En juin 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier, avait prévenu que ses recommandations pour l’octroi de crédits immobiliers deviendraient contraignantes.
C’est ainsi par une décision du 29 septembre 2021 que ces nouvelles règles deviendront applicables à compter du 1er janvier 2022.
Les investisseurs immobiliers devront désormais en tenir compte dans leur stratégie de développement de leur patrimoine immobilier.
La décision du 29 septembre 2021 du Haut Conseil de stabilité financière constate que l’endettement des ménages est passé de 53,4 % du revenu disponible brut à 100,9% entre le 1er trimestre 2001 et le 1er trimestre 2021 et que le crédit à l’habitat contribue significativement à cette dynamique ; que la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France s’appuie sur des bonnes pratiques que constituent en particulier la maitrise du taux d’effort des emprunteurs et le caractère raisonnable de la maturité ; que le niveau d’endettement atteint conjugué à la dégradation tendancielle des conditions d’octroi observée depuis 2015 est de nature à fragiliser les ménages ; et qu’il est nécessaire de pérenniser un octroi prudent de crédit à l’habitat compte-tenu du niveau d’endettement atteint.
Ainsi, outre leurs critères propres, les établissements de crédit devront appliquer désormais les critères d’octroi cumulatifs suivants en matière de crédit immobilier :
– le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % ;
– la durée du crédit n’excède pas 25 ans.
Dans les cas induisant une entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l’octroi du crédit, un différé d’amortissement d’une durée analogue à celle de ce décalage est toléré dans la limite d’une maturité maximale de 27 ans et d’une période d’amortissement ne pouvant excéder 25 ans : VEFA,
construction d’une maison individuelle, ou promotion immobilière ; ainsi que pour les crédits immobiliers liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’opération et qui a pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Les établissements de crédit pourront déroger à ces critères pour une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil. Au moins 80 % de la flexibilité maximale sera réservée aux acquéreurs de leur résidence principale avec au moins 30 % de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants. Les 20 % restants de flexibilité maximale, soit 4% de la production trimestrielle, sont libres d’utilisation.
Ces règles nouvelles ne s’appliqueront pas aux crédits relais, aux crédits faisant l’objet d’une renégociation, de ceux consentis pour le remboursement anticipé d’un crédit souscrit auprès d’un autre établissement de crédit, autrement appelés rachats externes, et de ceux résultant d’un regroupement de crédits.
La présente décision entre en vigueur le 1er janvier 2022. Elle s’appliquera à tous les nouveaux crédits dont le premier décaissement est effectué à partir de cette même date.
A n’en pas douter, cette mesure vise à calmer un marché immobilier en surchauffe depuis plusieurs années, phénomène accentué depuis la crise sanitaire par l’envolée des prix immobiliers dans de nombreux secteurs.
Cependant de nombreux investisseurs qui ont pu avec habileté utiliser l’effet de levier de l’emprunt pour se constituer, à des taux historiquement bas, un patrimoine notamment destiné à la location meublée ou la location de courte durée risquent d’avoir des difficultés à poursuivre sur les mêmes bases leurs investissements.
Les montages habituels de type LMNP ou SCI à l’impôt sur les sociétés devront donc probablement être reconsidérés et la stratégie de développement patrimonial devra peut-être être réorientée face à la difficulté accrue d’obtention des financements bancaires immobiliers.
Thierry Lebrun – Avocat associé
Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter : t.lebrun@cdmf-avocats.com-04.76.15.39.16
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