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28
Nov

Définition de la notion de « bâtiments distincts » dans le cadre de la mise en place d’un syndicat de copropriétaire secondaire

Aux termes des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ».

Or, cette disposition encadre le vote d’une telle constitution mais ne définit pas cette notion de pluralité de bâtiments.

Pourtant, la constitution d’un syndicat secondaire n’est pas sans conséquence dans la mesure où il possède une autonomie d’existence et de gestion par rapport au syndicat principal mais que ses membres font partie de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette situation juridique est susceptible de cristalliser les tensions comme en témoigne cet arrêt.

En l’espèce, au sein d’une copropriété comptant sept bâtiments, trois propriétaires de lots ont assigné les deux syndicats principaux en annulation de la résolution de l’assemblée générale qui avait décidé de la création d’un syndicat secondaire propre à cinq de ces bâtiments.

Les demandeurs considéraient qu’une telle création nécessitait l’existence de bâtiments séparés et distincts. Pour les demandeurs, une telle condition n’était pas réunie en l’espèce parce que des sas reliaient un garage à trois bâtiments. En outre, un de ces bâtiments était accessible par un garage collectif.

Or, la troisième chambre civile a rejeté leur pourvoi et n’a pas manqué de définir l’expression « plusieurs bâtiments » : il s’agit en effet de « constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs ».

Dès lors, les faits de l’espèce n’empêchaient pas une telle condition d’être remplie.

Cour de cassation, 3eChambre civile, 12 juillet 2018

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