Lorsqu’une assemblée générale est convoquée par un syndic finalement privé de tout pouvoir, faut-il encore démontrer un préjudice concret pour obtenir la nullité des décisions adoptées ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation répond clairement par la négative dans un arrêt promis à une large diffusion pratique (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231).

Cet arrêt intéresse directement les syndics et les copropriétaires puisqu’il précise le régime de nullité des assemblées convoquées par un syndic dont la désignation a été ultérieurement annulée, et rappelle que l’action en contestation peut être exercée sans avoir à démontrer un grief ou une faute, dès lors que le délai de deux mois est respecté.

Faits et contexte

Un copropriétaire d’une résidence soumise au statut de la copropriété avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation, d’une part, de la convocation à l’assemblée générale adressée par la société Cabinet Terrier, d’autre part, de l’assemblée tenue suite à cette convocation, ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices.

La particularité du litige tenait au fait que la désignation de la société Cabinet Terrier comme syndic, intervenue lors d’une précédente assemblée générale, avait été judiciairement annulée. Le copropriétaire soutenait donc que la convocation du 18 novembre 2019 et l’assemblée générale du 9 décembre 2019 étaient entachées de nullité, le syndic étant dépourvu de pouvoir par l’effet rétroactif de cette annulation.

La cour d’appel avait rejeté la demande, considérant que la nullité ne pouvait être encourue qu’à la condition de démontrer une faute du syndic et un grief subi par le copropriétaire, en assimilant le litige à un régime de nullité relative soumis à la preuve d’un préjudice.

La question juridique

La question posée à la Cour de cassation était double :

• un copropriétaire doit-il justifier d’un grief personnel ou d’une faute du syndic pour demander la nullité d’une convocation et d’une assemblée générale lorsque le syndic qui convoque est dépourvu de pouvoir du fait de l’annulation rétroactive de son mandat ?
• cette action en nullité est-elle soumise aux mêmes exigences que les nullités relatives classiques, ou relève-t-elle d’un régime autonome lié au défaut de qualité du syndic ?

La solution retenue

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et adopte une position nette.

Après avoir rappelé les textes relatifs à la désignation du syndic, à la convocation des assemblées et au délai de contestation des décisions (articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et articles 7 et 29 du décret du 17 mars 1967), la Cour pose une règle de principe : en cas d’annulation de l’assemblée ayant désigné le syndic, la convocation et l’assemblée ultérieure qu’il a organisées sont, par elles-mêmes, susceptibles de nullité, sans exiger la preuve d’un grief ou d’une faute.

Elle énonce ainsi que le syndic, privé rétroactivement du pouvoir de convoquer, ne peut valablement organiser l’assemblée générale, et que cette irrégularité de pouvoir suffit à ouvrir une action en annulation au copropriétaire, pourvu qu’il agisse dans le délai de deux mois prévu pour les contestations des décisions d’assemblée : « la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Cour de cassation, 18 juin 2026, 24-19.231).

En retenant au contraire que la demande ne relevait que de la nullité relative, nécessitant la démonstration d’un préjudice et d’une faute, la cour d’appel a violé les textes applicables.

Portée et conséquences pratiques

L’intérêt pratique de cet arrêt est important pour la gestion des copropriétés.

D’abord, la décision sécurise le droit d’action des copropriétaires : lorsqu’un syndic est désigné par une assemblée ultérieurement annulée, toutes les convocations et assemblées organisées sur la base de ce mandat vicié peuvent être contestées, sans qu’il soit nécessaire de démontrer que les décisions en elles-mêmes ont causé un préjudice particulier au copropriétaire demandeur. Le défaut de pouvoir du syndic suffit à fonder l’action en nullité.

Ensuite, la Cour articule clairement cette nullité avec le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : l’action reste enfermée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Le copropriétaire dispose donc d’une fenêtre temporelle stricte, mais dans ce cadre, il n’est plus tenu d’un « filtrage » par la démonstration d’un grief, ce qui allège les exigences probatoires.

Pour les syndics, l’arrêt souligne la fragilité d’un mandat contesté : tant que la désignation n’est pas sécurisée, la validité des assemblées qu’ils convoquent peut être remise en cause sur la seule base du défaut de pouvoir, sans que les copropriétaires aient à entrer dans le détail des décisions. La prudence commande de veiller à la régularité des assemblées de désignation et de suivre de près les procédures en annulation pendantes.

Pour les syndicats des copropriétaires, la décision rappelle que la défense d’assemblées tenues par un syndic privé rétroactivement de mandat n’est pas aisée puisque l’argument consistant à minimiser l’irrégularité en invoquant l’absence de grief ou de faute du syndic est désormais exclu par la jurisprudence de la Cour de cassation.

Enfin, pour les praticiens, cet arrêt clarifie la stratégie contentieuse. En effet, dès lors que la désignation du syndic est attaquée ou annulée, il est pertinent d’examiner systématiquement la validité des convocations et assemblées ultérieures, en sachant qu’une action en nullité pourra être engagée sans avoir à démontrer un préjudice spécifique, à condition de respecter le délai de deux mois.

En pratique, toute contestation de la qualité du syndic gagnera à être anticipée. Une fois l’annulation de sa désignation obtenue, les assemblées convoquées sous son mandat rétroactivement privé de base peuvent être remises en cause de manière beaucoup plus directe.

Mohamed Djerbi – Avocat associé
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