Aux termes des anciennes dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Ainsi, la responsabilité du syndicat était dite de plein droit, c’est-à-dire mobilisable indépendamment de l’existence d’une faute de sa part.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a renforcé les droits de la victime d’un dommage s’étant produit dans les parties communes ou ayant pour origine les parties communes, en supprimant de l’article 14 les termes « vice de construction » et « défaut d’entretien ».

En effet, dorénavant, le texte prévoit que : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Partant, un syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ayant causé l’entier dommage.

C’est donc cette solution que la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler dans un arrêt en date du 30 novembre 2023.

En l’espèce, des bailleurs ont donné à bail commercial à une société un local en sous-sol de l’immeuble situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le 30 mai 2016, la locataire a subi un dégât des eaux trouvant son origine dans le dysfonctionnement d’une pompe de relevage. Elle a ainsi assigné les bailleurs, le syndicat des copropriétaires en indemnisation de son préjudice.

Afin d’exonérer le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité, la Cour d’appel de Douai avait relevé qu’il n’avait pas eu connaissance de la présence de la pompe de relevage sur une canalisation collective d’évacuation des eaux pluviales, installée à la seule initiative des bailleurs, dans leur partie privative, et pour les besoins de l’exploitation du local à usage commercial.

La Cour de cassation censure la Cour d’appel qui ne pouvait se prononcer ainsi, sans établir que le fait des bailleurs présentait le caractère de la force majeure.

Cass. civ. 3, 30 novembre 2023, n° 22-22.738, F-D

Mohamed Djerbi – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter m.djerbi@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89