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19
Déc

Bail commercial : quelques jurisprudences intéressantes

  • Déplafonnement du loyer

La loi PINEL a introduit un alinéa 4 à l’article L145-34 du Code de Commerce prévoyant qu’en cas de déplafonnement de loyer fondé sur la modification notable des éléments mentionnés au 1 à 4 de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Qu’en est-il d’un déplafonnement du loyer renouvelé qui est la conséquence d’une tacite prolongation du bail ayant abouti à ce que sa durée excède douze années ?

Le Tribunal de Grande Instance de Paris, par un jugement du 5 mai 2017, a considéré que l’alinéa 4 de l’article L145-34 du Code de Commerce n’était pas applicable au loyer du bail renouvelé.

Il faut donc se méfier de laisser un bail se prolonger pendant plus de douze ans.

En effet, l’amortisseur de l’augmentation du loyer à hauteur de 10 % ne s’appliquerait pas dans cette hypothèse.

  • Loyer binaire

Le loyer binaire est un loyer composé d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires et d’un loyer minimum garanti.

Un certain nombre de difficultés juridiques ont surgi pour la fixation du bail renouvelé.

La Cour d’Appel de Lyon, par arrêt du 28 juin 2018, statuant en qualité de Cour de renvoi désignée par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 novembre 2016 a considéré qu’en présence d’un loyer binaire, lorsque les parties prévoient le recours au Juge en cas de désaccord sur le montant du loyer de renouvellement, elles ne font qu’user du droit d’accès au juge, qui ne peut leur être refusé. Juge doit se prononcer au regard des critères de l’article L145-33 du code de commerce.

Cela veut dire que :

  • Lors du renouvellement d’un bail commercial, la stipulation d’un loyer binaire n’interdit pas aux parties de prévoir, ou non, le recours au juge des loyers commerciaux en cas de désaccord pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative.

  • Dans cette hypothèse, le juge est tenu de fixer le loyer sur la base de la valeur locative en tenant compte des dispositions de l’article L145-33 du Code de Commerce.

  • On peut considérer par application des articles L145-33 3° et l’article R145-8 du Code de Commerce que lorsque le contrat stipule une obligation pour le preneur de verser, en sus du minimum garanti, une quotepart de loyer variable, cette obligation peut donner lieu à application d’un abattement sur la valeur locative.

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