La Cour de cassation a eu à traiter d’un dossier concernant un congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis l’exercice d’un droit de repentir par le bailleur et la question de savoir si, du jour du congé à l’exercice du droit de repentir, l’indemnité d’occupation réglée par le locataire doit supporter la règle du plafonnement du loyer.

Un bailleur a donc délivré à un locataire un congé à effet du 1^er octobre 2011 avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction.

Un jugement du 11 mars 2013 a ordonné une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

(Cour d’appel de Versailles, 14^ème chambre, 6 mai 2021, n° 20/04284)

La pandémie Covid-19 a entraîné non seulement des difficultés de règlement de loyers des baux commerciaux pendant les périodes de fermeture liées aux différents confinements, mais également, plus généralement, des difficultés économiques pour les fonds de commerce d’activité non essentielle touchés par cette pandémie.

Un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 6 mai 2021 est caractéristique de l’indécision des magistrats.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 11 mars 2021, n° 20-11.746)

La Cour de cassation a traité le 11 mars 2021 d’un contentieux assez courant, mais qui a moins de portée depuis la réforme des baux commerciaux issue de la loi Pinel du 18 juin 2014 et surtout son décret du 5 novembre 2014.

En l’espèce, un bailleur sollicitait le règlement de charges correspondant à des frais de gestion d’une galerie marchande.

L’article 23 du contrat de bail disposait :

(Cour de Cassation, 3^ème chambre civile, 28 janvier 2021, n° 20-13.854)

A qui incombe la charge de travaux prescrits par l’Administration ?

Cette question est rituelle dans les rapports entre locataires et propriétaires.

L’arrêt commenté concerne un commerce de restauration, mais la solution est identique pour tous les types de commerce.

(Cour de cassation, 3ème ch. civ. 9 mai 2019, n° 18-14.540)

Aux termes de l’article L 145-16 du Code de commerce, est réputée non écrite la clause qui interdirait à un locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Dans l’espèce évoquée par la Cour de cassation, le bail prévoyait que la cession du droit au bail devait être subordonnée à la condition expresse d’avoir recueilli l’accord préalable écrit du bailleur, mais est-ce que ce refus opposé par le bailleur est totalement discrétionnaire ou doit-il être légitime ?

(Cour de Cassation 3^ème Chambre Civile 3 décembre 2020 n°19-22.443)

Les relations entre bailleurs et locataire ne sont jamais faciles surtout en fin de bail.

Les contentieux de l’état des lieux et les travaux aux fins de remettre l’immeuble en état sont souvent source de contentieux.

La non restitution des clés est un contentieux moins fréquent mais qui pose de sérieux problèmes juridiques.

Globalement la situation jurisprudentielle reste favorable au bailleur mis à part un juge de l’exécution de Paris monsieur Lahmout qui fait figure d’exception MAIS certains juges des référés et notamment celui de Paris ( pour une salle de sport) commencent à retenir la contestation sérieuse c’est à dire invitent les parties à saisir le juge du fond pour trancher ( Ordonnance du 26 Octobre 2020)

Le raisonnement du juge est très rationnel en 4 points

Lorsqu’à l’initiative du bailleur, la procédure en fixation du bail renouvelé n’aboutit pas à un déplafonnement du loyer, comment se calcule le loyer à la valeur locative ?

Lorsque la valeur locative est supérieure au loyer plafonné, les bailleurs ont la possibilité, pour les baux commerciaux souscrits pour une durée de 9 ans et qui n’ont pas dépassé la durée de 12 années, de solliciter, en saisissant le Juge des loyers commerciaux, la fixation d’un nouveau loyer à la valeur locative déplafonnée.

L’année 2021 est arrivée.

Démasquons-nous !

Depuis le 15 mars 2020, nous vivons dans une situation sanitaire particulière faite de confinements et de déconfinements, d’instaurations d’état d’urgence sanitaire, puis de levées de cet état d’urgence sanitaire.

Nous vivons également sous le régime de lois d’exception et de textes qui sont publiés souvent par ordonnances et rapidement.

Cette situation n’est pas évidente pour un Cabinet d’Avocats.

(Cour Cass. 3ème ch. civ. 28 mai 2020, n° 19-15.001)

L’immatriculation d’un locataire commercial au registre du commerce et des sociétés est une des conditions d’application du statut des baux commerciaux.

Le droit au renouvellement d’un bail commercial nécessite l’immatriculation du locataire.

Le défaut d’immatriculation peut entraîner le non-renouvellement et le non-versement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.