(Cass. civ. 2, 11-12-2025, n° 22-21.730)

Par cet arrêt du 11 décembre 2025, la deuxième chambre civile rappelle avec une grande fermeté les exigences formelles attachées à la saisie immobilière d’un bien commun, en affirmant la sanction procédurale attachée à leur méconnaissance.

En l’espèce, à la suite d’une cession de créance, un créancier poursuivant avait engagé une procédure de saisie immobilière sur un immeuble indivis dépendant de la communauté légale, sans que le commandement de payer valant saisie ait été délivré à chacun des deux époux. La Cour d’appel avait néanmoins validé la procédure, estimant que l’irrégularité n’était pas sanctionnée par la nullité, mais seulement par une inopposabilité à l’épouse non destinataire de l’acte.

La Cour de cassation censure cette analyse et opère une clarification nette du régime juridique applicable. Sur le fondement de l’article L. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution, elle rappelle que la saisie d’un immeuble commun doit impérativement être poursuivie contre les deux époux. Cette exigence constitue une dérogation au principe posé par l’article 1421 du code civil, selon lequel chaque époux peut, en principe, agir seul pour les biens communs.

La Haute juridiction va plus loin en qualifiant la conséquence de l’irrégularité : le défaut de délivrance du commandement de payer à l’un des époux n’entraîne pas une simple inopposabilité, mais affecte la recevabilité même de la procédure subséquente. Le commandement de payer valant saisie constituant l’acte fondateur de la procédure, son irrégularité prive nécessairement d’effet l’assignation à l’audience d’orientation qui en est la suite.

La portée pratique de la décision est majeure. En consacrant l’irrecevabilité comme sanction, la Cour renforce le caractère impératif du formalisme de la saisie immobilière, qui demeure une procédure d’exécution particulièrement rigoureuse. Elle empêche ainsi toute régularisation a posteriori par une lecture souple des textes et rappelle que le respect des droits de chacun des époux conditionne l’existence même de la poursuite.

Enfin, la cassation sans renvoi, assortie d’une décision au fond, illustre la volonté de la Cour d’assurer une bonne administration de la justice et de mettre un terme définitif à une procédure entachée d’un vice insusceptible de correction. L’arrêt s’inscrit ainsi dans une jurisprudence constante tendant à sécuriser les garanties procédurales offertes aux débiteurs, au prix d’une vigilance accrue exigée des créanciers poursuivants.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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