Par un arrêt du 20 novembre 2025, la Cour de cassation rappelle avec netteté les conditions d’application de l’article 684 du Code civil lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles résulte de la division d’un fonds unique alors non enclavé.
En l’espèce, M. [N] avait vendu, par acte du 25 août 2017, plusieurs parcelles à la société [P]. Antérieurement, M. [N] et Mme [I] avaient cédé, par acte du 7 mars 2013, des parcelles voisines qui assuraient l’accès à la voie publique de l’ensemble immobilier alors constitué. À la suite de cette vente, les parcelles conservées par M. [N], puis revendues à la société [P], se sont trouvées enclavées.
Se prévalant de cette situation, la société [P] a sollicité judiciairement la fixation de l’assiette d’une servitude de passage sur le fonds voisin appartenant à M. [B]. Celui-ci s’y est opposé, soutenant que l’enclave trouvait son origine dans la division d’un fonds unique et que, conformément à l’article 684 du code civil, le passage ne pouvait être demandé que sur les parcelles issues de cette division.
La Cour de cassation a alors confirmé cette analyse, au visa de l’article 684 du Code civil, en jugeant que :
« 7. Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique.
8. En outre, la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil. »
Cette décision illustre la rigueur du régime de l’article 684 du Code civil, qui prime sur celui de l’enclave de droit commun dès lors que l’enclave procède directement d’une division volontaire d’un fonds initialement non enclavé.
Référence : Cass, Civ, 3ème, 20 novembre 2025, n° 24-17.240, FS-B
