Par une décision QPC du Conseil Constitutionnel du 31 juillet 2020 (n° 2020-853 QPC), le Conseil avait eu à connaître des dispositions de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, et avait considéré que ces dispositions « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ».
Faisant application de cette décision, la Cour de Cassation a eu l’occasion de juger, par une décision intervenue le 18 juin 2026, que la démolition ou la remise en état initial d’un ouvrage ne peuvent être ordonnées, sur ce fondement, que pour autant qu’il est établi qu’aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme.
Autrement dit, et tel que l’indique expressément la 3ème Chambre Civile, l’office du juge est expressément augmenté d’une exigence supplémentaire « il appartient au juge, saisi d’une demande de démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire ».
Dès lors, et dans les circonstances de l’espèce, la cour d’appel avait retenu, pour ordonner la remise en état des lieux dans leur état d’origine, qu’ en raison de son ampleur, l’exhaussement réalisé par la SCI propriétaire nécessitait une autorisation d’urbanisme, sous la forme d’une déclaration préalable, laquelle n’a jamais été déposée, de sorte que cette mesure de remise en état s’imposait sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables.
La Cour de Cassation censure ici ce raisonnement, en relevant qu’« en se déterminant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si l’exhaussement réalisé pouvait faire l’objet d’une mise en conformité aux règles d’urbanisme, acceptée par le propriétaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
Dès lors, et concrètement, il appartient donc au juge saisi d’une telle demande en démolition, non seulement d’évaluer l’existence d’une construction irrégulière, l’absence de prescription de l’action, et le respect des conditions d’ouverture de l’application de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, mais également d’évaluer l’absence de possibilité de régularisation qui constitue, au besoin d’office, un préalable au prononcé d’une mesure de démolition.
Référence : Cass, Civ, 3ème,18 juin 2026, n° 24-14.342
Rédigée par Maître Julie VINCENT, Avocate Collaboratrice