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08
Oct

Requête d’appel : il faut quand même critiquer le jugement !

Dans un arrêt du 29 juillet 2021, la Cour administrative d’appel de Lyon rappelle que l’auteur d’un recours en appel ne doit pas se contenter de reprendre à l’identique les moyens qui avaient été formulés en première instance mais doit critiquer les motifs par lesquels le Tribunal administratif les a rejetés. En l’espèce, le requérant dans une formulation strictement identique les moyens de légalité interne qu’il avait présentés au premier juge et ce sans jamais contester les motifs circonstanciés par lesquels le Tribunal administratif les avait rejetés (Cour Administrative d’Appel 29 juillet 2021, n°19LY03499).

06
Oct

Droit de reconstruire un bâtiment patrimonial

Le législateur a entendu permettre la restauration de bâtiments anciens caractéristiques des architecturales et culturelles locales laissées à l’abandon mais dont demeure l’essentiel des murs porteurs dès lors que le projet respecte les principales caractéristiques du bâtiment en cause et à condition que les documents d’urbanisme applicables ne fassent pas obstacle aux travaux envisagés.

Lorsque le projet répond ainsi à ses conditions il appartient à l’autorité administrative sous le contrôle du juge et ses pouvoirs de l’autoriser, y compris si le pétitionnaire ne se réfère pas expressément aux dispositions de l’article L111-3 alinéa 2 du Code de l’urbanisme au soutien de sa demande de permis de construire à moins que d’autres dispositions applicables y fassent légalement obstacle.

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04
Oct

Permis de construire et fraude

Il est rare de faire annuler un permis au motif de la fraude commise par le pétitionnaire. Le principe en effet est que la fraude ne se présume pas et qu’elle doit être prouvée. Les juges administratifs sont très réticents à l’admettre même pour des plans avec des écarts de cotes très importants ( CAA 28 AVRIL 2015 n°13LY02385 qui annule un jugement du tribunal administratif de GRENOBLE qui avait retenu la fraude pour un empiètement pourtant de 70 m2 en zone N inconstructible).

Dans cette nouvelle décision obtenue par le cabinet CDMF AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES, le conseil d’Etat retient la fraude par un raisonnement particulièrement motivé :

« Il ressort des pièces du dossier soumis au Juge du fond que le compromis de vente du 20 août 2016 prévoyait l’existence d’un droit de passage temporaire au profit des acquéreurs sur la propriété du vendeur leur donnant accès à la voie publique pendant le temps de leurs travaux de construction et au plus tard jusqu’au 30 juin 2020. En estimant, ainsi qu’il ressort des termes du jugement attaqué, qu’en ne joignant pas ce compromis de vente à leur dossier de demande permis de construire et en se bornant à transmettre, en réponse à une demande de précision sur ce point de la part du service instructeur, un plan de masse mentionnant un droit de passage permanent vers la voie publique, Madame R. et Monsieur F. avaient sciemment dissimulé le caractère précaire de ce droit de passage et entaché leur demande de fraude, le Tribunal Administratif a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation souveraine exempte de dénaturation ». Conseil d’Etat 8 juin 2021 – N° 437788 :

« Il ressort des pièces du dossier soumis au Juge du fond que le compromis de vente du 20 août 2016 prévoyait l’existence d’un droit de passage temporaire au profit des acquéreurs sur la propriété du vendeur leur donnant accès à la voie publique pendant le temps de leurs travaux de construction et au plus tard jusqu’au 30 juin 2020. En estimant, ainsi qu’il ressort des termes du jugement attaqué, qu’en ne joignant pas ce compromis de vente à leur dossier de demande permis de construire et en se bornant à transmettre, en réponse à une demande de précision sur ce point de la part du service instructeur, un plan de masse mentionnant un droit de passage permanent vers la voie publique, Madame RIZZI et Monsieur FILLION avaient sciemment dissimulé le caractère précaire de ce droit de passage et entaché leur demande de fraude, le Tribunal Administratif a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation souveraine exempte de dénaturation ».

01
Oct

Bail commercial :

Divisibilité de la clause d’indexation réputée non écrite

Dans cette affaire, la Cour de Cassation nous sert depuis quelques années un pas de tango.

Les baux commerciaux comportent très fréquemment une clause d’indexation annuelle appelée « clause d’échelle mobile », qui généralement doit s’appliquer en cas de variation de l’indice à la hausse ou à la baisse.

Un certain nombre de professionnels ont cru devoir, dans les années 2010 (après une expérience douloureuse de baisse de la variation des indices notamment en 2008), rédiger des clauses d’indexation stipulant que l’indexation ne peut s’appliquer qu’en cas de variation de l’indice à la hausse et non à la baisse.

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01
Oct

Permis de construire et établissement recevant du public

L’accord délivré par l’autorité compétente pour qu’un permis de construire, tenant également lieu d’autorisation de création d’un établissement recevant du public, puisse être délivré, constitue une mesure préparatoire à la délivrance de ce permis de construire, le permis de construire étant la seule décision susceptible de recours contentieux.

Dès lors, il n’est pas possible de solliciter l’annulation de l’accord délivré par le Maire au nom de l’Etat en vue de l’ouverture au public, alors même qu’il a été révélé par un acte distinct du permis de construire puisque dirigé par un acte insusceptible de recours. Le recours formé par l’arrêté du Maire délivrant au nom de l’Etat l’accord prévu par l’article L111-8 alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation pour la création d’un établissement recevant du public et dès lors déclaré irrecevable (CAA Nantes n°20NT01902 en date du 20 juillet 2021).

29
Sep

Ensemble immobilier unique

Dans un arrêt du 6 août 2021, n°432947, le Conseil d’Etat vient rappeler la notion d’ensemble immobilier unique.

« 3. Aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable :  » Le permis de construire ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux normes de fond résultant des dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords (…) « . Il résulte de ces dispositions qu’une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire.

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27
Sep

Conditions de licenciement pour insuffisance professionnelle d’un agent public

Le licenciement pour inaptitude doit être fondé sur l’inaptitude de l’agent à son grade et non pour des fonctions qui ne sont pas liées au grade

Dans un arrêt du 20 juillet 2021 n°441096, le Conseil d’Etat rappelle que le licenciement pour insuffisance professionnelle d’un agent public ne peut être fondé que sur des éléments révélant l’inaptitude de l’agent à exercer normalement les fonctions pour lesquelles il a été engagé s’agissant d’un agent contractuel ou correspondant à son grade s’agissant d’un fonctionnaire et non sur une carence ponctuelle dans l’exercice de ses fonctions.

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23
Sep

Une zone U sans construction

Dans un arrêt du 30 juillet 2021 n°437709, le Conseil d’Etat vient rappeler qu’il appartient à l’autorité locale de définir les partis d’urbanisme que traduit le Plan Local d’Urbanisme dans le respect des dispositions du Code de l’urbanisme.

En l’espèce, la Cour administrative d’appel avait censuré un Plan Local d’Urbanisme qui interdisait les nouvelles constructions  à destination de logements, les constructions et installations à vocation industrielles, les entrepôts non-liés à une activité existante, les nouvelles exploitations agricoles, les terrains de camping ainsi que certains terrassements . La Cour considérant que ces dispositions combinées avaient pour effet d’interdire la plupart des constructions nouvelles sur les terrains non-construits affirme qu’un Plan Local d’Urbanisme ne peut légalement fixer de règles générales ayant pour effet d’interdire la plupart des constructions nouvelles sur des terrains classés en zone U sans que cette inconstructibilité ne soit justifiée par un motif prévu par la loi.

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21
Sep

Plan de sauvegarde et de mise en valeur : pas d’interdiction générale

Le Code de l’urbanisme permet d’établir sur tout ou partie d’un site patrimonial remarquable un plan de sauvegarde et de mise en valeur qui, sur le périmètre qu’il recouvre tient lieu de plan local d’urbanisme. 247,

Dans un arrêt du 22 juillet 2021 n° 438247, le Conseil d’Etat précise que si les plans de sauvegarde et de mise en valeur dits PSMV peuvent identifier les immeubles ou parties intérieures ou extérieures d’immeubles dont la démolition, l’enlèvement ou l’altération sont interdits, et dont la modification est à des conditions spéciales, ils ne peuvent désormais en interdire toute modification de façon générale et absolue.

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14
Sep

Bail commercial : refus de renouvellement

(Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 17 juin 2021, n° 20-15.296)

La Cour de Cassation a eu à traiter d’un dossier concernant un congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis l’exercice d’un droit de repentir par le bailleur et la question de savoir si, du jour du congé à l’exercice du droit de repentir, l’indemnité d’occupation réglée par le locataire doit supporter la règle du plafonnement du loyer.

Un bailleur a donc délivré à un locataire un congé à effet du 1er octobre 2011 avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction.

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