Dans cette affaire, le Conseil d’Etat se positionne sur la notion de fraude tout en rappelant l’obligation de respecter la procédure contradictoire de retrait, obligation qu’elle a pourtant écartée dans un arrêt du 19 août 2025 n° 496157.

Dans cette affaire, le Conseil d’Etat considère que le Tribunal Administratif de GRENOBLE avait commis une erreur de droit en écartant la fraude alors qu’il résultait des faits de l’espèce établis par le Juge pénal qu’était caractérisée la volonté de la société pétitionnaire d’induire en erreur l’administration s’agissant de l’accord des propriétaires concernés pour leur partie privative par les travaux.

« 7. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la décision de retrait contestée est motivée par le fait qu’en dissimulant qu’elle n’avait pas obtenu l’autorisation des autres copropriétaires pour des travaux qui affectaient leurs parties privatives, la société DC ne pouvait ignorer qu’à la date du dépôt de sa demande, elle ne disposait pas d’une des qualités prévues à l’article R.423-1 du Code de l’Urbanisme. Il ressort par ailleurs des constatations établies par l’arrêt du 4 octobre 2023 de la cour d’appel de Chambéry, condamnant la société CD et M. A, son gérant, pour obtention frauduleuse de document administratif, qu’en signant la demande de permis de construire ey en attestant avoir qualité pour demander l’autorisation d’urbanisme, ils ont sciemment prétendu avoir l’autorisation de l’ensemble des propriétaires afin d’obtenir de façon indue le permis de construire sollicité. ».

Cependant, le Conseil d’Etat valide la position du Tribunal Administratif de GRENOBLE qui avait considéré que le retrait du permis de construire pour fraude était illégal pour méconnaissance du caractère contradictoire de la procédure considérant :

« 9. Toutefois, en second lieu, aux termes de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales () / L’administration n’est pas tenue de satisfaire les demandes d’audition abusives, notamment par leur nombre ou leur caractère répétitif ou systématique ». Selon l’article L. 211-2 du même code :« Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. / A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : / () 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits () ». La décision portant retrait d’un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration. Elle doit, par suite, être précédée d’une procédure contradictoire, permettant au titulaire du permis de construire d’être informé de la mesure qu’il est envisagé de prendre, ainsi que des motifs sur lesquels elle se fonde, et de bénéficier d’un délai suffisant pour présenter ses observations. Les dispositions précitées font également obligation à l’autorité administrative de faire droit, en principe, aux demandes d’audition formées par les personnes intéressées en vue de présenter des observations orales, alors même qu’elles auraient déjà présenté des observations écrites. Ce n’est que dans le cas où une telle demande revêtirait un caractère abusif qu’elle peut être écartée.

10. Le respect du caractère contradictoire de la procédure prévue par les articles L. 121-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration constitue une garantie pour le titulaire du permis de construire que l’autorité administrative entend rapporter. Eu égard à la nature et aux effets d’un tel retrait, l’autorité administrative est tenue, y compris en cas de fraude, de mettre en œuvre la procédure contradictoire préalable à cette décision de retrait.

11. Il s’ensuit que c’est sans erreur de droit ni dénaturation que le tribunal administratif, qui a suffisamment motivé son jugement sur ce point, a accueilli le moyen tiré de la méconnaissance du caractère contradictoire de la procédure, au motif que la Commune n’a pas fait droit à la demande de présentation d’observations orales formulée par la société DC, en sus de ses observations écrites, dans le cadre de la procédure de retrait pour fraude du permis de construire qui lui a été délivré. Ce motif justifie à lui seul qu’il soit fait droit aux conclusions présentées devant le tribunal administratif par la société DC. Il suit de là que la société Cocimes n’est pas fondée à demander l’annulation du jugement qu’elle attaque. ».

Référence : Conseil d’Etat 19 août 2025 n° 496157

« Lorsque le règlement d’un plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si la notion d’extension d’une construction existante, lorsqu’il s’y réfère, comporte une limitation quant aux dimensions d’une telle extension, celle-ci doit, en principe, s’entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci. ».

En l’espèce, la surface de plancher existante avant travaux s’élevait à 54 m² alors que celle créée s’élevait à 105 m² avec une suppression d’une surface de plancher de 33 m².

Ainsi, la surface de plancher après réalisation du projet équivalait à 126 m² soit une augmentation de plus de 100% de la surface existante avant travaux.

Le Conseil d’Etat en a déduit que l’agrandissement projeté présentait des dimensions supérieures à la construction existante et devait en conséquence être regardé comme constituant une construction nouvelle et non une extension d’une construction existante.

Référence : Conseil d’Etat, 18 juillet 2025, n° 492241

Rédigée par Maître Sandrine FIAT, Avocat associé

Le Conseil d’Etat rappelle les règles de cristallisation en matière de certificat d’urbanisme opérationnel dans un arrêt du 6 juin 2025, n° 491748.

Les dispositions de l’article L.410-1 du Code de l’Urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Elles n’ont en revanche ni pour objet ni pour effet de la priver de son droit d’obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n’est pas conforme à celles de ces règles qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d’entre elles, lorsqu’il l’est au règles de même objet applicables à la date du certificat d’urbanisme.

Référence : Conseil d’Etat, 6 juin 2025, n° 491748.

Dans un arrêt du 19 août 2025, n° 496157, le Conseil d’Etat vient faire une entorse au principe que l’on croyait intangible de la procédure préalable contradictoire que doit mettre en œuvre l’administration préalablement à toute prise de décision en application des dispositions de l’article L.122-1 du Code des Relations Entre le Public et l’Administration avant de procéder au retrait d’une autorisation.

Dans cette affaire, un permis de construire avait été refusé et le Tribunal Administratif de GRENOBLE avait annulé cet arrêté de refus le regardant comme retirant le permis tacitement accordé.

Dans un arrêt du 15 septembre 2025, n° 498290, le Conseil d’Etat vient suspendre la décision du Préfet portant refus de constater l’infraction et d’ordonner l’interruption provisoire et sans délai de travaux d’aménagement en cours.

Dans cette affaire, le Préfet avait dispensé les pétitionnaires de solliciter une demande de dérogation espèces protégées considérant que les mesures supplémentaires d’évitement et de réduction que les sociétés pétitionnaires s’étaient engagées à mettre en œuvre étaient suffisantes.

Cependant, les sociétés ont réalisé une partie des travaux sans respecter plusieurs de leurs engagements et notamment l’une des mesures d’évitement qui était de différer la réelle date de réalisation des travaux pendant la période identifiée comme sensible pour la faune présente sur le site.

Le Conseil d’Etat considère qu’eu égard aux enjeux identifiés sur le site et aux impacts que le projet était susceptible d’avoir sur plusieurs espèces protégées et alors que certaines des mesures d’évitement et de réduction au bénéfice desquelles le Préfet avait dispensé les sociétés pétitionnaires de solliciter une dérogation espèces protégées n’avaient pas été mises en œuvre, ou n’étaient plus susceptibles de l’être, la réalisation de travaux litigieux pouvait être regardée comme faisant peser sur certaines espèces protégées présentes sur le site d’implantation du projet un risque suffisamment caractérisé.

Dès lors, la décision de refus de dresser procès-verbal et de mettre en œuvre les pouvoirs de police en matière environnementale est entachée d’un doute sérieux sur sa légalité et il y a lieu d’en suspendre l’exécution tout en enjoignant au Préfet de mettre en demeure les sociétés de déposer une demande de dérogation à l’interdiction de destruction et de perturbation des espèces protégées et de réexaminer la demande des requérantes tendant, en l’absence de dérogation, à la suspension des travaux en cours.

Morale de l’histoire : les engagements souscrits en matière de mesure d’évitement et de réduction doivent être respectés.

Référence : Conseil d’Etat, 15 septembre 2025, n° 498290

La Cour de cassation vient rappeler dans un arrêt du 27 mars 2025 la nécessité d’examiner l’anormalité du trouble allégué en fonction de la densité de l’environnement dans lequel la construction s’insère.

Dans cette décision, la Cour de cassation censure la Cour d’appel qui avait considéré que la limitation de la vue dont se plaignaient les requérants constituait un trouble anormal du voisinage.

La construction du mur pignon avait réduit de 7,50 mètres à 4 mètres le vide devant l’immeuble des requérants et causé une limitation de vue.

L’article L.111-11 du Code de l’Urbanisme peut devenir un véritable casse-tête pour le promoteur.

Il dispose : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. (…) ». 

Dans un arrêt du 9 juillet 2025, n° 23LY02613, la Cour Administrative d’Appel de LYON a annulé le jugement du Tribunal Administratif de GRENOBLE du 30 mai 2023 qui avait annulé le SCOT du PAYS DE MAURIENNE.

Si la Cour censure 4 des 10 UNT qui étaient prévus par le SCOT, elle revient sur l’annulation totale du document en considérant, notamment, que l’évaluation environnementale était suffisante et que le document d’orientation et d’objectif (DOO) et le rapport de présentation respectaient les objectifs du projet d’aménagement et de développement durable en application de l’article L.141-5 du Code de l’Urbanisme.

Le Conseil d’état est venu préciser que la réalisation de travaux modificatifs et supplémentaires, s’agissant d’un marché public de travaux conclu à prix global et forfaitaire donne droit, même lorsque la demande est verbale au paiement de ces travaux. Et ce quand bien même la demande qui lui a été faite n’a pas pris la forme d’un ordre de service notifié conformément à ce que prévoient en principe les stipulations du cahier des clauses administratives générales. Par contre, lorsque le titulaire du marché exécute de sa propre initiative des travaux supplémentaires, il n’a le droit au paiement de ces travaux que s’ils étaient indispensables à la réalisation de l’ouvrage dans les règles de l’art.