Dans un arrêt rendu le 10 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une clarification utile sur les conditions dans lesquelles un dispositif de vidéosurveillance installé sur une propriété privée peut constituer un trouble manifestement illicite lorsqu’il porte atteinte à la vie privée des voisins ou des usagers d’un chemin.

Les faits

Un propriétaire, M. D, avait construit un mur à la limite de sa parcelle en Polynésie française et y avait fixé une caméra de vidéosurveillance orientée vers un chemin de servitude voisin, dont les consorts B – N se déclaraient copropriétaires.

S’estimant victimes d’un empiètement et d’une atteinte à leur vie privée, ces derniers l’ont assigné en référé, demandant la démolition du mur litigieux et le retrait de la caméra installée en surplomb de leur parcelle.

Vie privée et vidéosurveillance ne font pas toujours bon ménage. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 10 avril 2025, les limites à ne pas franchir lorsqu’un particulier installe une caméra de surveillance à proximité d’une voie partagée avec ses voisins.

En l’espèce, un propriétaire avait installé une caméra sur un mur jouxtant un chemin de servitude utilisé par le voisinage. Estimant que ce dispositif portait atteinte à leur vie privée, ses voisins, les consorts B.V.-N., ont saisi le juge des référés pour en demander le retrait immédiat.

La cour d’appel de Papeete avait rejeté leur demande, considérant qu’en l’état, l’orientation de la caméra vers un « chemin commun au voisinage » ne suffisait pas à caractériser une atteinte à la vie privée.

Un bail commercial stipulait expressément la mise à disposition de locaux destinés à l’exploitation d’un centre d’animation et d’un simple snack. Malgré cette clause, le preneur avait aménagé, sur la même emprise, un restaurant complet baptisé « snack-restaurant », proposant une carte élaborée de plats français, chinois et de fruits de mer (poisson au gingembre, ris de veau forestier, etc.). Le juge du fond avait ordonné la résiliation du bail pour non-respect de sa destination initiale. La Cour de cassation, par arrêt du 27 mars 2025 (n° 23-22.383 F-D), a confirmé cette décision.

En effet, la haute juridiction rappelle que la destination des lieux, telle que définie au contrat, s’impose au locataire (C. civ. art. 1728). En l’espèce, plusieurs indices démontraient que l’activité « snack » ne couvrait pas une exploitation de restaurant traditionnel, à savoir :

Cour de cassation, 1re civ., 26 février 2025, n° 23-22.201 et 23-22.202

Faits et procédure

Le 10 mai 2016, Mme [T] acquiert un véhicule d’occasion par l’intermédiaire de la société Reezocorp, qui certifie le kilométrage affiché au compteur. En octobre 2017, un garage l’informe que ce kilométrage est erroné et qu’une manipulation frauduleuse a été réalisée pour le minorer. Une expertise judiciaire le confirme. Mme et M. [T] assignent alors Reezocorp en responsabilité contractuelle.

Une copropriétaire d’un lot situé dans un immeuble régi par le régime de la copropriété a subi d’importants désordres structurels nécessitant un étaiement, aboutissant à un arrêté de péril imminent le 15 octobre 2013. Cette copropriétaire a engagé une action en justice contre le syndic afin d’obtenir réparation des préjudices financiers et de jouissance qu’elle a subis jusqu’à la réalisation des travaux en 2018. Les juges du fond ont condamné le syndic à indemniser la copropriétaire, une décision confirmée par la Cour de cassation. Cette dernière a considéré que la négligence du syndic depuis 2010 avait retardé la mise en œuvre des travaux, prolongeant ainsi la nécessité de l’étaiement entre le 3 octobre 2013 et le 1er octobre 2018.

L’Office public d’habitation à loyer modéré de Gennevilliers, invoquant les manquements de Mme X et ses enfants à l’obligation d’user paisiblement la chose louée, a assigné ladite locataire en résiliation de son bail et en expulsion de tous occupants du logement.

Le tribunal d’instance a accueilli cette demande et ordonné l’expulsion.

Dans le cadre de la vente immobilière, l’une des problématiques récurrentes rencontrées par les parties est celle des vices cachés. Ce terme désigne des défauts non visibles de l’immeuble vendu, mais qui le rendent impropre à sa destination ou en diminuent considérablement l’usage. Bien que la loi protège les acheteurs, la question de la gestion de ces vices demeure complexe, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.

Définition juridique des vices cachés

En l’espèce, la société Véolia a intenté une action contre un syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de factures d’eau. Le tribunal de proximité, puis la cour d’appel de Paris (CA Paris, 4, 9-A, 23 février 2023, n° 21/08836), ont jugé la demande irrecevable pour cause de prescription.

Véolia a formé un pourvoi en cassation, arguant que le syndicat des copropriétaires, étant une personne morale, ne pouvait pas prétendre à la prescription biennale de l’article L. 218-2 du Code de la consommation, qui s’applique exclusivement aux personnes physiques.

Ainsi, la Cour de cassation a eu l’opportunité de réitérer sa position antérieure : le syndicat des copropriétaires, bien qu’étant une personne morale non-professionnelle, ne peut bénéficier de la prescription biennale, réservée aux consommateurs.

En septembre 2024, le droit de la copropriété en France fait l’objet de changements notables qui méritent une attention particulière de la part des copropriétaires et des gestionnaires immobiliers. Cette période est marquée par l’entrée en vigueur de plusieurs nouvelles réglementations et des décisions jurisprudentielles importantes.

Tout d’abord, la loi n° 2024-561 du 9 août 2024 a introduit des mesures significatives concernant la transition énergétique des bâtiments en copropriété. Cette loi impose aux copropriétés de mettre en place des plans de rénovation énergétique d’ici 2026. Les syndicats de copropriété devront élaborer un diagnostic énergétique global et définir un calendrier de travaux de rénovation, sous peine de sanctions financières. Cette obligation vise à améliorer la performance énergétique des bâtiments et à réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Journaliste : Pouvez-vous nous parler un peu de votre parcours professionnel et de ce qui vous a conduit à vous orienter dans le droit de la copropriété ?
 
Mohamed DJERBI : Je suis avocat depuis plus de 8 ans et j’ai toujours été passionné par les questions relatives à la propriété et à la gestion immobilière. Le droit de la copropriété est un domaine complexe et en constante évolution, ce qui le rend particulièrement intéressant pour moi. J’ai commencé ma carrière en droit des affaires avant de me diriger dans la copropriété, car j’ai constaté une forte demande et de nombreux défis à relever dans ce secteur.