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30
Oct

Désignation du syndic de copropriété : sanction de l’imprécision relative à la durée de son mandat

Une assemblée générale de copropriétaires était appelée à voter pour la désignation d’un syndic. En application du contrat de syndic voté lors d’une précédente assemblée, le mandat de celui-ci était renouvelé jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver le compte de l’exercice (« le contrat prendra fin à l’assemblée générale statuant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2013 »).

Les requérants prétendaient qu’un tel renouvellement était contraire à l’article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui prévoit une limitation de la durée des fonctions du syndic à trois années, limitation respectée en l’espèce, ce que la Cour d’appel avait constaté.

L’arrêt est cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui, au visa des articles 28 et 29 du décret de 1967, fait grief à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché « comme il le lui était demandé, si cette résolution respectait l’exigence de la mention, dans le contrat de mandat du syndic, de la date calendaire de son échéance ».

Ainsi, ce n’est pas l’absence de limitation temporelle qui était, en l’espèce, en cause, mais une imprécision concernant la fixation des modalités de la durée du mandat de syndic.

Depuis le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, le contrat type de syndic doit, sous peine de nullité de la résolution portant désignation du syndic, respecter les dispositions de l’article 29 du décret de 1967, qui prévoient désormais que « le contrat de mandat de syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ».

Il n’est dès lors plus possible de se contenter de préciser que le contrat durera un an sans énoncer, de façon précise, que le mandat de syndic prendra effet à une date donnée et prendra fin à une autre date : la Cour de cassation, qui interprète strictement l’article 29 du décret de 1967, souhaite mettre un terme à l’usage de formules vagues et imprécises dans le contrat de syndic, auxquelles elle refusait déjà, avant l’application du décret de 2010, de valider les effets (Civ. 3e, 22 sept. 2004, n° 02-21.416).

Arrêt Cour de cassation Chambre Civile 3ème Civ. 31 mai 2018, n° 17-18.046

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