Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026 constitue une décision importante en droit de la copropriété. Au-delà de la question de la régularité de la convocation d’une assemblée générale, la Cour de cassation rappelle avec force les conséquences attachées à l’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic.
En l’espèce, un copropriétaire sollicitait l’annulation d’une assemblée générale au motif que celle-ci avait été convoquée par un syndic dont la désignation, intervenue lors d’une précédente assemblée générale, avait ensuite été judiciairement annulée. La cour d’appel avait rejeté cette demande en considérant que le copropriétaire devait démontrer l’existence d’un grief personnel ainsi qu’une faute du syndic.
La Cour de cassation adopte une position radicalement différente. Elle juge que l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic produit un effet rétroactif : le mandat est réputé n’avoir jamais existé. Dès lors, le syndic est considéré comme n’ayant jamais été investi du pouvoir de convoquer une assemblée générale.
La conséquence est immédiate. La convocation délivrée par un syndic dépourvu de pouvoir est irrégulière et l’assemblée générale qui s’est tenue sur cette convocation encourt l’annulation. Le copropriétaire opposant ou défaillant qui agit dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas à démontrer un grief personnel ni une faute du syndic. L’irrégularité est objective et résulte exclusivement de l’absence de pouvoir de son auteur.
L’intérêt de cette décision dépasse toutefois le seul contentieux des assemblées générales. En consacrant avec autant de netteté l’effet rétroactif de l’annulation du mandat, la Cour de cassation invite à s’interroger sur le sort de l’ensemble des actes accomplis par le syndic durant la période où il exerçait ses fonctions en apparence régulières. Si l’arrêt ne statue que sur la validité d’une convocation d’assemblée générale, son raisonnement pourrait nourrir les débats relatifs à d’autres actes de gestion : appels de fonds, mises en demeure, contrats conclus pour le compte du syndicat, actions en justice ou déclarations de sinistre.
Il conviendra cependant de ne pas généraliser excessivement la portée de cette décision. Selon la nature des actes accomplis, les impératifs de sécurité juridique, les règles propres au mandat apparent ou encore la protection des tiers de bonne foi pourraient conduire les juridictions à adopter des solutions nuancées.
L’arrêt du 18 juin 2026 marque néanmoins une étape importante. Il rappelle que le mandat du syndic constitue le fondement de l’ensemble de ses pouvoirs. Lorsque ce mandat disparaît rétroactivement, les actes qui supposent l’existence de ce pouvoir sont eux-mêmes susceptibles d’être remis en cause. Les praticiens devront donc apprécier avec une vigilance accrue les conséquences contentieuses de l’annulation d’une assemblée générale ayant désigné le syndic, tant ses effets peuvent se révéler étendus.
Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île
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