Des locataires ont fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire.

Les bailleurs ont d’abord déposé une requête devant le juge-commissaire en constatation de la résiliation du bail sur le fondement des articles L 641-12 et L 622-14 du Code de commerce pour défaut de paiement des loyers postérieurs au prononcé de la liquidation judiciaire.

Ils ont ensuite délivré au liquidateur judiciaire un commandement de payer les loyers impayés postérieurs au prononcé de la liquidation judiciaire et ont assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés qui a accordé un délai de paiement de 4 mois et a suspendu les effets de la clause résolutoire.

(Cour Cass., 3^ème civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901)

L’arrêt commenté est intéressant, car il traite d’un problème très courant.

Des bailleurs ont accepté le renouvellement du bail commercial de leur locataire exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie moyennant la fixation d’un loyer déplafonné et ont assigné leur locataire en fixation du loyer du bail renouvelé en revendiquant une valeur locative en augmentation.

Les bailleurs faisaient état du bénéfice par la brasserie d’une terrasse agrandie sur le domaine public moyennant un faible montant de la redevance d’occupation en comparaison avec le chiffre d’affaires élevé généré et la meilleure visibilité donnée au bar-brasserie exploité dans les lieux.

(Cour Cass., 3ème civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901)

L’arrêt commenté est intéressant, car il traite d’un problème très courant.

Des bailleurs ont accepté le renouvellement du bail commercial de leur locataire exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie moyennant la fixation d’un loyer déplafonné et ont assigné leur locataire en fixation du loyer du bail renouvelé en revendiquant une valeur locative en augmentation.

Les bailleurs faisaient état du bénéfice par la brasserie d’une terrasse agrandie sur le domaine public moyennant un faible montant de la redevance d’occupation en comparaison avec le chiffre d’affaires élevé généré et la meilleure visibilité donnée au bar-brasserie exploité dans les lieux.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 23 septembre 2021, n° 20-10.812)

Une société exploitante de deux hôtels a conclu un contrat de prestations de services avec une société, en mettant à sa disposition un local, le linge nécessaire à son activité de soins du corps et du visage et en s’engageant à la rétrocession par l’hôtel du prix stipulé de la prestation minoré d’une commission au titre de divers frais.

La société prestataire de services a sollicité devant le tribunal la requalification judiciaire du contrat de prestations de services en bail commercial.

La Cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 23 octobre 2019, a déclaré prescrite la demande de requalification, considérant que l’action en requalification du contrat de prestations de services en contrat de bail commercial devait intervenir dans le délai de deux ans du contrat initial, lequel avait été conclu le 18 septembre 2007, de sorte que la prescription était tombée le 18 septembre 2009.

La Cour de cassation a eu à se prononcer sur le délai de prescription de l’action en augmentation de loyer en raison de l’existence d’une sous-location.

Nous savons que toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux relèvent de la prescription biennale sur le fondement de l’article L 145-60 du Code de commerce.

Le juge des loyers commerciaux doit donc être saisi dans un délai de deux ans faute de voir l’action du demandeur déclarée irrecevable et prescrite.

Ainsi, nous savons que pour une demande de révision de loyer le point de départ de la prescription est la date d’expédition de la demande de révision par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans cette affaire, la Cour de cassation nous sert depuis quelques années un pas de tango.

Les baux commerciaux comportent très fréquemment une clause d’indexation annuelle appelée « clause d’échelle mobile », qui généralement doit s’appliquer en cas de variation de l’indice à la hausse ou à la baisse.

Un certain nombre de professionnels ont cru devoir, dans les années 2010 (après une expérience douloureuse de baisse de la variation des indices notamment en 2008), rédiger des clauses d’indexation stipulant que l’indexation ne peut s’appliquer qu’en cas de variation de l’indice à la hausse et non à la baisse.

En l’espèce, un établissement bancaire locataire a assigné son bailleur aux fins de voir déclarer la clause d’indexation réputée non écrite et de le voir condamner à lui restituer une somme non négligeable de plus de 90 000 € sur le fondement de la répétition de l’indu, pour une période non prescrite de 5 ans.

Divisibilité de la clause d’indexation réputée non écrite

Dans cette affaire, la Cour de Cassation nous sert depuis quelques années un pas de tango.

Les baux commerciaux comportent très fréquemment une clause d’indexation annuelle appelée « clause d’échelle mobile », qui généralement doit s’appliquer en cas de variation de l’indice à la hausse ou à la baisse.

Un certain nombre de professionnels ont cru devoir, dans les années 2010 (après une expérience douloureuse de baisse de la variation des indices notamment en 2008), rédiger des clauses d’indexation stipulant que l’indexation ne peut s’appliquer qu’en cas de variation de l’indice à la hausse et non à la baisse.

(Cour de Cassation, 3^ème chambre civile, 17 juin 2021, n° 20-15.296)

La Cour de Cassation a eu à traiter d’un dossier concernant un congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis l’exercice d’un droit de repentir par le bailleur et la question de savoir si, du jour du congé à l’exercice du droit de repentir, l’indemnité d’occupation réglée par le locataire doit supporter la règle du plafonnement du loyer.

Un bailleur a donc délivré à un locataire un congé à effet du 1^er octobre 2011 avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction.

L’article L 313-22 du code monétaire et financier met à la charge des établissement de crédit ayant accordé un concours financier à une entreprise une obligation d’information annuelle des cautions personnes physiques ou morales ayant garanti le remboursement de ce concours

La lettre d’information doit indiquer précisément le montant du principal et des intérêts, commissions, frais et accessoires, restant à courir au 31 décembre de l’année précédente au titre des engagements cautionnés, mais sans établir un document d’information détaillant période par période le montant des intérêts payés par le débiteur (Cour de Cassation, 10 janvier 2012, n° 10-25.586).

I/ MENTION MANUSCRITE

Toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, aux termes de l’article L 331-1 du Code de la Consommation, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite telle que décrite dans cette disposition législative.

Il s’agit d’une condition de fond de la validité de l’engagement et elle fait preuve du consentement éclairé de la caution.

Aux termes de l’article L 343-2 du Code de la Consommation, l’inobservation de la mention doit entraîner la nullité de l’engagement solidaire de la caution.