(Cour de cassation 3^ème civile 6 novembre 2025, n° 23-21.334)

Il n’existe aucune obligation légale d’insérer une clause résolutoire dans un bail commercial.

Les baux bien rédigés comportent bien évidemment cette clause.

Aucun texte du code de commerce pourtant n’impose d’inclure une clause résolutoire dans un bail commercial.

L’article L.145-41 ne crée aucune obligation.

En revanche, le fonctionnement de la clause si elle existe est d’ordre public

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 6 Novembre 2025 apporte une nouvelle précision importante sur l’application dans le temps de la loi Pinel du 18 juin 2014, en particulier de sa réforme de l’article L.145-15 du code de commerce, qui substitue au régime de la nullité celui du « réputé non écrit » pour les clauses qui contredisent les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux.

La question posée est la suivante : une clause résolutoire prévoyant un délai d’un mois réduit (15 jours), insérée dans un bail commercial, doit-elle être réputée non écrite alors même que le commandement délivré pour la mettre en jeu est antérieur à la loi Pinel ?

1. Devoir de mise en garde : vigilance absolue sur la connaissance client

Les tribunaux exigent désormais une traçabilité complète des échanges avec les emprunteurs et les cautions non averties.

La responsabilité de la banque peut être engagée si elle ne prouve pas :

• l’analyse de leur capacité financière,
• une explication claire des risques d’endettement.

(Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834)

L’arrêt porte sur un litige opposant la société Monoprix, locataire, à la SCI Foch, bailleresse de locaux commerciaux loués depuis le 1^er octobre 2001.

En 2014, la bailleresse délivre un congé avec offre de renouvellement. Le bail renouvelé prend effet au 1er octobre 2014.

Par un arrêt définitif du 21 janvier 2021, le loyer du bail renouvelé a été déplafonné, la durée du bail expiré ayant dépassé douze ans en raison de la tacite prolongation.

(Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 24-12.596)

La Cour de cassation dans un arrêt du 25 septembre 2025 illustre avec netteté son exigence quant à la détermination du point de départ de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, appliquée à l’action en responsabilité contre un agent immobilier.

Les acquéreurs d’un chalet, confrontés à d’importants défauts d’isolation, avaient assigné notamment l’agent immobilier en invoquant un diagnostic de performance énergétique (DPE) erroné découvert au cours d’une expertise judiciaire. La Cour d’appel avait déclaré leur action prescrite, considérant que les acheteurs avaient eu connaissance du dommage dès le premier hiver suivant la vente (2014/2015). Elle en avait déduit que l’action engagée en 2020 puis en 2022 était tardive car elle aurait dû intervenir en 2019.

(Cour de cassation, 3ᵉ civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491)

Une SCI (bailleur) a aménagé une partie de la surface louée en construisant un hangar et un parking pour un tiers, réduisant ainsi l’assiette du bail de son locataire.

Le locataire soutient que cet empiètement entrave son accès aux bâtiments et porte atteinte à sa jouissance.

Il assigne la SCI en résiliation du bail et en indemnisation du préjudice.

En appel, la Cour de Colmar dans son arrêt du 17 mai 2023 a déclaré l’action en résiliation « prescrite » pour la surface excédentaire au-delà de 30,74 ares, en retenant que le délai de prescription devait courir à compter de la connaissance de la réduction de surface.

La Cour de cassation est saisie d’un pourvoi sur ce point.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 juin 2025, n° 24-22.125)

L’arrêt du 19 juin 2025 concerne des relations contractuelles entre un bailleur et un locataire qui ont débuté en 2006 selon un bail commercial dérogatoire de courte durée.

A l’échéance de ce contrat 5 mois plus tard, le locataire est resté dans les lieux et a été laissé en possession, le bailleur émettant des quittances de loyer jusqu’au 31 décembre 2016, soit 10 années plus tard, date à partir de laquelle il a facturé des indemnités d’occupation.

En 2017, soit près de 11 années à avoir occupé les lieux, le locataire a assigné le bailleur en constatation de l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux née du fait de son maintien en possession à l’issue du bail dérogatoire du 30 septembre 2006.

Cet arrêt fait suite à un autre arrêt de la Cour de cassation et à un renvoi devant la Cour d’appel de Toulouse.

Le décret du 18 juillet 2025 vient réécrire en un seul titre l’ensemble des règles relatives au mode de résolution amiable des différends, conventionnels et judiciaires.

Les dispositions du décret sont applicables aux instances en cours à compter du 1^er septembre 2025, à l’exception des dispositions relatives aux conventions de mise en état, applicables aux seules instances introduites à compter de cette date.

Les textes généralisent la possibilité de nos juges de délivrer une injonction de rencontrer un médiateur ou un conciliateur de justice avec une amende civile encourue de 10 000 € maximum en cas de refus de l’exécuter.

La clause d’indexation réputée non écrite au sein des baux commerciaux continue d’alimenter la Cour de cassation.

Ce sujet a commencé à intéresser bailleurs et locataires lorsque pour la première fois au cours du premier trimestre 2009, l’indice des loyers commerciaux a connu une baisse.

C’est à la fin de l’année 2011 que la situation s’est rétablie, et elle était due à la crise financière de 2008 qui a traumatisé les bailleurs et leurs conseils.

Depuis cette date, seule l’année 2020 a fait connaître une autre baisse de l’indexation des loyers due à l’épidémie Covid-19.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 10 avril 2025 n° 23-14.105, n° 23-15.124, n° 23-14.099)

Dans ces arrêts récents de la Cour de cassation, celle-ci se prononce sur la charge des travaux pour remédier aux désordres de non-conformité liés aux règles de sécurité-incendie existant au moment de la délivrance initiale des locaux loués.

Il faut préciser que le bail ne comportait aucune clause expresse de transfert de ce type de charge au locataire.

La Cour de cassation a cassé un arrêt rendu le 31 janvier 2023 par la Cour d’appel de Basse-Terre.

Cour de Cassation 3^e chambre civile 27 mars 2025 n°23-20.030.

Cet arrêt fait référence à une période délicate dans la relation entre le locataire et le bailleur commercial lorsqu’après un congé avec offre de renouvellement ou une offre de renouvellement, le bailleur émet un souhait d’obtenir un montant de loyer augmenté ou lorsque le locataire sollicite un renouvellement avec un loyer fixé à la valeur locative à la baisse car il considère que celle-ci est inférieure à celle fixée contractuellement.

Aux termes de l’article L.145-60 du Code de commerce, les parties ont deux années pour introduire leur recours devant le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le nouveau loyer du bail renouvelé.