Entre qualification des parties communes, pouvoirs du syndic et responsabilité du syndicat, plusieurs décisions récentes offrent des axes très concrets de vigilance pour les copropriétaires et leurs conseils. Sur la base des textes de 1965/1967 et de décisions de fond et de cassation, on peut structurer l’actualité autour de trois thèmes : (i) (i) la maîtrise des travaux affectant l’immeuble, (ii) la responsabilité du syndic dans l’exercice de son mandat, (iii) l’obligation de transmission des documents lors du changement de syndic.

1. Travaux et affectation de l’immeuble : ce qui reste négociable… et ce qui ne l’est pas

La loi de 1965 organise d’abord la copropriété autour du couple lot privatif/parties communes. Chaque lot comprend nécessairement une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables (Article 1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Les parties privatives, réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, sont sa propriété exclusive (Article 2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) ; chaque copropriétaire en dispose librement, mais sans porter atteinte ni aux droits des autres, ni à la destination de l’immeuble (Article 9 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Sur cette base, la Cour de cassation rappelle que les travaux touchant les parties communes ou l’aspect extérieur ne peuvent être autorisés que par l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 b ; toute clause de règlement dispensant un copropriétaire de cette autorisation est réputée non écrite. Elle juge ainsi que doit être réputée non écrite la clause d’un règlement permettant au titulaire d’un lot d’ouvrir une vitrine sur rue sans passer par l’assemblée, même si cette faculté est précisément définie (« doit être réputée non écrite la clause d’un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux, même précisément définis, sur les parties communes de l’immeuble » Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 mars 1997, 95-15.953).

Le contrôle du juge va plus loin lorsque les travaux envisagés affectent la destination de l’immeuble. Dans une affaire relative à la transformation d’un garage en centre d’esthétique avec diverses emprises sur les parties communes (gaine d’aération, conduits extérieurs, création d’une piscine en sous-sol), la Cour de cassation valide l’analyse des juges du fond ayant refusé l’autorisation, considérant que ces emprises extérieures étaient contraires à la destination de l’immeuble et affectaient gravement son aspect extérieur (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 19 décembre 1978, 77-13.266). À l’inverse, dans une copropriété horizontale de pavillons, la cour d’appel de Montpellier a retenu que façades et toitures, qualifiées conventionnellement de parties privatives dans le règlement, n’étaient pas à l’usage commun et ne constituaient pas des parties communes, de sorte qu’une résolution venant « réaffirmer » leur caractère privatif ne portait pas atteinte à la destination de l’immeuble et pouvait être votée à la majorité des deux tiers (Cour d’appel de Montpellier, 7 décembre 2016, 14/06160).

Enfin, lorsque les travaux sur les parties communes présentent un risque pour la sécurité ou la conservation de l’immeuble, la jurisprudence mobilise directement l’objet légal du syndicat. Celui-ci a pour mission la « conservation et l’amélioration de l’immeuble » et est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes (Article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Le tribunal judiciaire de Draguignan a ainsi condamné le syndicat à faire abattre un cyprès implanté en partie commune, dont la proximité avec une villa et l’ancrage dans un sol argileux créaient un risque de chute et une dégradation d’un regard, en considérant qu’il s’agissait d’une mesure relevant du devoir de conservation de l’immeuble, engageant la responsabilité de plein droit du syndicat sur le fondement de l’article 14 (Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 3 construction, 17 juillet 2024, n° 22/01297).

2. Responsabilité du syndic : entre rédaction des résolutions, gestion courante et faute délictuelle

La responsabilité civile du syndic envers le syndicat est appréciée au regard de son mandat : le syndic exécute les décisions de l’assemblée et administre l’immeuble (Article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). La jurisprudence de la cour d’appel de Versailles rappelle que le fondement de sa responsabilité est l’article 1992 du code civil, qui le rend responsable des fautes commises dans sa gestion ; les juges soulignent cependant que cette responsabilité ne se confond ni avec la simple erreur ni avec une négligence isolée, et exigent des éléments sérieux pour caractériser une faute engageant sa responsabilité contractuelle (Cour d’appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 2 octobre 2024, n° 22/00437).

Dans ce cadre, la cour d’appel de Versailles sanctionne néanmoins le syndic pour plusieurs comportements : facturation d’honoraires complémentaires non justifiés pour gestion de sinistres, facturation de quatre heures pour un rendez‑vous qui n’en a duré que deux, facturation de la présence de dirigeants à une assemblée générale destinée à défendre la gestion du cabinet et la reconduction du mandat, ou encore travaux commandés sans mise en concurrence préalable ni autorisation, en violation des résolutions de l’assemblée (Cour d’appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriété, 2 octobre2024, n° 22/00437). Toutes ces hypothèses illustrent que la faute de gestion, lorsqu’elle est caractérisée et génératrice d’un préjudice certain pour le syndicat, ouvre droit à restitution ou à des dommages‑intérêts.

La responsabilité délictuelle personnelle du syndic peut également être engagée par les copropriétaires individuellement, distinctement de l’action du syndicat. La cour d’appel de Paris a ainsi retenu la faute d’un syndic professionnel qui, en charge de rédiger les résolutions d’assemblée générale habilitant le syndicat à agir en garantie décennale, avait proposé des résolutions trop vagues, ne mentionnant pas précisément les désordres ni les parties d’ouvrage affectées, en méconnaissance de la jurisprudence fondée sur l’article 55 du décret de 1967. Cette carence rédactionnelle a conduit, après cassation, à l’irrecevabilité de l’action du syndicat pour défaut d’autorisation régulière, ce qui a été qualifié de perte de chance d’obtenir la prise en charge des travaux décennaux et des frais de procédure ; la cour chiffre cette chance perdue à 230 000 € pour la copropriété, répartis entre copropriétaires au prorata de leurs tantièmes (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 24 novembre 2010, n° 09/11073).

En parallèle, la responsabilité personnelle du syndic peut être recherchée pour inaction dans la gestion des risques, mais avec des limites : le tribunal de Draguignan refuse ainsi de retenir une faute du syndic qui n’avait pas ordonné seul l’abattage d’un arbre en l’absence d’urgence caractérisée, rappelant que le pouvoir de faire exécuter des travaux sans décision de l’assemblée ne vaut qu’en cas d’urgence ; dès lors que l’expert avait précisément indiqué que le risque de chute était « avéré » mais « sans être réellement urgent », le syndic n’avait pas excédé ses pouvoirs en attendant une décision collective (Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 3 construction, 17 juillet 2024, n° 22/01297).

On retrouve la même logique en matière de dépenses : l’ancien syndic ne peut espérer faire passer pour « gestion courante » la préparation d’une assemblée où sa propre gestion est mise en cause. La cour d’appel de Versailles approuve ainsi la condamnation d’un syndic qui avait facturé 900 € pour la présence de son président et d’un gestionnaire à une assemblée dont l’objet principal était d’examiner les griefs du conseil syndical à son encontre et la reconduction de son mandat ; en l’absence de facture détaillée justifiant cette somme et au regard du conflit d’intérêts, cette facturation est qualifiée de faute de gestion (Cour d’appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 2 octobre 2024, n° 22/00437).

3. Documents de copropriété : obligations de l’ancien syndic et sécurité juridique de la répartition des charges

En cas de changement de syndic, les obligations de l’ancien professionnel sont strictement encadrées par la loi de 1965. L’article 18‑2 impose la remise, dans les quinze jours, de la situation de trésorerie et des références bancaires, puis, dans le mois, de l’ensemble des documents et archives (y compris les documents dématérialisés), et enfin, dans les deux mois suivant l’expiration de ce délai, des états des comptes des copropriétaires et du syndicat après clôture (Cour d’appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 26 février 2026, n° 25/08384). La Cour d’appel de Paris souligne le caractère d’ordre public de ce dispositif et précise que l’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre certains documents : il doit remettre l’intégralité des pièces qu’il détient, telles que listées par le décret de 1967 (règlement de copropriété, contrats fournisseurs, factures, grands livres comptables, historiques de comptes, procès‑verbaux, dossiers d’assurance, contentieux, etc.) (Cour d’appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 26 février 2026, n° 25/08384).

La même décision opère une mise au point utile sur la défense souvent invoquée par les anciens syndics consistant à affirmer ne plus disposer d’aucune pièce. La cour juge qu’ »on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, [mais] la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée » (Cour d’appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 26 février 2026, n° 25/08384). À défaut d’explications précises sur l’absence de pièces, l’injonction de communication est confirmée sous astreinte, et une provision est accordée au syndicat et au nouveau syndic pour le préjudice lié à la reconstitution laborieuse de l’historique comptable et à la gestion compliquée de certains dossiers (par exemple, des désordres affectant des loggias) (Cour d’appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 26 février 2026, n° 25/08384).

Au-delà de ces obligations de transmission, l’actualité jurisprudentielle montre que la sécurité juridique de la répartition des charges reste un enjeu majeur. La Cour de cassation rappelle d’abord, en matière de paiement des charges, que l’obligation de contribution aux charges prévue par la loi de 1965 est d’ordre public et que le copropriétaire ne peut opposer l’exception d’inexécution pour suspendre ses paiements au motif que des travaux décidés n’auraient pas été réalisés ; les copropriétaires « ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution de travaux décidés » (Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 décembre 2007, 06-21.012).

Elle précise ensuite, dans un arrêt publié de 2020, la latitude de l’assemblée générale pour traiter les clauses contraires à la loi. S’agissant de la modification de l’état descriptif de division et de la répartition des charges lors de la division d’un lot, la Cour juge que l’assemblée générale est compétente pour reconnaître le caractère non écrit d’une clause de règlement de copropriété contraire aux articles 6 à 37 de la loi, et souligne que tout copropriétaire ou le syndicat peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux règles de répartition des charges, que la clause incriminée résulte du règlement, d’un acte modificatif ou d’une décision d’assemblée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 septembre 2020, 19-17.045). La Cour censure en ce sens une cour d’appel qui avait estimé que l’absence d’approbation par l’assemblée d’une répartition de charges insérée dans un acte modificatif ancien serait prescrite : le caractère non écrit d’une clause illicite et la régularisation de la répartition restent ouverts.

Enfin, la loi ALUR a renforcé la transparence financière vis‑à‑vis des copropriétaires, en imposant au syndic d’établir une fiche synthétique de la copropriété, regroupant les données financières et techniques essentielles et mise à jour annuellement,à disposition des copropriétaires (Article 8-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Article 54 de la LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (1)). Le défaut de mise à disposition dans le délai d’un mois suivant la demande entraîne des pénalités imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic, ce qui ajoute un levier concret au profit du syndicat et des copropriétaires pour obtenir l’information nécessaire.

Dans ce paysage, les textes récents sur la mention obligatoire des parties communes spéciales ou à jouissance privative dans le règlement complètent l’outillage du syndic et du conseil syndical, mais avec une entrée en vigueur différenciée : l’article 6‑4 de la loi de 1965 subordonne désormais l’existence de ces catégories à leur mention expresse dans le règlement, tout en prévoyant, pour les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022, que l’absence de mention n’affecte pas l’existence des droits, le syndicat devant inscrire régulièrement à l’ordre du jour la question de la mise en conformité du règlement (Article 6-4 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Article 209 de la LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (1)).

En définitive, la jurisprudence récente confirme trois lignes de force : la protection des parties communes et de la destination de l’immeuble contre les travaux unilatéraux, le contrôle serré de la gestion et de la facturation du syndic sur le terrain de la faute de gestion et de la perte de chance, et le renforcement des obligations de transmission et de transparence documentaires, au service de la sécurité juridique de la copropriété et de la continuité de sa gestion.

Mohamed Djerbi – Avocat associé
Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter m.djerbi@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89