Dans son arrêt du 8 janvier 2026, la Cour de cassation vient préciser le point de départ de la prescription biennale de l’action en garantie des vices cachés à l’occasion de la vente d’un logement.

En l’espèce, l’acquéreur ayant acheté une maison d’habitation le 25 juin 2008, a sollicité la désignation d’un expert judiciaire par actes des 24 et 25 septembre 2014 et 2 octobre 2014, lequel a déposé son rapport le 6 mars 2015.

Par acte des 31 juillet et 6 août 2015, l’acquéreur a assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et l’assureur sur les fondements respectifs de la garantie des vices cachés et de la responsabilité délictuelle.

La Cour d’appel de MONTPELLIER avait déclaré l’action prescrite, au motif que l’acquéreur avait eu connaissance dès 2009, via un avis d’EDF sur une consommation inhabituelle, des difficultés de chauffage.

La Cour de cassation juge alors que :

« 6. Aux termes de ce texte, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

7. Pour déclarer irrecevable comme prescrite l’action en garantie des vices cachés, l’arrêt retient que, dès le 29 mai 2009, la compagnie EDF avait avisé les occupants de l’immeuble d’un niveau inhabituel de consommation électrique et que l’acquéreure avait alors déclaré avoir informé son assureur de protection juridique des difficultés rencontrées pour parvenir à obtenir une chaleur convenable dans la maison, de sorte que, la prescription ayant commencé à courir à cette date, l’assignation en référé-expertise, délivrée le 25 septembre 2014, était tardive.

8. En statuant ainsi, après avoir relevé, d’une part, que le défaut d’isolation de l’immeuble, constaté par l’expert et dû à un choix de matériaux non certifiés, caractérisait un vice caché antérieur à la vente diminuant l’usage du bien, d’autre part, que le rapport d’expertise avait été déposé le 25 février 2015, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »

L’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel pour être rejugée sur ce point.

Il apparaît ainsi que la Cour de cassation retient comme date de la connaissance certaine du vice, la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Référence : Cass, Civ, 3^ème, 8 janvier 2026 n°24-12.714