Référence : Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-22.726, FS-B

La Cour de cassation a récemment précisé la répartition de la charge de la preuve lorsque la qualification d’un terrain à bâtir est contestée dans le cadre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC).

Dans cette affaire, une Commune avait exproprié une parcelle de 1 443 m² située dans le périmètre d’une ZAC. La cour d’appel de Lyon avait qualifié cette parcelle de terrain à bâtir et fixé l’indemnité d’expropriation à 191 476 euros. La Commune soutenait au contraire que la parcelle ne pouvait recevoir cette qualification, au motif que les réseaux existants seraient insuffisants au regard de l’ensemble de la zone, et sollicitait une indemnisation nettement inférieure.

La question posée était de savoir qui, de l’exproprié ou de l’expropriant, devait démontrer que les réseaux étaient ou non adaptés.

Pour rappel, selon l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, quelle que soit leur utilisation, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d’urbanisme, et sont effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, le cas échéant, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains

Au soutien de son pourvoi, l’expropriante faisait valoir qu’il appartenait à l’exproprié de démontrer que les conditions posées par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique étaient réunies, et notamment que les terrains étaient effectivement desservis par des réseaux de dimensions adaptées. En retenant que la charge de la preuve de l’insuffisance des réseaux pesait sur la Commune (partie expropriante), la cour d’appel aurait, selon elle, inversé la charge de la preuve et privé sa décision de base légale.

La Cour de cassation n’est pas de cet avis, elle estime que lorsqu’un terrain est situé dans une zone devant faire l’objet d’un aménagement d’ensemble, c’est à l’expropriant qui conteste la qualification de terrain à bâtir au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux de prouver cette insuffisance :

« 6. Il en résulte que, lorsque la qualification de terrains à bâtir n’est contestée qu’au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, il incombe à l’expropriant, responsable de l’aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de rapporter la preuve de cette insuffisance. »

La Cour d’appel a énoncé, à bon droit, que l’expropriante, responsable de l’aménagement de la ZAC, « était seule à même de rapporter des éléments de preuve concrets sur l’existence, la configuration et la capacité suffisante des réseaux au regard de la zone. » Constatant que l’expropriante ne rapportait pas cette preuve, elle en a déduit, sans inverser la charge de la preuve, que les parcelles expropriées devaient être qualifiées de terrains à bâtir.

Cette décision est particulièrement intéressante en ce qu’elle tranche une divergence des juridictions du fond sur la charge de la preuve du caractère suffisant des réseaux dans le cadre des opérations d’aménagement d’ensemble. Certaines Cour d’Appel faisaient peser cette charge sur l’exproprié (CA Caen, 26 juin 2024, n° 23/01122) tandis que d’autres sur l’expropriant (CA Paris, 31 janv. 2013, n° 09/10859).

En pratique, cet arrêt invite les collectivités expropriantes à une vigilance accrue : contester la qualification de terrain à bâtir sur le terrain du dimensionnement des réseaux suppose désormais de produire des éléments techniques précis et étayés. À défaut, la qualification de terrain à bâtir sera retenue, avec les conséquences indemnitaires que cela implique.

Référence : Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-22.726, FS-B