Un bail commercial stipulait expressément la mise à disposition de locaux destinés à l’exploitation d’un centre d’animation et d’un simple snack. Malgré cette clause, le preneur avait aménagé, sur la même emprise, un restaurant complet baptisé « snack-restaurant », proposant une carte élaborée de plats français, chinois et de fruits de mer (poisson au gingembre, ris de veau forestier, etc.). Le juge du fond avait ordonné la résiliation du bail pour non-respect de sa destination initiale. La Cour de cassation, par arrêt du 27 mars 2025 (n° 23-22.383 F-D), a confirmé cette décision.
En effet, la haute juridiction rappelle que la destination des lieux, telle que définie au contrat, s’impose au locataire (C. civ. art. 1728). En l’espèce, plusieurs indices démontraient que l’activité « snack » ne couvrait pas une exploitation de restaurant traditionnel, à savoir :
- Autorisation limitée : le bailleur n’avait accepté que l’installation d’un snack et la construction d’une annexe légère (fare pote et kiosques).
- Aménagements d’envergure : le preneur avait implanté une cuisine professionnelle de 30 m², doté de matériel complet, et transformé la salle de bar en véritable salle à manger de 50 m².
- Prestations gastronomiques : la diversité et la sophistication des mets offerts excédaient largement la formule « snack » (plats chauds garnis, service à table complet).
En conséquence, la mise en place de ce « snack-restaurant » constituait une modification unilatérale de la destination contractuelle, justifiant la résiliation du bail.
Ainsi, cet arrêt s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence constante concernant ce contentieux spécifique
Partant, le locataire doit veiller à exercer strictement l’activité mentionnée au bail : toute évolution vers une exploitation de restauration classique exige l’accord préalable et explicite du bailleur. À défaut, il s’expose à une résiliation judiciaire du bail pour manquement à son obligation d’usage.
Mohamed Djerbi – Avocat associé
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