Un jugement récent du tribunal judiciaire de Paris illustre de façon très concrète la manière dont un syndicat peut obtenir réparation face à un syndic défaillant et, surtout, comment les copropriétaires peuvent agir lorsque le syndic ne joue plus son rôle (Tribunal Judiciaire de Paris, 12 décembre 2024, n° 23/11968). À l’heure où les travaux de ravalement et de rénovation énergétique se multiplient, cette décision offre un mode d’emploi opérationnel, utile tant aux syndicats qu’aux conseils syndicaux.
Dans cette affaire, des travaux de ravalement de la façade arrière ont été réalisés dans une copropriété parisienne, avec un résultat désastreux : cloques, écaillages, fissures, peinture qui se décolle peu de temps après l’intervention de l’entreprise (Tribunal Judiciaire de Paris, 12 décembre 2024, n° 23/11968). Un constat d’huissier puis une expertise judiciaire ont mis en évidence l’ampleur des désordres et la mauvaise qualité du procédé mis en œuvre. Le syndicat a alors recherché la responsabilité de son syndic, devenu la SAS Imodam, pour obtenir l’indemnisation des surcoûts que ces défaillances entraînaient.
Le cadre juridique de cette action est celui de l’article 15 de la loi de 1965, qui reconnaît au syndicat la qualité pour agir en justice et organise, en cas de carence ou d’inaction du syndic, une véritable action « ut singuli » au profit des copropriétaires (Article 15 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Le texte dispose qu’en cas de carence du syndic, le président du conseil syndical, ou à défaut des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, peuvent agir contre le syndic, sur délégation expresse de l’assemblée générale. Le tribunal rappelle que cette action est expressément prévue pour « rechercher la responsabilité de son syndic défaillant », dans l’intérêt du syndicat (Tribunal Judiciaire de Paris, 12 décembre 2024, n° 23/11968).
En pratique, le tribunal souligne que cette action spéciale est portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, conformément au décret du 17 mars 1967 (Tribunal Judiciaire de Paris, 12 décembre 2024, n° 23/11968). Lorsque l’action est exercée par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, le juge doit désigner un mandataire ad hoc chargé de représenter les intérêts du syndicat pour toute la procédure. Dans le dossier commenté, la copropriété était dépourvue de conseil syndical, mais deux copropriétaires disposaient d’une délégation expresse de l’assemblée générale, de sorte que les conditions de l’action ut singuli étaient réunies et la fin de non‑recevoir du syndic a été rejetée.
Sur le fond, la responsabilité contractuelle du syndic est retenue au regard d’une série de manquements très concrets à ses obligations d’organisation, de conseil et de contrôle. L’expert relève notamment l’absence d’étude préalable par un maître d’œuvre, l’absence d’appel d’offres structuré, l’absence de marché écrit signé, l’absence d’attestation d’assurance de l’entreprise et l’absence de tout suivi et réception de chantier (Tribunal Judiciaire de Paris, 12 décembre 2024, n° 23/11968). Le choix d’une entreprise inadaptée et non assurée – enregistrée comme constructeur de maisons individuelles et placée depuis en liquidation – est expressément mis à la charge du syndic, décrit comme le seul professionnel restant en cause.
Le tribunal reprend les conclusions de l’expert, selon lesquelles « cette situation est la conséquence d’une suite de manquements du syndic : pas d’étude préalable aux travaux, pas d’appel d’offre, pas de passation de marché en bonne et due forme, pas de présentation d’attestation d’assurance de l’entreprise, pas de suivi ni de réception de chantier » (Tribunal Judiciaire de Paris, 12 décembre 2024, n° 23/11968). Le lien de causalité avec le préjudice du syndicat est établi : les désordres du ravalement et la nécessité de refaire les travaux trouvent directement leur origine dans ces fautes de gestion. Le quitus donné en assemblée générale est écarté, faute pour les copropriétaires d’avoir disposé, au moment du vote, de tous les éléments leur permettant d’apprécier la gravité des manquements du syndic.
En conséquence, la SAS Imodam est condamnée à indemniser intégralement le syndicat : remboursement de la perte subie du fait des travaux de ravalement défectueux, remboursement des honoraires du syndic liés au suivi de ces travaux, et prise en charge des travaux complémentaires de « piochage » nécessaires pour remettre les façades en état (Tribunal Judiciaire de Paris, 12 décembre 2024, n° 23/11968). Le tribunal alloue en outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et met à la charge du syndic l’ensemble des dépens, y compris les frais d’expertise. Enfin, un mandataire ad hoc est formellement désigné pour représenter le syndicat, dans la droite ligne de l’article 15 de la loi de 1965.
Pour les copropriétés, cette décision est doublement instructive. D’une part, elle rappelle la densité des obligations du syndic dans la préparation et le suivi des travaux : étude préalable, cahier des charges, appel d’offres sérieux, vérification des assurances, comptes rendus de chantier et réception formalisée. D’autre part, elle confirme que le cadre légal permet, même en cas de blocage ou de carence du syndic, de réactiver la responsabilité de ce dernier par le biais de l’action ut singuli, à condition de respecter le formalisme (délégation de l’assemblée, seuil du quart des voix, saisine du président du tribunal).
Mohamed Djerbi – Avocat associé
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