Cass. civ. 3, 25 janvier 2024, n° 22-21.724

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

Ainsi, Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 janvier 2024, n°22-16.730

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 1985, des bailleurs ont donné à bail à un locataire une chambre située au sixième étage d’un immeuble.

Par lettre recommandée reçue le 10 janvier 2012, lesdits bailleurs ont fait délivrer au locataire un congé motivé par la taille insuffisante du logement.

Face au refus du locataire, les bailleurs ont assigné le locataire en validation du congé, expulsion ainsi qu’en paiement d’une indemnité d’occupation.

Aux termes des anciennes dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Ainsi, la responsabilité du syndicat était dite de plein droit, c’est-à-dire mobilisable indépendamment de l’existence d’une faute de sa part.

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue la charte des droits et obligations des copropriétaires.

Ainsi, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le droit de la copropriété est une branche du droit immobilier qui régit la propriété partagée de biens immobiliers. Il s’applique principalement aux immeubles collectifs, tels que les appartements, les copropriétés horizontales, et les copropriétés divises. L’objectif fondamental du droit de la copropriété est de régir les relations entre les copropriétaires, de maintenir et de gérer les parties communes, et de garantir la cohérence de l’ensemble immobilier.

La copropriété est un mode de propriété qui offre de nombreux avantages, mais qui peut également engendrer des conflits, en particulier en ce qui concerne la gestion des espaces communs. Quelles sont les responsabilités des copropriétaires en matière de gestion des espaces communs, les conflits potentiels qui peuvent surgir et les solutions pour les résoudre ?

Responsabilités des copropriétaires

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires. Il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ainsi, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Les syndics sont désormais tenus d’informer les copropriétaires sur leur consommation individuelle d’eau, mais aussi sur la qualité de cette dernière.

En effet, aux termes des dispositions de l’article 6 de l’ordonnance n° 2022-1611 du 22 décembre 2022 relative à l’accès et à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine, lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé, le syndic transmet à chaque copropriétaire la facture établie dans les conditions prévues à l’article L. 2224-12-1 du Code général des collectivités territoriales ainsi que les informations complémentaires sur la qualité de l’eau qui lui ont été adressées.

Un syndicat des copropriétaires a assigné deux copropriétaires, en condamnation à retirer divers objets déposés sur leur terrain et à cesser une activité de fabrication d’achards (spécialité culinaire créole).

Par décision en date du 17 juin 2021, la Cour d’appel de Nouméa, statuant en référé, rejette ces demandes au motif que l’activité exercée ne constitue pas un trouble manifestement illicite au sens de l’ancien article 809 du Code de procédure civile, de sorte qu’il appartient au tribunal saisi au fond de se prononcer sur l’arrêt de l’activité d’autant plus que d’autres copropriétaires exerceraient dans ladite copropriété des activités non autorisées aux termes du règlement de copropriété.