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16
Juin

SURSIS A STATUER ET ETAT D’AVANCEMENT SUFFISANT DU PROJET DE Plan Local d’Urbanisme

Une collectivité publique peut opposer une décision de sursis à statuer à une demande d’autorisation de travaux en faisant application des dispositions de l’article L.123-6 du Code de l’urbanisme.

Le sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire que lorsque l’état d’avancement des travaux d’élaboration du nouveau Plan Local d’Urbanisme permet de préciser la portée exacte des modifications projetées sans qu’il soit cependant nécessaire que le projet ait déjà été rendu public. Et ne peut en outre être opposé quand vertu d’orientation de règle que le futur Plan Local d’Urbanisme pourrait légalement prévoir et à la condition que la construction d’installations ou l’opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.

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14
Juin

SURSIS A STATUER ET MODIFICATION D’UN PLAN LOCAL D’URBANISME

Dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°433619, le Conseil d’Etat vient préciser que l’autorité compétente pour délivrer une autorisation de travaux ou de construction ne peut sursoir à statuer que lors de l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme.

Le Conseil d’Etat précise qu’aucune disposition ne prévoit de poser un sursis à statuer pour la procédure de modification du Plan Local d’Urbanisme qui est régie de façon distincte par les dispositions de l’article L.123-13-1 du Code de l’urbanisme.

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11
Juin

ACTION EN DEMOLITION ET ARTICLE L.480-13 DU CODE DE L’URBANISME

La Cour de Cassation rappelle la faculté d’obtenir la démolition d’une construction réalisée en méconnaissance des règles d’urbanisme :

– Pour les tiers lorsque la construction est située dans certaines zones présentant une importance particulière : la Cour de Cassation dans son arrêt du 11 février 2021 n°20-13.627 précise que le législateur a entendu assurer une conciliation équilibrée entre d’une part l’objectif de sécurisation des projets de constructions et d’autre part la protection de la nature des paysages et du patrimoine architectural et urbain ainsi que la prévention des risques naturels ou technologiques.

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09
Juin

Protocole sanitaire, 3ème étape du déconfinement le 9 juin 2021

Pour la troisième étape du déconfinement, à compter du 9 juin 2021, le protocole sanitaire prévoit un assouplissement du recours au télétravail.

L’employeur a l’obligation de préparer le retour des salariés en présentiel en assurant le respect de l’ensemble des règles d’hygiène et de distanciation physique.

L’employeur doit également fixer un nombre minimal de jours de télétravail par semaine pour les activités qui le permettent.

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09
Juin
09
Juin

Bail commercial : conditions d’exigibilité des honoraires de gestion

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 mars 2021, n° 20-11.746)

La Cour de cassation a traité le 11 mars 2021 d’un contentieux assez courant, mais qui a moins de portée depuis la réforme des baux commerciaux issue de la loi Pinel du 18 juin 2014 et surtout son décret du 5 novembre 2014.

En l’espèce, un bailleur sollicitait le règlement de charges correspondant à des frais de gestion d’une galerie marchande.

L’article 23 du contrat de bail disposait :

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09
Juin

La réforme du diagnostic de performance énergétique à compter du 1er juillet 2021

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement et de son taux d’émission de gaz à effet de serre.

C’est un document déterminant dans le cadre d’un processus d’achat d’un bien ou de location.

Ce document doit être réalisé et rédigé par un diagnostiqueur professionnel certifié.

Le DPE est régi par les dispositions des articles L 134-1 à L 134-5 du Code de la construction et de l’habitation.

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09
Juin

La parodie : une exception au droit d’auteur

Dans une affaire récente le Tribunal judiciaire de Rennes a statué sur une problématique d’exception de parodie au droit d’auteur.

La société détentrice des droits patrimoniaux de Hergé, avait constaté qu’un artiste-peintre offrait à la vente et commercialisait sur son site internet des peintures reproduisant et adaptant des personnages de l’oeuvre de Tintin au sein de tableaux d’inspiration du peintre américain Hopper.

Elle a assigné l’artiste sur le fondement de la contrefaçon ainsi que sur la concurrence déloyale et parasitaire.

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09
Juin

Sociétés. Tenue des assemblées générales de sociétés commerciales en période de déconfinement

Pas de prorogation du délai d’approbation des comptes annuels

Bercy a accordé une tolérance aux cabinets comptables pour transmettre les liasses fiscales des comptes clos le 31 décembre 2020 jusqu’au 30 juin 2021, en raison du contexte sanitaire.

En effet, dans une lettre adressée à l’ensemble de la profession comptable, le Président du CSOEC, Lionel Canesi, a annoncé qu’une tolérance est accordée par l’administration fiscale, jusqu’au 30 juin 2021, pour certaines déclarations fiscales et règlements.

Rappelons que la date limite de dépôt des déclarations annuelles des résultats 2020 était initialement été fixée au 19 mai 2021 au plus tard (deuxième jour ouvré suivant le 1er mai auquel s’ajoute le délai de 15 jours pour télédéclaration).

C’était en revanche le 4 mai 2021 au plus tard que la déclaration annuelle de TVA (CA12) devait être déposée accompagnée du paiement de la TVA due.

Dans une lettre adressée à la profession le 21 avril 2021, Lionel Canesi, président du CSOEC, a annoncé avoir obtenu une tolérance officielle de l’administration jusqu’au 30 juin 2021 pour certaines déclarations et règlements concernant les exercices clos en 2020. Ainsi, jusqu’à cette date, aucune relance ni pénalité ne seront mises en œuvre par l’administration. Une circulaire a été adressée aux directions régionales des finances publiques afin de les informer de cet aménagement.

Il ne s’agit pas d’un report de délai.

Cette tolérance, accordée uniquement à la profession de l’expertise comptable et l’ensemble des cabinets, s’applique de manière automatique, sans demande préalable et sans qu’il soit nécessaire de justifier de difficultés financières des entreprises. Elle concerne les déclarations et les règlements suivants : liasse fiscale, CA12, CVAE, IS, IRPP.

Compte tenu de cette tolérance administrative, on aurait pu légitimement s’attendre à ce que la prorogation de trois mois, décidée par l’ordonnance 2020-318 du 25 mars 2020 (Ord. 2020-318 art. 3) qui concernait les comptes clôturés jusqu’au 10 août 2020, soit à nouveau d’actualité afin d’être en cohérence avec la tolérance ci-dessus accordée.

Pour autant, aucun délai de report ne semble avoir été prévu en matière juridique et donc en droit des sociétés.

Il y a à l’évidence une distorsion entre ces deux réglementations.

Ainsi les assemblées générales d’approbation des comptes annuels devront se tenir au plus tard le 30 juin 2021 sauf en cas de demande d’autorisation de report au Président du tribunal de commerce.

Mais, dans ce cas, ces demandes devront être motivées et présentées au tribunal avant le 30 juin 2021.

Il faut ainsi rester vigilant sur ce point pour tenir ses assemblées dans les délais requis.

Rappel du dispositif d’exception aménageant les modalités de tenue des assemblées générales mis en place par l’ordonnance 2020-321 du 25 mars 2020 et le décret n°2020-418 du 10 avril 2020

Il s’applique à toutes les personnes morales, notamment les sociétés civiles et commerciales (SARL, SAS, SA, etc.) et à toutes les entités dépourvues de personnalité morale de droit privé, quels que soient leur forme et leur régime juridiques.

Il concerne toutes les assemblées générales (ordinaires, extraordinaires, annuelle, etc.) ainsi que les réunions des autres organes collégiaux (conseils d’administration, de surveillance, de direction, etc.).

L’application de l’Ordonnance a été prolongée jusqu’au 30 septembre 2021 ; l’application du Décret, qui a aujourd’hui pour terme le 31 juillet 2021, devrait être prolongée prochainement jusqu’à la même date du 30 septembre 202.

Convocation des associés à une assemblée par courrier électronique

Il est nécessaire de respecter les règles de droit commun applicables à chaque forme sociale puisque le dispositif spécial de tenue des assemblées générales en temps de pandémie ne prévoit pas la possibilité de convoquer les associés ou actionnaires par courrier électronique.

Les règles de droit commun permettent déjà, dans certains cas, la convocation par e-mail des membres d’une assemblée. Tel est le cas des associés de société à responsabilité limitée (SARL) et des actionnaires de société anonyme (SA) ou de société en commandite par actions (SCA) qui ont accepté ce mode de convocation dans un certain délai avant l’assemblée générale (C. com. Art. R 223-20, R 225-63 et R 225-68). De même, les statuts de société par actions simplifiée (SAS) peuvent librement organiser la consultation des associés et donc prévoir une convocation par courrier électronique.

En revanche, l’envoi par voie postale reste requis lorsque le droit commun le prévoit.

Dans ce cas, toutefois, la nullité des délibérations n’est pas encourue du seul fait que les convocations n’ont pas été envoyées par cette voie en raison de circonstances extérieures à la société (Ord. 2020-321 du 25-3-2020 art. 2). Cette disposition déroge aux règles de droit commun sanctionnant par la nullité les irrégularités de convocation, sauf lorsque tous les associés ou actionnaires sont présents ou représentés (notamment, C. com. Art. L 223-27 pour les assemblées d’associés de SARL et art. L 225-104, sur renvoi de l’art. L 226-1, pour les assemblées générales d’actionnaires de SA et SCA). Il convient néanmoins d’être prudent car d’autres sanctions pourraient s’appliquer, telle la mise en jeu de la responsabilité civile des dirigeants de la société. En cas d’envoi par courrier électronique, il est en tout état de cause prudent de s’assurer d’un accusé de réception.

Moyens disponibles pour participer à une assemblée générale par conférence téléphonique ou audiovisuelle

Le dispositif spécial de tenue des assemblées générales en temps de pandémie permet à l’organe compétent pour convoquer une assemblée générale (ou son délégataire) d’autoriser la participation des associés ou actionnaires par conférence téléphonique ou audiovisuelle dans toute société qui ne prévoyait pas déjà ce mode de participation (cas notamment des SARL, SA, SCA et SAS dont les statuts le prévoyaient).

Les moyens techniques utilisés doivent alors satisfaire aux conditions suivantes :

  • permettre l’identification des participants  ;
  • transmettre au moins la voix de ceux-ci  ;
  • satisfaire à des caractéristiques techniques permettant la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Par exception, pour la SA, le dispositif spécial renvoie au droit commun, mais celui-ci prévoit des règles similaires.

La mise en place d’un site internet dédié n’est requise que dans les SARL, les SA et les SCA qui permettent aux associés ou actionnaires d’exercer leur droit de vote par voie électronique. Cette faculté peut être prévue dans ces sociétés par l’organe compétent pour convoquer l’assemblée ou son délégataire sans que, contrairement au droit commun, il ne soit nécessaire qu’une clause des statuts l’autorise spécialement.

Il est possible de prévoir un vote électronique en cours d’assemblée ou préalablement à celle-ci  ; dans ce dernier cas, il s’agit d’un vote par correspondance (ou « à distance ») exercé par voie électronique. Dans les deux cas, il est nécessaire de mettre en place un site dédié.

Lorsqu’il n’est pas prévu ou pas possible de permettre le vote électronique, les associés ou actionnaires qui participent à une assemblée par conférence audiovisuelle ou téléphonique exercent leur droit de vote par les autres moyens à leur disposition (vote verbal, procuration, vote par correspondance par voie postale ou par e-mail, lorsque cela est prévu) sans avoir recours à un site internet dédié.

Cas dans lesquels tenir une assemblée générale physiquement n’est pas possible

Deux séries de mesures peuvent empêcher la tenue d’une assemblée générale en présentiel.

Il convient de garder à l’esprit que, dans certains départements, elles sont cumulatives.

  • Interdiction des rassemblements de plus de six personnes
  • Interdiction des déplacements (depuis le 3 mai 2021 fin des attestations en journée et des restrictions de déplacements).

Depuis le 19 mai 2021, certaines restrictions sont allégées et il est prévu notamment d’alléger le 9 juin le couvre-feu pour le mettre à 23 h et qu’il prenne fin le 30 juin 2021.

Assemblée générale à huis clos

L’organe compétent pour convoquer l’assemblée, peut, également choisir de convoquer une assemblée générale à huis clos, à savoir, sans la présence physique ou à distance des associés.

L’assemblée à huis clos suppose à titre de condition, à la différence d’une Assemblée dématérialisée :

– qu’à la date de la convocation ou à la date de l’assemblée générale, une mesure administrative limitant ou interdisant les déplacements ou les rassemblements collectifs pour des motifs sanitaires fasse obstacle à la présence physique des associés à l’assemblée.

– qu’elle se tienne pendant la durée d’application de l’ordonnance.

 Les associés pourront participer à l’assemblée par :

–       Vote par correspondance ;

–       Vote par procuration ;

–       Vote électronique.

Signature des procès-verbaux d’assemblée et des feuilles de présence en cas d’assemblée générale tenue par conférence téléphonique ou audiovisuelle

Les modalités de signature des procès-verbaux et, le cas échéant, des feuilles de présence ne font l’objet d’aucune règle spécifique du dispositif spécial de tenue des assemblées générales en temps de pandémie.

Dans les sociétés civiles et commerciales, le registre des délibérations peut être tenu et les procès-verbaux établis sous forme électronique ; dans ce cas, les procès-verbaux doivent être signés au moyen d’une signature électronique qui respecte au moins les exigences de la signature électronique avancée, et datés de façon électronique au moyen d’un horodatage offrant toute garantie de preuve.

En tout état de cause, le procès-verbal d’une assemblée doit être établi dans un délai raisonnable après celle-ci, ce qui laisse le temps d’organiser la signature du procès-verbal sous un format papier si cela est souhaité.

Qu’en est-il de la signature de la feuille de présence ?

En droit commun des sociétés, l’émargement par les associés ou actionnaires d’une feuille de présence lors d’une assemblée générale n’est pas toujours requis. Par exemple, la tenue d’une feuille de présence n’est pas obligatoire pour les assemblées générales d’associés de SARL ni dans la plupart des sociétés civiles. En revanche, elle l’est pour les assemblées générales de SA ou SCA. Dans ces sociétés, la feuille de présence doit mentionner les actionnaires participant à l’assemblée par visioconférence ou par des moyens de télécommunication, mais ceux-ci n’ont pas à l’émarger.

Même lorsque l’émargement des associés ou actionnaires n’est pas obligatoire, il peut néanmoins être opportun de faire signer une feuille de présence pour justifier de la présence des associés ou actionnaires ou de leurs mandataires.

Thierry Lebrun – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter : t.lebrun@cdmf-avocats.com-04.76.15.39.16

07
Juin

Le plan d’exposition au bruit devient obligatoire pour toute location ou vente immobilière

Parmi les nuisances les plus gênantes au quotidien, la pollution sonore continue de faire grand bruit. Le législateur s’est emparé du sujet par la loi du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités, venue renforcer les obligations d’information en cas de location ou de vente d’habitations, d’immeubles à usage mixte professionnel et d’habitation, ou d’immeubles non bâtis situés en zone de bruit.

L’occasion de revenir sur un document d’urbanisme spécifique, le plan d’exposition au bruit (PEB), permettant de réglementer certains aspects de l’urbanisation dans les zones exposées au bruit des aérodromes.

SUR LE CONTENU DU PEB

Il est établi pour chacun des aérodromes mentionnés à l’article L. 112-5 du Code de l’urbanisme. En Isère, plusieurs PEB sont d’ores et déjà approuvés : Grenoble Isère, Grenoble Le Versoud, La Tour-du-Pin Cessieu, Vienne-Reventin ou encore celui de l’Alpe d’Huez, étant précisé que le PEB de Lyon Saint-Exupéry impacte également l’Isère.

Ce document est annexé au plan local d’urbanisme, au plan de sauvegarde et de mise en valeur et à la carte communale. Il comporte un zonage, dont l’objet est posé par l’article L. 112-10 du Code de l’urbanisme : « Dans les zones définies par le plan d’exposition au bruit, l’extension de l’urbanisation et la création ou l’extension d’équipements publics sont interdites lorsqu’elles conduisent à exposer immédiatement ou à terme de nouvelles populations aux nuisances de bruit ».

Ces zones sont délimitées par des documents graphiques, précisés par un rapport de présentation (C. urb., art. R. 112-4). À la différence d’autres documents d’urbanisme (plan local d’urbanisme, plan de prévention des risques), le PEB ne contient pas de règlement écrit : c’est en effet la loi qui fixe elle-même, et de manière limitative, son contenu. Partant, les PEB ne peuvent contenir de prescriptions qui ne seraient pas expressément prévues par le législateur.

À partir des prévisions de développement de l’activité aérienne, de l’extension prévisible des infrastructures et des procédures de circulation aérienne, le PEB définit des zones diversement exposées au bruit :

• les zones de bruit fort, dites A et B ;
• les zones de bruit modéré, dites C ;
• les zones de bruit faible, dites D.

À noter que l’éventuelle imprécision des documents graphiques du PEB le rend inopposable, solution critiquée mais confirmée récemment par le Conseil d’État1.

SUR LES EFFETS DU PEB

Les dispositions du PEB sont opposables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux, constructions, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l’ouverture des installations classées pour la protection de l’environnement (C. urb., art. L. 112-4), étant précisé que doivent être compatibles avec les prescriptions d’un PEB les documents d’urbanisme suivants : les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d’urbanisme, les documents en tenant lieu et les cartes communales dont l’élaboration ou la révision est engagée à compter du 1er avril 2021.

Concernant les autorisations d’urbanisme, les effets d’un PEB ne doivent pas être pris à la légère. Le principe d’interdiction de l’extension de l’urbanisation dans les zones de bruit peut empêcher toute création de nouveaux quartiers d’habitation2. À ce titre, l’édification de constructions nouvelles à usage d’habitation est, en principe, interdite dans toutes les zones de bruit A, B et C, dès lors qu’elles conduisent à exposer, immédiatement ou à terme, de nouvelles populations aux nuisances de bruit.

Ce principe d’interdiction doit toutefois être relativisé au vu du nombre d’exceptions établies par le 1° de l’article L. 112-10 du Code de l’urbanisme. Aussi, les limitations au droit de construire diffèrent selon la zone de bruit considérée et le type d’opération envisagée.

Ceci conduit le juge administratif, le cas échant saisi, à faire une appréciation in concreto, différenciant notamment les simples extensions des projets de constructions nouvelles : a par exemple été jugé qu’un simple projet d’extension de 37 m2 d’une maison d’habitation existante de 80 m2 située en zone B de « bruit fort », ayant pour objet l’amélioration du confort des pièces existantes, sans créer de logement supplémentaire sur la même unité foncière, ne peut être refusé au motif qu’il créerait un accroissement de la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances sonores.

En tout état de cause, les constructions autorisées en zone de bruit « font l’objet de mesures d’isolation acoustique, dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme, de construction ou d’habitation » (C. urb., art. L. 112-12), l’obligation de respecter les règles d’isolation acoustique étant signalée lors de la délivrance éventuelle d’un certificat d’urbanisme.

La pollution sonore pouvant être conséquente, et devant de nombreuses restrictions à la constructibilité, une réécriture du Code de l’urbanisme a été récemment entreprise, introduisant une véritable obligation d’information sur l’exposition au bruit pour les immeubles concernés par les contrats de vente et location immobilières.

UNE OBLIGATION D’INFORMATION PESANT AUJOURD’HUI TANT SUR LE VENDEUR QUE SUR LE BAILLEUR

Si l’ancien article L.112-11 du Code de l’urbanisme précisait que le contrat de location d’immeuble à usage d’habitation devait comporter une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé le bien, aucune réelle obligation d’information n’était imposée s’agissant de l’ensemble des modes d’occupation des immeubles, le Code de l’urbanisme ne s’intéressant en définitive qu’aux contrats de location.

La loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 est venue remédier à ces lacunes. Ont ainsi été renforcées, à compter du 1er juin 2020, les obligations d’information en cas de location d’habitations ou d’immeubles à usage mixte professionnel et d’habitation – mais uniquement si le contrat de location est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – et de vente d’habitations, d’immeubles à usage mixte ou d’immeubles non bâtis constructibles situés dans l’une des zones de bruit définies par un PEB.

Un document d’information doit être communiqué au futur acquéreur ou locataire, comportant :

– L’indication claire et précise de la zone exposée,
– L’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le PEB,
– La mention de la possibilité de consulter le PEB en mairie.

Ce document doit être intégré au dossier de diagnostic technique annexé, selon les cas, à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente et au contrat de location, ou annexé à ces actes si la vente porte sur un immeuble non bâti.

Il doit de plus être annexé à l’acte authentique de vente et, le cas échéant, au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement.

On peut regretter que ce document d’information n’ait qu’une valeur indicative. Néanmoins, sa délivrance reste obligatoire : en cas de manquement à l’obligation d’information, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat de vente ou demander au juge une diminution du prix.

Une certaine contradiction peut être relevée d’une part entre l’absence de caractère obligatoire des informations que doit comporter le document d’information et, d’autre part, la sanction encourue en cas d’absence de remise de ce document, qui peut aller jusqu’à la résolution du contrat… Vendeurs ou bailleurs, soyez prudents !

A RETENIR :
– Les PEB sont consultables sur le site Geoportail.
– À compter du 1er avril 2021 : en présence d’un schéma de cohérence territoriale, seul ce dernier devra être compatible avec le PEB, en vertu du principe de compatibilité limitée (Ord. 2020-745 du 17 juin 2020).

1. CE, 11 avril 2019, Aéroports de Paris / Lambrinos
2. Tribunal administratif Melun, 31 juill. 2020, n° 1701410, Assoc. « Collectif des contribuables companais »
3. CAA Marseille, 25 oct. 2013, Cne de Saint-Victoret, n°11MA04013.