La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 réforme plusieurs dispositions importantes du statut des baux commerciaux.

Elle poursuit un double objectif : améliorer la trésorerie des commerçants et mieux encadrer les garanties exigées par les bailleurs.

La première nouveauté concerne la mensualisation du loyer, désormais prévue par l’article L. 145-32-1 du Code de commerce.

Le locataire exerçant une activité commerciale, artisanale ou de services peut demander à payer son loyer mensuellement.

Ce droit suppose cependant l’absence d’arriérés de loyers ou de charges non préalablement contestés.

La demande prend effet dès l’échéance de paiement suivante et le bailleur ne peut pas s’y opposer. Cette règle, d’ordre public, s’applique également aux baux qui étaient déjà en cours lors de la promulgation de la loi.

Le législateur autorise également les clauses limitant les variations annuelles de l’indice des loyers commerciaux.

Ces clauses, dites « clauses tunnel », doivent toutefois encadrer l’évolution du loyer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. La réforme plafonne par ailleurs les garanties exigées pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026.

Le dépôt de garantie et l’ensemble des sûretés demandées ne peuvent alors dépasser l’équivalent d’un trimestre de loyer.

Les sommes versées à titre de garantie ne produisent pas d’intérêts au profit du locataire. À la fin du bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de trois mois après la remise des clés.

Le bailleur peut néanmoins déduire les sommes restant dues, à condition qu’elles soient précisément établies et justifiées.

Les cautions, garanties bancaires et autres sûretés doivent être libérées dans un délai maximal de six mois.

En cas de vente du local, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise au nouveau propriétaire. Le droit de préférence du locataire est également précisé par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts sont désormais expressément exclus de ce droit de préférence.

La loi modifie enfin les conditions de suspension de la clause résolutoire pour défaut de paiement. Le locataire doit démontrer sa capacité à apurer sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Le juge peut toutefois suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n’a pas été définitivement constatée ou prononcée.

Les bailleurs doivent donc revoir leurs modèles de baux, leurs garanties et leurs procédures de recouvrement. Cette réforme renforce la protection financière du locataire, tout en imposant davantage de rigueur lorsqu’il sollicite la suspension d’une clause résolutoire.

Jean-Luc Médina – Avocat associé
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