La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », renforce les moyens dont disposent les collectivités pour préserver les logements destinés aux habitants permanents.

L’une de ses principales innovations réside dans la création, à l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme, d’une obligation couramment appelée « servitude de résidence principale ».

Il ne s’agit pas d’une servitude privée entre deux propriétés, mais d’une règle publique inscrite dans le plan local d’urbanisme, ou PLU.

Son utilité est de permettre à une commune ou à un établissement intercommunal compétent de réserver certains logements à l’habitation principale.

Le PLU peut ainsi délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs où les constructions nouvelles doivent obligatoirement être utilisées comme résidences principales.

Cette faculté concerne les territoires soumis à la taxe sur la vacance des logements ou ceux dans lesquels les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc d’habitation.

Le dispositif vise donc notamment les communes touristiques, littorales ou de montagne, ainsi que les territoires connaissant une forte tension immobilière.

La résidence principale est, en principe, le logement occupé pendant au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Le propriétaire peut habiter lui-même le logement ou le louer à une personne qui en fera sa résidence principale.

En revanche, le bien ne peut pas être durablement transformé en résidence secondaire ou en meublé de tourisme.

Une location touristique temporaire demeure possible lorsqu’il s’agit de la résidence principale du propriétaire, dans la limite annuelle applicable localement.

Cette limite est normalement fixée à 120 jours, mais une commune peut la réduire à 90 jours par une délibération motivée.

L’existence de l’obligation doit être expressément indiquée dans les promesses de vente, les contrats de vente, les baux et les actes constituant des droits réels sur le logement.

L’absence de cette mention peut entraîner la nullité de l’acte, ce qui impose une vigilance particulière aux propriétaires, notaires, agents immobiliers et bailleurs.

La mesure n’a cependant pas pour objet de transformer automatiquement les résidences secondaires ou les locations touristiques déjà existantes en résidences principales.

Elle constitue avant tout un instrument préventif permettant de protéger la destination des logements produits à l’avenir.

Les projets sont soumis à cette règle lorsqu’ils sont examinés sous l’empire du PLU modifié, sans remise en cause automatique des constructions déjà régulièrement autorisées.

Depuis des réformes ultérieures, le dispositif peut également concerner certains logements créés par la transformation de bâtiments qui n’étaient pas initialement destinés à l’habitation.

Pour instaurer ces secteurs, la collectivité peut recourir à la procédure de modification simplifiée du PLU.

Cette procédure comprend notamment une délibération, une information ou une mise à disposition du public, puis l’approbation de la modification.

Le choix des quartiers concernés doit être fondé sur la situation locale du logement et ne peut pas reposer sur une délimitation arbitraire.

Le maire dispose également de moyens de contrôle lorsque l’obligation de résidence principale n’est pas respectée.

Après constatation du manquement et mise en œuvre d’une procédure contradictoire, il peut demander au propriétaire ou au locataire de régulariser la situation.

Le délai accordé ne peut normalement pas dépasser un an, mais il peut être prolongé d’une année supplémentaire en cas de difficultés particulières.

En l’absence de régularisation, une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour peut être prononcée, dans la limite totale de 100 000 euros.

En Corse, le PADDUC peut aussi délimiter de tels secteurs dans certaines communes dépourvues de PLU.

L’intérêt essentiel de la loi Le Meur est donc de permettre aux élus d’agir en amont, avant que les logements nouveaux ne soient captés par le marché des résidences secondaires ou de la location touristique.

Cet outil ne résout pas, à lui seul, les difficultés touchant le parc existant.

Il doit être associé aux autres mesures de la loi, notamment l’encadrement des changements d’usage, la limitation de la durée des locations touristiques et le renforcement des contrôles.

La servitude de résidence principale constitue néanmoins une évolution importante : pour la première fois, le PLU peut agir directement sur l’usage résidentiel futur d’un logement et contribuer ainsi au maintien d’une population permanente.

Béatrice MEDINA-BENICHOU
Notaire associée
Etude notariale Presqu’île Europole