Le loyer du bail renouvelé est déplafonné lorsque la durée effective du bail, prolongation comprise, dépasse strictement douze ans. Le dépassement ne modifie pas automatiquement le loyer du bail en cours. Il faut saisir le juge.

L’alinéa 3 de l’article L145-34 instaure une exception à la règle du plafonnement du loyer renouvelé à l’indice d’indexation lorsque le bail se prolonge sur une durée supérieure à 12 ans. 

En l’espèce un bail commercial avait été renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000.

À son échéance, il s’était poursuivi par tacite prolongation.

Le preneur avait demandé son renouvellement en mai 2012, c’est-à-dire avant son douzième anniversaire du 30 Juin. Il soutenait que cette demande anticipée lui permettait de conserver le bénéfice du plafonnement.

La Cour de cassation rejette cette analyse et confirme la fixation du loyer à la valeur locative (donc possiblement à la hausse au-delà de l’application de l’indice d’indexation). 

La solution repose sur l’articulation des articles L. 145 10, L. 145 12 et L. 145 34 du Code de commerce.

La demande de renouvellement peut être formée à tout moment pendant la tacite prolongation.

Cependant, sa signification ne met pas immédiatement fin au bail en cours.

Sauf accord contraire, le renouvellement prend effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande.

L’ancien bail expire donc la veille de cette prise d’effet, ici le 30 juin 2012 inclus.

Ayant commencé le 30 juin 2000, il avait ainsi duré douze ans et un jour.

Ce dépassement suffit à écarter le plafonnement en application de l’article L. 145 34. 

L’apport de l’arrêt tient à la date déterminante pour apprécier le dépassement des douze ans.

Il faut retenir la durée effective du bail expiré, et non celle acquise au jour de la demande.

Une demande délivrée avant les douze ans peut donc produire un renouvellement déplafonné.

La décision applique strictement les textes, sans instaurer de tolérance pour un dépassement minime.

Sa portée doit toutefois être mesurée : cet arrêt de rejet n’est pas publié au Bulletin. 

En pratique, le conseil doit calculer la date d’effet du renouvellement avant de notifier la demande.

Dans cette affaire, une demande avant le 1er avril 2012 aurait évité ce motif de déplafonnement

Jean-Luc Médina – Avocat associé
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