La décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 janvier 2024 (n° 22-22.597) s’inscrit dans le cadre du droit de la copropriété, et plus précisément de l’obligation de paiement des charges par le copropriétaire. Elle apporte un éclairage important sur l’articulation entre les résolutions de l’assemblée générale et la qualité de copropriétaire, ainsi que sur la portée de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Faits et procédure

La société Immobilière basse Seine, devenue société 3F Normanvie, était propriétaire du lot n° 489 (espace vert) dans la résidence Les Fonderies, soumise au statut de la copropriété. En 2012, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé la suppression de ce lot et décidé de modifier le règlement de copropriété, mais ces décisions n’ont pas été exécutées. Le syndicat des copropriétaires a assigné la société en paiement des charges de copropriété appelées depuis 2008.

Comme le rappelle la Cour : Cour de cassation, Chambre civile 3, 25 janvier 2024, 22-22.597, Inédit : « la société Immobilière basse Seine, devenue la société 3F Normanvie (la société), a, après la division du lot n° 446 en deux lots n° 488 et 489 au sein de la résidence Les Fonderies, soumise au statut de la copropriété, conservé la propriété du lot n° 489 constitué d’un espace vert.« 

Problème de droit

La question centrale était de savoir si la société 3F Normanvie, demeurant propriétaire du lot n° 489, pouvait être exonérée du paiement des charges de copropriété au motif que les résolutions de l’assemblée générale autorisant la suppression du lot n’avaient pas été exécutées, cette inexécution étant imputée à la négligence du syndic.

Solution retenue par la Cour de cassation

La Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Rouen, qui avait rejeté la demande en paiement du syndicat des copropriétaires. Elle rappelle la portée de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel tout copropriétaire est tenu de participer aux charges, sans pouvoir opposer l’inexécution de délibérations de l’assemblée générale.

La Cour énonce : « Il résulte de ce texte que tout copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes ; il ne peut refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution de délibérations de l’assemblée générale. »

La Cour d’appel avait estimé que la société n’était pas fondée à payer les charges, en raison de la négligence du syndic à exécuter les résolutions. Or, la Cour de cassation considère que cette analyse est erronée, car la société n’a pas perdu sa qualité de copropriétaire, et doit donc s’acquitter des charges afférentes au lot.

La Cour précise : « En statuant ainsi, alors qu’elle avait estimé que la résolution votée le 13 décembre 2012 n’avait pas fait perdre à la société sa qualité de copropriétaire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses énonciations, a violé le texte susvisé. »

Analyse

La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante sur l’obligation de paiement des charges de copropriété. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le paiement des charges est indissociable de la qualité de copropriétaire. La Cour de cassation rappelle que cette obligation ne peut être écartée par l’inexécution de décisions de l’assemblée générale, même si cette inexécution résulte d’une faute du syndic.

La solution retenue par la Cour protège la stabilité des relations financières au sein de la copropriété. Elle évite que des litiges relatifs à l’exécution des résolutions de l’assemblée générale puissent paralyser le paiement des charges, ce qui serait préjudiciable à la gestion collective de l’immeuble.

La Cour sanctionne ainsi la Cour d’appel pour ne pas avoir tiré les conséquences de ses propres constatations : la société 3F Normanvie était toujours copropriétaire du lot n° 489, et devait donc payer les charges afférentes, peu importe la faute du syndic dans l’exécution des résolutions.

Portée de la décision

Cette décision confirme que la qualité de copropriétaire, tant qu’elle n’est pas perdue par une modification effective du règlement de copropriété ou par la suppression du lot, emporte l’obligation de paiement des charges. Elle rappelle également que les difficultés d’exécution des décisions de l’assemblée générale ne peuvent servir de fondement à une exonération de cette obligation.

La Cour de cassation, par cette décision, renforce la sécurité juridique et la prévisibilité des obligations des copropriétaires, en évitant que des litiges internes à la copropriété puissent remettre en cause le paiement des charges.

Conclusion

La décision Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.597, s’inscrit dans une logique de protection de la collectivité des copropriétaires et de la gestion de l’immeuble. Elle rappelle que l’obligation de paiement des charges est attachée à la qualité de copropriétaire, et ne peut être remise en cause par l’inexécution de résolutions de l’assemblée générale, même imputable au syndic. Cette solution, fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, assure la stabilité et la continuité du financement des services collectifs et des parties communes.

Mohamed Djerbi – Avocat associé

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