délai de recours gracieux à 1 mois et suppression de son caractère suspensif.

Le Conseil constitutionnel dispose d’un mois, soit jusqu’au 21 novembre 2025, pour statuer sur ce déféré, avant l’entrée en vigueur définitive du texte.

Référence :Loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement