Cour de cassation, 3^eme chambre civile, 16 mai 2024, n° 22-19.830)

La clause d’indexation réputée non écrite au sein des baux commerciaux a fait couler beaucoup d’encre.

Ce sujet a commencé à intéresser bailleurs et locataires lorsque pour la première fois au cours du premier trimestre 2009, l’indice des loyers commerciaux a connu une baisse.

C’est à la fin de l’année 2011 que la situation s’est rétablie, et elle était due à la crise financière de 2008 qui a traumatisé les bailleurs et leurs conseils.

Une société assigne son débiteur en paiement d’une somme provisionnelle correspondant à des factures impayées au titre de deux contrats de formation.

La Cour d’appel de Versailles, par arrêt du 22 septembre 2022, a considéré que le créancier ne pouvait obtenir à la fois des pénalités de retard et des intérêts de retard qui ne pouvaient pas se cumuler, car ils ont tous deux vocation à réparer le préjudice né du retard apporté au paiement par le débiteur.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 21 septembre 2023, n° 22-15.850)

Tout bail commercial doit comporter des annexes obligatoires.

Parmi celles-ci, figure, aux termes de l’article L 135-5 paragraphe 2, du Code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de 6 mois.

En vertu du paragraphe 5 de ce texte, en cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Le manquement à cette obligation d’annexion de l’état des risques doit-il entraîner de plein droit la résolution du bail ? 

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 12 octobre 2023, n° 22-18.580)

Il n’est toujours pas facile pour un propriétaire de récupérer son logement, c’est-à-dire de résilier le bail le liant à un locataire.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 rappelle que le bailleur peut donner congé à son locataire s’il souhaite reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25 janvier 2024 n° 22-21.006)

La modification des facteurs locaux de commercialité est un motif invoqué de manière constante par les bailleurs lors du renouvellement d’un bail commercial afin d’obtenir le déplafonnement du loyer et sa fixation de la valeur locative.

L’article R 145-6 du Code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens transports, de l’attrait ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Les litiges entre associés sont d’une grande fréquence. Comme dans un mariage qui peut aboutir à un divorce, deux parties contraintes de collaborer professionnellement doivent pouvoir gérer professionnellement leur divorce.

Cependant, les textes ne le permettent pas toujours.

Dans les sociétés d’exercice libéral, forme désormais la plus courante d’exercice des professionnels libéraux, le retrait pose difficulté.

(Cassation, 3^ème civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091)

L’article L 145-15 du Code de commerce, en vigueur depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 entrée en vigueur le 20 juin, prévoit que sont réputés non écrits, quelle que soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec à 6 articles du Code des droits des baux commerciaux.

La loi du 18 juin 2014 a modifié l’article L 145-15 du Code de commerce et a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement et d’indemnité d’éviction, soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du même code, le caractère réputé non écrit non soumis à prescription.

Cass.Civ 11 Janvier 2024 n° 22-20.872

Les praticiens du Droit des Baux Commerciaux connaissaient parfaitement l’articulation du droit d’option prévu à l’article L 145-57 du Code de commerce.

Il est fréquent que le bailleur fasse délivrer un congé avec offre de renouvellement souhaitant une augmentation du loyer et dans le cadre d’un éventuel déplafonnement.

L’article L 145-57 du Code de commerce prévoit alors que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien.

Les raisons qui conduisent un locataire à ne pas honorer son loyer sont nombreuses, et les juges souvent conciliants.

(Tribunal Judiciaire de Grenoble, 17 décembre 2023)

Le gestionnaire de biens doit absolument faire attention dans l’hypothèse où le bien loué qu’il gère est frappé d’impayé.

Au préalable, la jurisprudence oblige le gestionnaire de biens qui a pour mission de trouver un locataire de bien à s’enquérir de la solvabilité de celui-ci.

Un défaut de solvabilité au moment de la conclusion du contrat de location peut entraîner la responsabilité de l’administrateur de biens.