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Publications: COPROPRIÉTÉ

23
Avr

La juridiction judiciaire connaît de la responsabilité due à la gestion du domaine privé

Dans un arrêt du 7 octobre 2019, le Tribunal des conflits rappelle que la juridiction judiciaire est compétente pour connaître de la responsabilité d’une commune consécutive aux dommages causés par la gestion de son domaine privé . Partant , le dommage étant imputé à un défaut d’entretien par une commune de l’immeuble faisant partie de son domaine privé ainsi qu’aux travaux effectués à la suite des effondrements survenus, alors même qu’un arrêté de péril a été pris interdisant l’occupation de l’immeuble des requérants, le litige relève de la compétence de cette juridiction. (TC, 7 octobre 2019, n°4163, Mme B et C)

21
Avr

La jouissance privative d’une partie commune ne confère pas un droit de propriété exclusif.

Dans un arrêt du 23 janvier 2020, la Cour de cassation précise qu’en matière de copropriété, les parties communes d’un immeuble en copropriété, même grevées d’un droit de jouissance exclusif bénéficiant à l’un des copropriétaires, ne peuvent faire l’objet de travaux sans autorisation de l’assemblée générale. Ainsi, la Cour rappelle aux copropriétaires, qu’aucun ne peut effectuer d’acte de propriété telle une emprise ou encore des travaux, sur une partie commune, sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires qui envisagent d’effectuer des travaux, affectant des parties communes de l’immeuble, doivent au préalable solliciter et obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue, c’est-à-dire, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et/ou absents(Cour de cassation, 23 janvier 2020, n°18-24676).

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27
Nov

Renonciation contractuelle d’une servitude de passage  par le vendeur d’une parcelle enclavée : quelle conséquence pour l’acquéreur ?

Le propriétaire de parcelles enclavées, qui avait conventionnellement renoncé au bénéfice de la servitude légale de passage grevant les autres parcelles contiguës, les cède à un acquéreur, qui se heurte ainsi à l’impossibilité d’accéder à son domicile avec un véhicule automobile. Ainsi, ce dernier assigne les propriétaires desdites parcelles, aux fins d’obtenir, à titre principal, un passage sur l’une des parcelles et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert chargé d’examiner la possibilité d’un éventuel passage par une autre parcelle.

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02
Sep

L’autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic pour agir en justice, une exigence de précision indispensable

En l’espèce, par une délibération, l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble avait autorisé le syndic à agir en justice « dans l’hypothèse d’un permis de construire déposé par le propriétaire de la maison de ville (…) et ne respectant pas les règles d’urbanisme ou les servitudes définies lors de la scission (…) à l’effet d’obtenir, par tout moyen de droit, y compris par action judiciaire, tant en référé qu’au fond, l’annulation ou la modification de ce permis de construire ».

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30
Juil

L’utilité, modalité essentielle de la répartition des charges d’ascenseur entre copropriétaires 

La qualité de membre du syndicat des copropriétaires incombe de s’acquitter des charges inhérentes aux parties communes d’un immeuble en copropriété.

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29
Avr

Cession d’une fraction de lot divisé : une liberté subordonnée à l’approbation préalable de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale ?

L’article 6 du décret d’application de la loi de 1965 précise que le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot doit être notifié sans délai au syndic par le notaire. Cette notification est destinée à informer le syndic de l’identité du ou des nouveaux propriétaires et rend, selon la jurisprudence constante, le transfert de propriété intervenu opposable au syndicat des copropriétaires et donne à l’acquéreur la qualité de copropriétaire.

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28
Mar

Requête préventive en désignation d’un administrateur provisoire

Le décret du 17 mars 1967 résout les difficultés liées à la vacance du syndic en prévoyant deux procédures spécifiques selon les causes de celle-ci.

En effet, l’article 46 dispose qu’à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires.

La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci.

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27
Fév

Renversement de la présomption de réception tacite de travaux en cas de paiement intégral du prix et de prise en possession du lot

Par un arrêt en date du 30 janvier 2019, la Cour de cassation a eu l’occasion de confirmer d’une part la validité de la réception partielle par lots et d’autre part de renouveler les conditions d’admission de la réception tacite.

En l’espèce, un particulier a confié à un professionnel du bâtiment des travaux de terrassement et de gros œuvre. À la suite de la survenance de désordres, une mesure d’expertise judiciaire a été diligentée sous la surveillance du Tribunal de grande instance. A l’issue de cette procédure avant dire droit, le maître d’ouvrage a assigné en responsabilité l’entrepreneur, ainsi que son assureur en responsabilité décennale.

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11
Jan

L’ouverture d’un compte courant séparé : une obligation stricte dont est exclusivement responsable le syndic

Les dispositions de l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 prévoient notamment que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. 

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19
Déc

Défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai imparti : quelle(s) sanction(s) financière(s) ?

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Néanmoins, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Ainsi, cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte par exemple de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Reste à savoir si la majoration forfaitaire prévue par la loi ALUR est cumulable à une majoration de droit commun et notamment les intérêts moratoires au taux légal (article 1153 du Code civil) ?  

Par un arrêt en date du 15 novembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « la majoration prévue par le premier de ces textes ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal fixé par le second ».

Néanmoins, ces sommes sont susceptibles de produire intérêt à compter d’une décision de justice liquidant la créance si celle-ci n’est pas immédiatement exécutée !

En tout état de cause, cette décision de la Cour de cassation est conforme à l’adage selon lequel  « la règle spéciale l’emporte sur la règle générale » dans la mesure où la sanction spéciale, soit la condamnation à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, prévaut sur la sanction générale, soit la condamnation aux intérêts au taux légal avant jugement.

Cour de cassation, Civ. 3e, 15 nov. 2018, FS-P+B, n° 17-26.986