L’Office public d’habitation à loyer modéré de Gennevilliers, invoquant les manquements de Mme X et ses enfants à l’obligation d’user paisiblement la chose louée, a assigné ladite locataire en résiliation de son bail et en expulsion de tous occupants du logement.
Le tribunal d’instance a accueilli cette demande et ordonné l’expulsion.
Lire la suite …(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 décembre 2024, n° 23-14.800)
Le régime des travaux effectués par le locataire a une influence sur le loyer et notamment le déplafonnement du loyer à la valeur locative, lorsque celle-ci est supérieure à la valeur contractuelle du loyer.
Deux textes du Code du commerce sont susceptibles d’être appliqués.
Le régime des améliorations prévu à l’article R 145-8 du Code de commerce et celui des modifications des caractéristiques des locaux prévu à l’article R 145-3 du Code de commerce.
Il est admis que les travaux qualifiés d’améliorations constituent un motif de déplafonnement au 2ème renouvellement du bail suivant les travaux, alors que les travaux qualifiés de modifications notables des caractéristiques des lieux loués constituent un motif de déplafonnement au 1er renouvellement.
Lire la suite …Depuis le 2 février 2025, un ensemble de dispositions du Règlement de l’UE 2024/1689 sur l’intelligence artificielle (“AI Act”) ont commencé à s’appliquer.
La commission européenne a publiée le 4 février 2025, des lignes directrices qui apportent des précisions sur l’application des interdictions de l’article 5 dudit Règlement.
Lire la suite …Dans un arrêt du 10 décembre 2024, le Conseil d’Etat est venu rappeler que la Commune saisie d’une demande de certificat d’urbanisme doit s’assurer de la conformité du projet avec les dispositions du Code de l’urbanisme particulières au littoral.
Lire la suite …Le juge des référés du Tribunal administratif de Grenoble avait été saisi par la préfète de l’Isère d’une demande de suspension de deux délibérations émanant d’une part du Conseil municipal de Grenoble et d’autre part du conseil métropolitain de la Métropole Grenoble-Alpes, visant à créer de nouvelles Autorisations Spéciales d’Absence (ASA) pour leurs agents : « congés paternité et d’accueil » pour la ville de Grenoble, et « 2ème parent », « santé menstruelle » et « interruption de grossesse » pour la Métropole.
Notre cabinet représentait la ville de Grenoble en défense de la délibération adoptée par son organe délibérant (TA Grenoble, décision n° 2500481 du 17 février 2025). A cette occasion, il a été soutenu la compétence du conseil municipal pour mettre en œuvre les mesures décidées par la ville sur le fondement de l’article L. 622-1 du code général de la fonction publique, en vertu duquel « Les agents publics bénéficient d’autorisations spéciales d’absence liées à la parentalité et à l’occasion de certains évènements familiaux. Ces autorisations spéciales d’absence sont sans effet sur la constitution des droits à congés annuels et ne diminuent pas le nombre des jours de congés annuels ».
Par ailleurs, en réponse à l’argumentation de la préfète selon laquelle seuls les chefs de service, et non les organes délibérants, étaient en possibilité d’adopter de telles autorisations, et selon laquelle ces autorisations n’auraient pas eu de fondement légal, le cabinet a proposé à la Commune, en complément de son analyse du cadre légal et réglementaire, de soulever une question prioritaire de constitutionnalité visant à contester la loi elle-même pour son imprécision tant s’agissant de la possibilité pour les collectives territoriales d’instaurer des Autorisations Spéciales d’Absence liées à des événements familiaux ou à la parentalité que s’agissant de la compétence de leurs organes délibérants.
Cette QPC soutenait ainsi l’inconstitutionnalité de l’interprétation jurisprudentielle continue du Conseil d’Etat accordant aux seuls chefs de service la compétence d’attribuer des autorisations spécialises d’absence, en arguant que cette interprétation était inconstitutionnelle au regard de la libre administration des collectivités territoriales et frappée d’incompétence négative à cet égard, de même que vis-à-vis du droit à la vie familiale normale, à l’intérêt supérieur de l’enfant, et au principe d’égalité, notamment entre les femmes et les hommes (article 72 de la constitution, 10ème alinéa du préambule de la constitution de 1946, article 1er de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen et aux alinéas 1er et 3ème du pérambule de la constitution de 1946).
En l’espèce, le tribunal administratif de Grenoble a certes suspendu la délibération du conseil municipal pour incompétence et rejeté la QPC, considérant qu’elle n’avait pas de caractère sérieux (les tribunaux administratifs n’étant, au demeurant, censés ne vérifier que si la QPC n’est « pas dépourvue de caractère sérieux »). Pour autant, il semble que cette QPC ait pu influer sur la solution rendue par le juge, finalement positive pour la ville de Grenoble, à tout le moins au bénéfice d’un certain « effet de bord ». En effet, si la QPC n’est pas jugée sérieuse selon le juge, c’est précisément parce qu’il estime que les droits mis en cause dans le cadre de la QPC peuvent être pris en compte par le chef de service… ce qui a donc impliqué du juge, incidemment, qu’il les consacre.
Ainsi, par deux considérants de principe, le tribunal administratif de Grenoble a considéré que : « La circonstance que le législateur n’ait pas expressément conféré la compétence d’exécution aux assemblées délibérantes des collectivités territoriales, qui en vertu de l’article L. 9 du code général de la fonction publique revient à l’exécutif, ne pose pas, en soi, de question sérieuse au regard de la constitutionnalité de l’article L. 622-1 du code général de la fonction publique, le gouvernement étant en vertu de l’article 21 de la Constitution chargé de l’exécution des lois. La circonstance que l’interprétation des textes par la jurisprudence administrative confère, en cas d’absence de décret d’application, la compétence d’instituer et de définir les conditions des autorisations spéciales d’absence au chef de service des collectivités territoriales ne pose pas plus de question sérieuse de constitutionnalité des dispositions législatives applicables (…) dès lors qu’il revient au chef de service, dans le silence des textes, de fixer les règles applicables aux agents concernés relatives aux autorisations spéciales d’absence instituées par l’article L. 622-1 du code général de la fonction publique, et notamment de dresser la liste des événements familiaux ou liés à la parentalité susceptibles de donner lieu à des autorisations spéciales d’absence et d’en définir les conditions d’attribution et de durée, le législateur ne saurait avoir méconnu l’étendue de sa compétence dans des conditions portant atteinte au droit à mener une vie familiale normale, à l’intérêt supérieur de l’enfant et au principe d’égalité entre les femmes et les hommes ».
Le juge conclut son ordonnance en estimant que « les autres moyens soulevés par la préfète de l’Isère n’étant, en revanche, pas de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision en litige, rien ne s’oppose en l’état de l’instruction à ce que le maire de Grenoble institue et définisse le régime des autorisations spéciales d’absence dite « 2ème parent ».
En d’autres termes, il semble que la QPC soulevée pour le compte de la Ville de Grenoble, quoique non transmise, ait participé à ce que le juge précise le régime juridique des ASA, ce, au bénéfice de l’exécutif des collectivités territoriales.
En effet, l’ordonnance rendue confère et confirme la pleine compétence du Maire non seulement pour instituer et définir le régime des autorisations spéciales d’absence dite « 2nd parent » (les autres moyens soulevés à l’encontre de cette mesure n’ayant pas été estimés propres à créer un doute sérieux sur sa légalité) mais également et plus largement pour « dresser la liste des événements familiaux ou liés à la parentalité susceptibles de donner lieu à des autorisations spéciales d’absence et d’en définir les conditions d’attribution et de durée ».
Lire la suite …Le Juge Administratif avait ordonné la démolition d’un ponton irrégulièrement implanté sur le domaine public maritime en Corse et ce sous astreinte.
Pour éviter la démolition, le constructeur de ce ponton illégal avait fait valoir la difficulté d’exécution rencontrée dans la démolition du quai au regard de la présence d’une espèce protégée, en l’espèce une colonie de dattes de mer.
La démolition du quai était en effet, selon le « propriétaire » de nature à compromettre la préservation de cette espèce protégée dont la présence avait été constatée postérieurement à l’injonction prononcée par le Juge Administratif de démolition et ce alors même que cette espèce n’avait pas de méthode de déplacement vers un autre habitat.
Alors que les Juges du Tribunal Administratif et de la Cour Administrative d’Appel avaient rejeté ce moyen comme étant inopérant car soulevé devant le Juge de l’Exécution, le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 19 décembre 2024, considère que le Juge de l’Exécution doit apprécier la réalité de la difficulté d’exécution et le cas échéant de préciser les conditions d’exécution de la démolition ordonnée et les diligences pouvant être accomplies à cette fin par les parties en évaluant la possibilité éventuelle pour l’autorité administrative d’accorder une dérogation à l’interdiction de destruction d’espèces protégées sur le fondement de l’article L.411-2 du Code de l’Environnement.
En clair, le constructeur devra formuler une demande de dérogation de destruction d’espèces protégées et en cas de refus pourrait se voir exonéré de l’obligation de démolir sous astreinte le ponton qu’il avait irrégulièrement édifié.
A compter du 20 janvier 2025 dans la métropole grenobloise, l’encadrement des loyers permet de limiter la hausse du prix à la location des logements du parc privé, et aux propriétaires de connaître le montant attendu du loyer qu’ils peuvent proposer. Il s’applique à tous les baux d’habitation et renouvellements de baux signés à compter de cette date.
Dans la métropole, les secteurs où a été constatée une tension sur le marché locatif sont concernés, c’est-à-dire 13 communes : Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset et Venon.
Lire la suite …Classiquement, le harcèlement moral au travail est caractérisé dès lors qu’un salarié subit des agissements répétés ayant pour objet, ou pour effet, une dégradation de ses conditions de travail susceptible de porter atteinte à ses droits et à sa dignité, d’altérer sa santé physique ou mentale ou de compromettre son avenir professionnel.
Dans le cadre d’un arrêt du 21 janvier 2025 de la Cour de cassation, dans l’affaire dite de France Télécom, il a été consacré la notion de harcèlement moral institutionnel.
Pour consacrer cette nouvelle notion de harcèlement, la Cour de cassation a pris en compte la réorganisation de France Télécom à compter de 2006 qui serait à l’origine d’un climat professionnel anxiogène avec une politique d’entreprise visant à déstabiliser les salariés par tous moyens.
Cette dégradation agressive des conditions de travail avait provoqué, sur le plan humain, de très lourdes conséquences avec au moins 19 salariés qui se donneront la mort et 12 tentatives de suicide.
Ainsi, un employeur peut être reconnu coupable de harcèlement moral lorsqu’il déploie, en connaissance de cause, une politique d’entreprise aboutissant à dégrader les conditions de travail d’un ou de plusieurs de ses salariés.
Romain Jay – Avocat associé
Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter r.jay@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89
Dans le cadre de la vente immobilière, l’une des problématiques récurrentes rencontrées par les parties est celle des vices cachés. Ce terme désigne des défauts non visibles de l’immeuble vendu, mais qui le rendent impropre à sa destination ou en diminuent considérablement l’usage. Bien que la loi protège les acheteurs, la question de la gestion de ces vices demeure complexe, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.
Définition juridique des vices cachés
Lire la suite …(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 novembre 2024, n° 23-16.539)
L’arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2024 traite de la période pendant laquelle le locataire qui voit son bail résilié doit payer une indemnité d’occupation.
Cet arrêt traite de l’importance de la preuve de la remise des clefs.
En l’espèce, un locataire avait été victime de fuites d’eau dans son local commercial de salon de coiffure en provenance des appartements privatifs du dessus.
Le locataire a donc assigné son bailleur, le syndicat des copropriétaires et les compagnies d’assurance afin d’obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur et l’indemnisation de son préjudice.
Le bailleur, à titre conventionnel, a sollicité, compte tenu du non-règlement des loyers, la résiliation du bail aux torts du locataire, le paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation et l’indemnisation de divers préjudices.
La résiliation du bail a été actée.
Cependant, le bailleur n’a pas obtenu une indemnité d’occupation postérieure à la résiliation du bail jusqu’à la remise sans contestation possible des clefs des locaux.
C’est donc le bailleur qui a formé le pourvoi en cassation, considérant que l’indemnité d’occupation était due non seulement pendant le temps de l’occupation effective des lieux, mais aussi après le départ de l’occupant tant que ce dernier n’a pas restitué les clefs au bailleur, alors qu’il était démontré dans le dossier que le locataire n’avait jamais repris l’exploitation de son salon de coiffure depuis le 13 juillet 2010, date où une partie du plafond du local s’est effondrée.
Il est rappelé que la résiliation du bail date de 9 ans plus tard, soit le 7 juillet 2019.
La Cour d’appel avait considéré qu’en l’absence d’exploitation depuis le 13 juillet 2010, l’existence d’un procès-verbal d’huissier en date de juin 2019 qui constate que le locataire n’a plus d’établissement connu à l’adresse des locaux doit exonérer le locataire de tout paiement de loyer et d’indemnité d’occupation.
La Cour de cassation casse cet arrêt et considère qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé si les lieux avaient été effectivement libérés par la remise des clefs au bailleur, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Cette décision est sévère pour le locataire qui a subi des désordres d’infiltrations d’eau, un plafond effondré et qui a dû stopper son exploitation.
Le locataire a bien évidemment été indemnisé de l’ensemble de son préjudice.
Cependant, en compensation, pour ne pas avoir pris la précaution de restituer les clefs de manière officielle et sans contestation possible, il va être tenu au paiement des loyers antérieurs au mois de juillet 2019 et d’une indemnité d’occupation postérieure à cette date qui matérialise la résiliation du bail.
Cet arrêt attire l’attention des professionnels sur la nécessaire restitution des clefs dans le cas d’une résiliation de bail.
Ce point matériel est considéré comme essentiel par la Cour de cassation.
Jean-Luc Médina – Avocat associé
Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter jl.medina@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89
