(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 septembre 2023, n° 22-15.850)
Tout bail commercial doit comporter des annexes obligatoires.
Parmi celles-ci, figure, aux termes de l’article L 135-5 paragraphe 2, du Code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de 6 mois.
En vertu du paragraphe 5 de ce texte, en cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Le manquement à cette obligation d’annexion de l’état des risques doit-il entraîner de plein droit la résolution du bail ?
La Cour d’appel de Paris avait pour habitude de prononcer systématiquement la résolution du contrat.
Le présent arrêt a fait l’objet de deux renvois de cassation, l’arrêt attaqué provenant de la Cour d’appel de Paris en date du 2 février 2022.
Le bailleur a fait grief de la Cour d’appel de Paris d’avoir ordonné la résolution du bail à ses torts et de l’avoir condamné en conséquence à payer au locataire une certaine somme en restitution du dépôt de garantie, alors que selon son analyse, seule la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que le juge en prononce la résolution.
Il s’agit de l’application pure et simple du droit commun de droit des contrats et non de l’application des dispositions du Code de l’environnement relatives à cette annexe qui pourrait laisser supposer une résolution automatique.
La Cour de cassation a répondu au visa de l’article 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.
Elle a cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Paris en reprochant à cette Cour de ne pas avoir recherché si le manquement imputé au bailleur était d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat de location.
Ainsi, la Cour de cassation fait primer le droit commun des contrats et laisse une marge d’appréciation souveraine aux juges du fond pour apprécier le degré de la faute du bailleur.
Cette jurisprudence est importante pour les bailleurs, mais elle n’exonère pas les praticiens du droit des baux commerciaux d’être vigilants sur les documents à annexer au bail commercial.
