(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 20 juin 2024, n° 23-10.559)

Le bail à construction est une modalité spécifique de contrat de location régie par les articles L 251-1 à L 251-9 et R 251-1 à R 251-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Sa durée est comprise entre 18 et 99 ans et confère au preneur qui a une obligation de construire un droit réel immobilier dont il profite pendant toute la durée du bail.

L’originalité de ce bail est qu’il oblige le preneur à construire.

En général, les modèles de baux prévoient que la propriété des constructions édifiées par le preneur soit transférée au bailleur en fin de bail à défaut de convention contraire et ce, aux termes de l’article L 251-2 du CCH.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 juillet 2024, n° 23-16.040)

Les locataires en difficulté de règlement de loyers recherchent des possibilités pour sauver leur activité commerciale et l’occupation du local commercial.

L’une des possibilités offertes aux locataires est de solliciter, lorsqu’est engagée une procédure de référé-expulsion devant le Tribunal Judiciaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 juin 2024, n° 23-10.042)

Quelle est l’étendue de la remise en état du locataire en fin de bail ?

Ce sujet conduit à de fréquents contentieux entre bailleurs et locataires.

Le locataire, même s’il s’est engagé dans le bail initial à procéder à l’ensemble des réparations et à restituer un local en bon état, ne souhaite pas rendre un local neuf mais tenant compte de la durée de l’occupation qui, par définition, fait vieillir les locaux.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-10.298 ; n° 22-21.272 et n° 22-24.502)

La fin des rapports contractuels entre un bailleur et un locataire commercial est souvent source de conflit.

Le bailleur espère récupérer son bien en bon état.

Le locataire, quant à lui, espère récupérer son dépôt de garantie sans aucune imputation d’éventuels travaux de remise en état.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 30 mai 2024, n° 22-16.447)

Tous les adeptes du Droit des baux commerciaux connaissent le très célèbre et fameux arrêt du 10 mars 1993 dit « Théâtre Saint Georges » (Cour de cassation, chambre civile III, 10 mars 1993, n° 91-13.418).

Cet arrêt a posé le principe que la fixation du loyer de renouvellement dans l’hypothèse d’un loyer binaire devait échapper au statut des baux commerciaux et n’était régie que par la convention des parties.

Cour de cassation, 3^eme chambre civile, 16 mai 2024, n° 22-19.830)

La clause d’indexation réputée non écrite au sein des baux commerciaux a fait couler beaucoup d’encre.

Ce sujet a commencé à intéresser bailleurs et locataires lorsque pour la première fois au cours du premier trimestre 2009, l’indice des loyers commerciaux a connu une baisse.

C’est à la fin de l’année 2011 que la situation s’est rétablie, et elle était due à la crise financière de 2008 qui a traumatisé les bailleurs et leurs conseils.

Une société assigne son débiteur en paiement d’une somme provisionnelle correspondant à des factures impayées au titre de deux contrats de formation.

La Cour d’appel de Versailles, par arrêt du 22 septembre 2022, a considéré que le créancier ne pouvait obtenir à la fois des pénalités de retard et des intérêts de retard qui ne pouvaient pas se cumuler, car ils ont tous deux vocation à réparer le préjudice né du retard apporté au paiement par le débiteur.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 21 septembre 2023, n° 22-15.850)

Tout bail commercial doit comporter des annexes obligatoires.

Parmi celles-ci, figure, aux termes de l’article L 135-5 paragraphe 2, du Code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de 6 mois.

En vertu du paragraphe 5 de ce texte, en cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Le manquement à cette obligation d’annexion de l’état des risques doit-il entraîner de plein droit la résolution du bail ? 

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 12 octobre 2023, n° 22-18.580)

Il n’est toujours pas facile pour un propriétaire de récupérer son logement, c’est-à-dire de résilier le bail le liant à un locataire.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 rappelle que le bailleur peut donner congé à son locataire s’il souhaite reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25 janvier 2024 n° 22-21.006)

La modification des facteurs locaux de commercialité est un motif invoqué de manière constante par les bailleurs lors du renouvellement d’un bail commercial afin d’obtenir le déplafonnement du loyer et sa fixation de la valeur locative.

L’article R 145-6 du Code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens transports, de l’attrait ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.