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04
Juin

De l’intérêt de faire annuler un sursis à statuer sur un permis d’aménager

Jurisprudence « maison » : l’annulation d’un sursis à statuer sur un permis d’aménager va permettre après délivrance de l’autorisation de voir appliquer durant cinq années les règles d’urbanisme applicables avant le PLU entretemps approuvé qui classe désormais le terrain en zone inconstructible

Par une décision intervenue le 16 mars 2020, la Cour Administrative d’Appel de LYON reconnait le bien fondé de l’argumentation que le cabinet CDMF AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES développait, tirée de l’absence de démonstration, par la Commune, que le projet de permis d’aménager, était de nature à effectivement compromettre l’exécution du futur Plan Local d’Urbanisme alors en cours d’élaboration.

Les dispositions de l’article L. 153-11 du Code de l’Urbanisme permettent à une commune d’opposer un sursis à statuer à toute demande d’autorisation d’urbanisme, dans l’hypothèse où le projet poursuivi serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur Plan.

Un temps mobilisable dès la prescription de l’élaboration ou de la révision d’un Plan Local d’Urbanisme, la Loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 « relative à l’égalité et la citoyenneté » l’a rendu possible à partir du moment où le débat sur les Orientations Générales du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) est intervenu.

En l’espèce, la Cour a apprécié la teneur des documents graphiques du PADD qui avaient été présentés en Conseil Municipal dès avant la demande de permis, et a constaté la situation de l’assiette du projet à la limite des « secteurs de développement identifiés au PADD », traduisant, de l’aveu même de la Collectivité d’ailleurs, « l’incertitude des rédacteurs du PLU au sujet du classement de ces parcelles ».

Par suite, la Cour a annulé l’arrêté de sursis opposé qu’elle a jugé entaché d’erreur de droit, le contenu écrit du PADD comme les synthèses cartographiques qu’il contient étant considérés « en l’absence de tout autre document plus précis portant en particulier sur le secteur [intéressé] », comme insusceptibles d’ « établir que les intentions de la commune quant au classement par le plan révisé de la zone intéressée par l’opération de lotissement projetée avaient atteint un degré de précision suffisant pour permettre l’intervention légale de la décision de sursis à statuer attaquée ».

Il s’agissait pourtant d’un lotissement de 6 lots.

La Juridiction a enjoint à la Commune de procéder à la ré-instruction de la demande formulée.

Cette décision a une incidence concrète sur la faisabilité du projet initié pendant l’élaboration ou la révision du document d’urbanisme. Le terrain classé en zone constructible à la date du sursis à statuer devait être classé en zone agricole ou naturelle.

L’intérêt de l’annulation du sursis à statuer est de permettre la délivrance d’un permis d’aménager sur la base de son classement en zone constructible. En effet, les dispositions de l’article L. 442-14 du Code de l’Urbanisme, dans leur version telle qu’issue de la Loi Elan (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 « portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ») , impliquent que lorsqu’un lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé sur le fondement de dispositions d’urbanisme qui seraient nouvellement intervenues depuis la date de la délivrance dudit permis d’aménager.

Durant ce délai de cristallisation, les dispositions des documents d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation de lotissement ne sont donc pas opposables aux demandes de permis de construire subséquentes.

Partant, les éventuels permis de construire postérieurs ne peuvent être refusés ou assortis de prescription en application de ces dispositions nouvelles.

En vigueur depuis le 25 novembre 2018, cette version de l’article précise désormais explicitement la date à laquelle s’opère la cristallisation des règles d’urbanisme.

En effet, cette Loi a mis fin aux difficultés d’interprétation posées par la version de l’article L. 442-14 du même Code issue de l’Ordonnance du 22 décembre 2011.

Sous l’empire de l’ancienne version,  si le PLU était modifié entre l’obtention du permis d’aménager et l’achèvement des travaux,  certains services instructeurs appliquaient les nouvelles dispositions du PLU. La nouvelle rédaction acte désormais de ce que seules les dispositions applicables à la date de délivrance du permis d’aménager seront applicables aux demandes de permis de construire.

Ces dispositions mettent fin, et c’est bienvenu, aux distorsions d’interprétations que nous avions pu connaitre ces dernières années et permettent une certaine cohérence dans l’application de la règle au bénéfice de laquelle le projet a été, au départ, imaginé.

02
Juin

CERTIFICAT D’URBANISME : UN PARKING PUBLIC PEUT CONSTITUER UNE VOIE D’ACCES A UN TERRAIN PRIVE

Par arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon en date du 13 avril 2021, le Cabinet CDMF AVOCATS AFFFAIRES PUBLIQUES a obtenu que soit réexaminée une demande de certificat d’urbanisme opérationnel visant à la construction d’une maison d’habitation.

En l’espèce, la parcelle objet du certificat d’urbanisme litigieux est bordée par un chemin rural lequel débouche sur un parking public situé à proximité immédiate, avec lequel il se confond. Aussi, ce chemin, s’il relève du domaine privé communal, est ouvert à la circulation du public. Or, l’étude du règlement écrit n’impose pas que les voies de desserte des terrains d’assiette des opérations soient des voies publiques, de sorte que le maire ne pouvait se fonder sur la circonstance que le chemin rural appartenait au domaine privé de la commune pour déclarer non réalisable le projet, faute de desserte par une voie publique.

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02
Juin

Success Story de l’ADDP : Maître Sandrine Fiat et Elise Nallet-Rosado

Au moment de leur rencontre, Maître Sandrine Fiat est avocate associée au sein du cabinet CDMF AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES à Grenoble. Elise Nallet-Rosado est quant à elle étudiante à la faculté de droit de Grenoble et membre de l’association dauphinoise du droit public.

Leur première rencontre a lieu lors d’un événement organisé par l’ADDP le 31 janvier 2019. A l’occasion de l’assemblée générale constitutive de l’ADDP, une table ronde… (lire la suite sur le site de l’ADDP)

31
Mai

CLASSEMENT EN ZONE NATURELLE ET « SECTEUR GARAGES » NE FONT PAS BON MELANGE

Par jugement du tribunal administratif de GRENOBLE en date du 9 mars 2021, le Cabinet CDMF AVOCATS AFFFAIRES PUBLIQUES a obtenu l’annulation partielle du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la Commune de Sainte-Foy-Tarentaise en tant qu’une parcelle était pour partie classée en zone Ng, zone naturelle affectée pour un « secteur garages ».

En l’espèce, le règlement écrit du document d’urbanisme autorise dans le secteur Ng les garages et stationnements aériens sous réserve d’une bonne intégration paysagère et les constructions nécessaires au fonctionnement des services publics.

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28
Mai

Le nouveau CCAG des Marchés Publics de Travaux : un instrument en accord avec son temps

Introduction :

Déjà abondamment commenté, le nouveau cahier des clauses administratives générales des marchés publics de travaux (ci-après « CCAG Travaux ») est issu d’une réforme engagée depuis plus de deux ans. Une première réunion de lancement des groupes de travail avait été diligentée en juin 2019 puis la consultation publique a été lancée en janvier 2021, pour finalement aboutir à une publication fin mars 2021.

L’article 3 de l’arrêté du 30 mars 2021 portant approbation du cahier des clauses administratives générales des marchés publics de travaux donne le ton en citant le code de la commande publique entré en vigueur le 1er avril 2019 et en conformité duquel le nouveau CCAG Travaux a été pensé et précise ensuite qu’il abroge l’arrêté du 8 septembre 2009 relatif à son ancienne version, et ce à compter du 1er octobre 2021.

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26
Mai

Prise illégale d’intérêts : gare aux réunions même informelles

Dans cette affaire, un élu local avait pour projet de créer un parc de loisir dans la Commune, et est intervenu à plusieurs reprises dans l’opération commerciale de cessions des parcelles communales au profit des membres de sa familles ou des sociétés contrôlées par ceux-ci ou lui-même, alors même qu’il avait la charge de la surveillance et de l’administration de ces biens. Statuant sur renvoi après cassation, les juges du fond, dont le raisonnement est confirmé par le présent arrêt, affirment que le caractère informel de la réunion en litige n’empêche pas qu’elle avait bien pour objet l’expression de sa volonté face aux oppositions exprimées non seulement par le notaire, mais également par certains membres de l’équipe municipale, et qu’il s’agit donc bien d’une intervention directe, de la part de M. G…, dans l’activité de surveillance et d’administration, par la commune, de l’opération litigieuse. Partant, déduisant de la participation de M. G…, maire de la commune, à la réunion informelle du 13 septembre 2012 la part prise à la surveillance, au sens de l’article 432-12 du code pénal, de l’opération litigieuse de cession de parcelles, propriété de la commune, caractérisant ainsi le délit de prise illégale d’intérêt à son encontre, la cour d’appel a justifié sa décision (Cass. Crim., 20 janvier 2021, n°19-86702).

24
Mai

Influence de la régularisation des permis en droit de l’environnement

Par un avis d’octobre 2020, le Conseil d’Etat rappelait qu’un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que d’une part,  les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation, et d’autre part, qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ( CE, Avis., 2 oct. 2020, n°438318).

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21
Mai

Éviter, réduire et compenser : nouveau mantra des permis de construire soumis à étude d’impact

S’appuyant sur les dispositions des articles L.424-4 du Code de l’urbanisme et L.122-1, R.122-2 et R.122-14 du Code de l’environnement, le Conseil d’État  rappelle que les permis de construire soumis à étude d’impact doivent prévoir les mesures dites ERC, c’est à dire mettre en place des prescriptions imposant au demandeur d’ éviter, de réduire, et de compenser, les effets négatifs notables du projet de construction sur l’environnement et la santé humaine dans le but de respecter le principe de prévention. (CE, 30 décembre 2020, n°432539).

19
Mai

Précisions sur la régularisation des autorisations d’urbanisme

Dans cet arrêt, le juge administratif précise la portée de l’article L600-5-1 du code de l’urbanisme, et affirme qu’au sens de ces dispositions, s’agissant des vices entachant le bien-fondé du permis de construire, le juge doit se prononcer sur leur caractère régularisable au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue et constater, le cas échéant, qu’au regard de ces dispositions le permis ne présente plus les vices dont il était entaché à la date de son édiction. (CAA Bordeaux, 20 oct. 2020,  n°18BX03845).

17
Mai

Action et démolition et transfert de compétence

Au visa de l’article L480-4 du Code de l’urbanisme alors en vigueur, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation énonce que le transfert de la compétence en matière de plan local d’urbanisme au profit d’un établissement public de coopération intercommunale ne prive pas la commune de toute compétence pour délivrer les autorisations et faire sanctionner la violation des règles d’urbanisme.

Ainsi donc,  la réalisation de l’objectif d’intérêt général qui s’attache au respect de ces règles et justifie l’action en démolition ou en mise en conformité implique la faculté pour la commune d’exercer cette action en cas d’abstention de l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme, alors même qu’une violation de la règle d’urbanisme a été constatée. (Civ. 3ème, 21 janv. 2021, n°2010602)

Cet arrêt confirme la position qu’adoptait notamment la position de la Cour d’Appel de Lyon (v. par ex,  ch. civ. 01 B, 24 janv. 2017, n° 15/04687).